当下到底该不该买房？任志强等大咖们最新解读

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中国房地产市场之所以没有泡沫，主要是由于中国的特殊情况。因为在中国买房的首付还是比较高的，最低的是20%，目前最低的是30%。如果首付相对较高，崩溃的风险自然会很低。

自去年9月30日开始的新一轮房地产监管新政以来，已经过去了将近一年。与以往不同的是，本轮楼市调控不是一刀切的打压，而是不同城市政策、限制和鼓励的共存。在三线、四线去库存、一线、二线防泡沫的政策基调下，调控方式层出不穷，政府的调控态度是历史上最强的。

这项政策的效果显而易见。在过去的一年里，虽然三、四线城市的房地产保持了一定的热度，但一、二线热点城市却逐渐进入了降温期。

在市场趋势混乱的新形势下，我们应该如何认识房地产市场？我现在应该买房子吗？

本期大咖啡讨论市场将为您带来任志强和功夫大咖啡的最新诠释！

房地产市场没有泡沫，所以你必须购买它

中国房地产没有泡沫。

日本房地产泡沫的表现是，大多数银行已经崩溃，国家遭受了巨大损失，许多普通人(603883，股票市场)负担不起贷款。这在中国从未发生过。

2008年，由于美国的房地产泡沫，发生了一场金融危机，许多银行倒闭，普通人得不到贷款。中国也不是这样。

中国房地产市场之所以没有泡沫，主要是由于中国的特殊情况。因为在中国买房的首付还是比较高的，最低的是20%，目前最低的是30%。如果首付相对较高，崩溃的风险自然会很低。

美国和日本不同。他们中的大多数首付很低，或者首付为零。许多人开始无钱买房。房价下跌后，许多人无法支付抵押贷款，金融危机就发生了。

这在中国不会发生。即使中国存在房地产泡沫，政府也会使用信用担保来防止泡沫破裂。

你可以在政府信誉崩溃之前拼命买房子，因为政府的信誉保证了你。

事实上，即使政府现在正在建设共有产权房，并有许多新的控制措施，它也不会从根本上影响房地产市场。中国房产的投资性质没有改变，仍然有空房继续升值。

至于大家所担心的房产税，我可以告诉大家，只要过去从房产税中剥离出来的税种不废除，不管房产税有多吵，它都会失败。此外，从国际经验来看，物业税对降低房价毫无用处。

一级房产值得过度分配，它仍然可以让空的房间翻倍

要判断房价的走势，有一个特别重要的指标:每个城市小学生人数的增长率，因为小学生人数与房价上涨之间有很高的正相关关系。中国小学生的平均人数增加了1.5%，深圳增加了8%，北京增加了7%，因此北京和深圳的房价迅速上涨。然而，2012年后，中国学龄小学生的增长率转为正值，这是房价上涨的重要基础。

相比之下，人均可支配收入的增长率与房价的上涨相反，因此收入不能解释房价上涨的原因。

在一线城市和一些二线城市，供需仍然紧张。尽管许多二线城市的购房和贷款有限，但总体限制并不那么严格。从投机购买的角度来看，仍有一定的空空间。

乐观预期，2018年春夏之后，全国范围内的房地产总库存将基本结束。如果没有重大的金融紧缩和宏观动荡，这意味着在2018年夏天之后，整个国家的房价将再次普遍上涨。然而，从2015年底到2017年初，一线城市和一些二线城市房价的飙升只是2018年夏后全国房价上涨的一个预演。尽管中国一线城市的房价泡沫很大，但有限的土地供应和人口涌入使得空.的房价翻了一番

从资产配置的角度来看，如果你没有那么多钱，你必须先买房子，如果你有足够的钱，你可以配置全球股市。总的来说，大城市的现房和a股应该超额认购。

出租和出售同样的权利会压低学区住房的价格吗？

在2016年最新一轮房价飙升之后，许多家长只能“看”主城区的学校区的住房，稀缺的学位资源更像是一种奢侈品。

出租和出售的权利来得正是时候。租房可以和买学区一样享有入学的权利，但这真的能实现吗？我看到了绞刑。

首先，这是你是否能负担得起租金的问题！

新政策出台后，学区的租金需求肯定会大幅增加。你说房东把它租给谁了？它一定是最高的。

一旦租金大幅上涨，如果政策不变，by/きだよ/room.学区的房价仍将上涨到时候，对普通人来说将是可怕的。你买不起学区，也租不起学区。甚至会有这样的结果，因为主城区也是每个人上班的集中区域。你发现你以前仍然可以住得离单位很近，加班后可以很快回家，但那时你甚至不会有这份小小的福利，因为你可能因为同样的租售权而租不到它。

政策声明已经改变。当前的房地产上涨周期已经结束

就房地产政策而言，过去的声明强调“去库存化”，并把“去库存化”作为政策的出发点。然而，在今年7月的中共中央政治局会议上，政策声明的重点变成了“稳定房地产市场”。具体来说，它强调三层含义:一是要稳定房地产市场；第二，要坚持政策的连续性和稳定性；第三，尽快建立长效机制。

正如我之前反复指出的那样，“去库存化”政策误判了中国房地产市场的基本面。在房地产虚拟火灾可能蔓延到三、四线甚至四、五线的情况下，继续火上浇油，强调“去库存化”将使三、四线的虚拟火灾更加严重。在我看来，三线和四线的虚拟火灾风险比热点城市高得多，因为大量资金进入这些城市推高了房价。没有人口和需求的支持，泡沫最终会破裂。因此，“去库存”一词不再出现在政策层面，这实际上意味着“去库存”周期的结束，中国的房地产政策已经完全进入了防范泡沫风险的阶段。“稳定房地产市场”意味着风险防范，而不是“去库存化”，已成为房地产市场政策的主题。

在政策悄然变化的情况下，笔者认为，下半年一、二线城市的市场将会出现大幅调整，而三、四线城市的火热市场将明显降温。在金融风险上升到最高警戒水平的周期中，基本上宣告了当前中国房地产上升周期的结束，市场整体进入下行调整周期的可能性应该很高。

来源：罗马观察报