不同于王健林“贱卖” 潘石屹一直高位套现获利

本篇文章3350字，读完约8分钟

[与王健林的“廉价出售”不同，潘石屹一直在高水平地获利套现]想象一下，7月19日，R&F最终以199.06亿元的价格赢得了77家酒店——比之前出售融创套餐的计划少了100多亿元，还多了一家酒店。正常人会认为王健林酒店卖得很便宜。

根据潘老板的想法，soho 3q将在现有17000个站点的基础上发展一个数量级。他表示，soho 3q计划在未来两个月进行一轮融资，为后续开发做准备。听着，你不用买土地或盖楼就能筹集资金。潘石屹生来就有一种幸福感。

“前几天，我听说王健林(万达集团董事长)把77家酒店以199亿元的价格卖给了R&F。我想我错了。”

soho中国董事长潘石屹在soho 3q城市扩张招标会上表示:“为什么77家酒店都很便宜？有很多事情。写字楼也很多，二线城市写字楼的入住率高达20%-40%。

但有趣的是，在王健林出售他的资产前一个月。6月底，soho中国宣布将以35.73亿元人民币的价格出售上海虹口soho。

不同的是，潘老板应该算是个大利润——上海虹口个体户的单价是51000元/平方米。交易通过股权转让完成。这个销售价格比项目成本高53%。王健林的万达旅游城和万达酒店的单价基本上是来自外界的白菜价格。

看来，王先生的项目真的属于“很多东西”，正如潘老板所说，说它不够好，直截了当，没有在一个好的位置，仍然过剩，急于出售，所以只能便宜。

但是，正如您所注意到的，soho中国近年来一直在大量出售资产，其节奏与李基本一致；此外，soho实际上正在走一条忽视资产的道路，一条是商业地产和住宅，另一条是办公地产，但毕竟，它与万达有着同样的目标。

1

与王健林的“卖”不同，潘石屹一直在高水平地赚钱

据说万达酒店卖得很便宜。事实上，这只是潘石屹先生的一句无心之语，随后就成了媒体的头条，被舆论放大了。

想象一下，7月19日，R&F最终以199.06亿元的价格赢得了77家酒店——比之前出售融创套餐的计划少了100多亿元，还多了一家酒店。正常人会认为王健林酒店卖得很便宜。

万达荣创富力联合宣布交易协议的当天，新闻发布会一再推迟，会议室传来茶杯落下的声音...万达当然觉得它太便宜，卖不出去，希望它会更贵。

因此，当潘石屹先生看到最终的成交价格时，他当然认为自己错了，这是完全正常的。

另一方面，万达酒店的财务状况确实一般，对于需要长期持有的这类资产，不需要太长时间就能赚钱和增值。中国大多数城市的五星级酒店都是过剩的。万达出售其酒店业务，可以说是消除了产能过剩，减轻了运营压力。

至于万达的财务和监管压力，很难说，但一些线索是可以想象的。今年7月，万达成为因财务风险敞口而受到调查的五家公司之一。

与此同时，监管机构要求我们的银行不要为这家房地产公司提供更多融资。在今年4月接受英国《金融时报》采访时，王健林承认，万达收购迪克·克拉克制作公司的交易因资本z而告吹。

王健林先生有他自己的困难和考虑。融创收购万达吕雯后，酒店资金短缺，最终被单独出售，降低了酒店价格，提高了吕雯市的价格。总价格基本保持不变，略有上涨。

最终，R&F赢得了酒店，并担任了高级酒店的职位；融创赢得了数千万平方米的土地，有机会冲击中国房地产行业的铁王座；不过，万达的撤资有利于缓解债务压力，让自己真正走上轻资产之路。

就像万达在中国的销售和销售一样，soho中国也提前采取了销售和销售的步骤。

6月26日，soho中国宣布将以35.73亿元人民币的价格出售上海虹口soho。此前，2016年7月底，该公司将上海soho Century Plaza的32.97亿元股份出售给国华人寿。

7月4日，soho中国再次宣布将出售两个项目，北京光华路的soho2和上海Ling/きだよ.的SOHO 0这离soho中国出售上海虹口项目还不到十天。

如果算上2014年售出的soho静安、海伦项目和凌空soho的股票，外滩项目在2015年售出。在过去的三年里，soho中国已经兑现了200多亿元。

如果算上北京光华路的soho2和上海凌空soho的SOHO 2，据说这两个项目也能卖到100亿元。那么，soho中国的现金总额至少超过300亿元。

与王立军出售资产不同，潘立军的项目规模很小，一般不到10万平方米，但每次都要花费数十亿元。

似乎用高质量的地块建造办公楼并赶上好的周期确实是一件安全的事情。正如soho中国首席执行官张欣所说，soho中国将根据自身资本、资产和市场状况决定是购买还是出售房产。唯一的标准是它是否能赚钱。

王先生说得很清楚，出售酒店和文化旅游城市是实现万达的轻资产之路和减少债务；那么，身居高位的潘老板和soho中国用他们的钱做了什么？

2

为了减少国内的不确定性，soho中国一直在海外投资

1.减轻债务压力。首先，杠杆游戏注意到，外界也因债务压力质疑soho中国的房地产销售，并认为它将回归销售模式。不过，soho中国首席执行官张欣表示，该公司的净负债率为37%，不存在债务压力。

