三四线城市房价上不买 你的资产将灰飞湮没

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2017年，第三条和第四条线进入库存，争相寻求资金接管

今年3月以来，北京、上海、南京、郑州等地相继出台了房地产调控政策。北京作为大哥，不断出台补充政策，其他城市也纷纷效仿大哥，升级限购政策。

在横扫一线和二线城市后，许多投资者开始转移到三线和四线城市。即使在拥有大量库存的非沿海三、四线城市，房价仍开始上涨，涨幅为10%-20%。

由于一线和二线城市房地产市场的蓬勃发展，房价飙升令人震惊。因此，在三、四线城市购买五、六千套房子是非常诱人的。与此同时，一、二线城市的购房和贷款限制，将资金和需求从一、二线城市挤压到了三、四线城市，因此三、四线城市开始恐慌购房。

但我想告诉你的是:不要仅仅因为贪图便宜的房价，就跟随这股资金浪潮在三、四线城市投机！即使三、四线城市的房价今年会上涨，也不会奏效！否则，你的资产将在几年后消失！

房价的最终决定因素必须是供给、需求和流动性。自去年“十一”国庆以来，随着中央政府对20个热点城市限购，房价上涨幅度全面下行，三、四线略有补偿性上涨。然而，在三线和四线以下的城市，房地产的供给和需求从长远来看严重过剩，人口外流，但土地供应是宽松的。

因此，笔者再次提出:未来中国的房地产价格必须在一线和二线、三线和五线之间进行认真的划分，未来不同层次城市的价格必然是一片天空和一片地下。不要被冲动和不耐烦所驱使，在三线和四线以下的城市投资买房！

保持你的财富，不要傻到和你一起被埋葬！

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我将和你谈谈三线和四线城市的房屋租赁和销售比率，这比一线和二线城市更不可靠

让我们来谈谈三线和四线城市令人厌恶的租售比。

租售比是多少？经济解释是:房屋租金与销售的比率=每平方米建筑面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。

说白了，就是把房价除以月租金，看你能收多少个月的租金来收回买房的成本。

根据国际经验，出售与出租的比例是200: 1-300: 1，这意味着你可以通过收取17-25年的租金来收回买房的成本。

然而，我国一、二线城市的租售比已经达到了4: 500:1，如果你买房的话，你需要40年才能把钱拿回来！

更可笑的是，中国大部分三、四线城市的出租率比现在高达4500:1，而比一线城市更让人无语的是，随着许多年轻人涌向一、二线核心城市，三、四线城市正面临中长期的人口流失，空的房间太多，但人太少，所以房子根本租不出去！

三、四线城市中产阶级的主要资产形式是本地房地产，而三、四线城市的房屋租金收入几乎跟不上银行一年期的定期利率。如果你想战胜通货膨胀，想都别想。然而，一、二线核心城市的限购限贷基本上阻断了三、四线小中产阶级上车的短期机会，而现在海外投资的外汇管制非常严格，那么这些小中产阶级又如何呢？

如果你不想在未来一、二线城市和三、四线城市之间的价格差异浪潮中消失，那么接下来的操作应该小心谨慎。

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该怎么办？卖掉房子，签订长期租约

以我的朋友张鲁的情况为例:

张璐在中国中部的一个三线城市有四栋房子，市中心一栋120平方米的房子由一个三口之家居住。

第二栋房子占地80平方米，在张路单元附近。它是张璐几年前买的，有一张床和简单的家具。有时张璐在单位工作到很晚就直接住在这里，有时为了不影响妻子和女儿，他会在周六和周日和同事朋友打牌。买房时，他花了2700元买了一套房子，还动用了公积金贷款，每月还贷700多元。

剩下的两栋房子已经租出去了。第三栋是张璐父亲单位90年代初的老房子，面积50多平方米。它被转让给张鹭，并出租给社区开设小吃店。一月份的租金是400元。

第四套房子是张璐的妻子婚前家庭购买的，有一套86平方米的两居室。它由住宅托管中心管理。一月份的租金是900元，托管一年的租金是11个月。除了张鹭单位购买的公积金贷款外，其余四套房屋均无贷款。

张有一个女儿，现在上小学一年级，只上了五年初中。她计划去省城上初中。然而，省会城市现在限制购买，张璐没有资格购买。她准备等到未来的限制政策放松。

张璐的流动资产如下:

像张鹭这样在三、四线城市拥有多处房产的中产阶级又如何呢？张鹭问了我同样的问题。

我给张璐的建议是:把四栋房子都卖掉！

张鹭着急的时候说:你疯了吗？卖掉房子。我的家人住在哪里？

我说:别担心，慢慢听我说。

首先，2017年，这一波在一、二线核心城市的限购令和贷款，肯定会导致房地产资金在一、二线城市的溢出。此外，政府引导的三、四线城市的去库存化一定会引发普遍增长，并弥补增长。但你需要知道的是，未来三、四线城市的崛起是由前两个因素叠加而成的。热潮过后，从高位接管的投资者发现，三、四线城市仍存在人口净流出，后续接管在购房方面较为薄弱。去库存化的浪潮已经过去了，几年后肯定会成为鸡毛。

因此，你现在可以卖掉所有四栋房子，但有一个先决条件:

也就是说，自住的房子必须卖给投资者，因为投资者的目的不是拥有自己的房子，而是享受房子升值的投资收益。因此，当你选择一个买家时，给出一个条件，那就是和下一个投资房的业主签订一份长期租赁协议。

具体操作流程:你住的120平米的房子目前的市值是87.6万。在这一波涨价浪潮中，把涨价幅度弥补20%至105万英镑应该不成问题。然后你会以低于50，000，即100万的市场价格卖给投资者。

但是有一个条件，那就是你必须把房子租给你，并且签一份6年以上的长期租约。如果对方违约，将支付高额赔偿。为了使对方欣然同意，你可以以高于市场租金的价格把房子租回来。例如，张璐现在住的房子和社区的平均租金是1100元，你可以以1300元租回来。

对投资者来说，他们以低于市场价格的价格购买房子，但他们得到的租金高于平均市场收入。这在任何情况下都是非常划算的事情，唯一的不足是长期租赁。

就张璐而言，在交易手续完成后，张璐的家人仍然住在自己的房子里，使用原来的家具和家用电器，一切都没有改变。唯一的区别是，房产证已经没有了，多了100万元现金，一年的租金超过1万元。

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买房后用现金购买基础设施信托或房地产投资信托

下一步是什么？

用100万现金购买政府投资基础设施信托或reits(房地产投资信托基金)将带来约10%的年收入。

其他三个房子可以用同样的方式操作！

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当这一波投资者都结束后，

问题的关键是，这种120平米的房子在三级城市的价格会在六年内超过165万元/120平米，达到13750元/平米吗？有人接受了提议？

让我们来看看张鹭所在的三线城市过去六年的价格趋势图:

除了2014年短暂的过山车之外，该市房价在过去六年一直处于下降趋势，这也是中国大多数三、四线城市近年来的价格趋势，也是未来不可逆转的趋势。这就是张鹭三、四线城市中产阶级所面临的现实！

未来六年，随着三、四线城市的精英、大学人才和社会财富不断流向一、二线核心城市，以及未来三线城市巨大的土地供给，城市房价不会大幅上涨，未来也不会有人买房！

到那时，在2017年底接管三、四线城市高房价的投资者肯定不会离开市场。张璐可以用现金直接买回自己的住房，远远不到100万，而且还有很大的信托收入。

即使未来资金大量释放，三、四线城市也会因通胀压力而上升，张鹭的这一策略完全可以避免高概率抵消三、四线城市下降和流动性不足的风险。

来源：罗马观察报