似乎压力不大。根据wind的数据:2012年，soho中国的资产负债率为60.65%；2013年，数据为50.55%；2014年为47.33%；2015年为47.49%；2016年为47.11%。

截至2016年底，soho中国共负责317.58亿元。尽管近年来资产负债率大幅下降，但整体债务水平仍不低。

2.避免不确定性。老板潘曾经告诉媒体，房地产行业发展规模的上限已经到了。这怎么能让人不联想呢？

如今，金融去杠杆化和监管仍在继续。Soho中国的资产主要集中在北京和上海，而这两个地方恰恰是监管最严格的地方。也许，俱乐部的朋友会认为soho不是一个住宅，他们害怕羊毛。谁知道会有什么样的不确定性？

稍微看一下soho中国的报告就会发现，这家公司基本上是靠在中国的功劳簿上过活的，而且很长一段时间没有占用太多土地。相反，他们在卖啊卖。他在担心什么？

3.大量海外投资。吃老本，这怎么行？人们在国内只是满足于自己的荣誉，但他们并没有在海外游手好闲。像李嘉诚和王健林...

2011年，老板潘通过好望角有限公司投资了纽约时代广场附近港务局长途汽车站的办公楼，据说价值上亿美元。

2012年，首席执行官张以数亿美元的价格参与了曼哈顿公园大道广场的股权交易。

2013年初，张总裁加入巴西财团，以14亿美元收购美国通用汽车公司40%的股权。她没有说花了多少钱。他们只说钱来自他们的家庭信托，两人都解释说这是个人行为，与soho中国无关。

当然，这不可能真的无关紧要。这家家族信托公司持有soho中国的大量股份。除了海外投资，他们还参与海外慈善活动，从哈佛和耶鲁捐赠了数千万美元。

顺便说一句，首席执行官潘石屹说:“低买高卖是做生意的永恒法则。我们将根据市场变化和趋势不断优化产品组合，保持我们的灵活性并保持轻松的状态。”

没错，soho中国希望解决国内的不确定性，停止玩弄大型资产，并计划大举进军轻型资产。

3

不要以为只有万达在从事轻资产化，soho中国也准备这样做，以减少不确定性，它很可能是低成本和高利润的。

事实上，作为商业办公地产的大亨，soho中国在北京和上海确实有几处标志性的地产，所以可以说有些项目在中国很有名。然而，除了这些基准项目，尤其是北京和上海，其他大型一、二线城市基本上没有去，去soho也不容易拿到好地。

正如潘先生所说，二线城市写字楼的入住率高达20%-40%。北京和上海的办公楼的天花板已经到了最高点，soho中国要把这块地弄好并不那么简单。去空二线的占用率已经很高了，我该怎么办？

此外，经过去年的一波上涨后，二线城市的地价与两三年前的北京和上海基本持平。但你敢说，在二线城市住了两三年后，房价飙升至今天北京和上海的水平吗？写字楼的租金很快就会像北京和上海一样？

顺便说一句，二线城市不仅有空的高写字楼，而且还有大量的存货，而且大部分的单价都不如住宅楼。

经过长时间的交谈，杠杆游戏意味着soho中国不拿土地，出售和出售国内资产，并积极走出去。中国最终会做生意吗？

做，人家一直在做，不是说核心资产不卖。根据soho中国2016年年报，其营业额为15.77亿元，同比增长5.82亿元，增幅为58.49%。主要原因是几处核心房产的租金上涨了。然而，这与2012年预计的“五年内年租金收入将超过40亿元”的目标相去甚远。

将来怎么玩？由于国内不确定性增加，注重资产购买土地建设写字楼不好，风险高，那么我们应该搞资产轻模式。Soho是办公室市场上一个有影响力的品牌，为什么不使用它呢？

是的，潘石屹对王健林酒店的低价销售感到惊讶，这实际上是在soho 3q城市扩张招标会上说的。什么是soho 3q？这意味着共享空办公室。潘老板说，他想成为世界上最大的共享办公空企业。

原来，soho的中国梦和万达的梦想有着相同的目标，那就是出口品牌，减轻资产，实现低成本和大利润。

通过soho 3q，办公室运营商soho首次离开北京和上海，可以实现全国扩张。在此之前，soho中国已经在北京和上海尝试过这种模式，似乎奏效了。

据说soho 3q已经吸引了新浪、奔驰、美团、首汽、小红狐、蓝光标(300058)等知名企业，用户来自互联网、科技、创意、文化、金融、贸易等各个行业。潘石屹表示，soho 3q的客户导向不是传统企业，而是一个拥有“未来”业务的企业。

两年前，潘石屹先生说，soho中国的第二次转型应该与互联网结合，这似乎是一个很大的转变。

根据潘老板的想法，soho 3q将在现有17000个站点的基础上发展一个数量级。他表示，soho 3q计划在未来两个月进行一轮融资，为后续开发做准备。听着，你不用买土地或盖楼就能筹集资金。

只要故事好，产品好，成本低，花别人的钱去做自己的事情。如果没用，没关系。新业务总是需要探索的。杠杆游戏。

这与万达广场的新版本非常相似。别人的钱，别人的土地，别人的建筑……出口品牌和管理，商业模式，赚钱。

来源：罗马观察报