【时讯】专访周以升：商业不动产公募REITs前方不远

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华商禄略经过漫长的等待后，中国证监会和国家快速发展改革委员会在五一长假前的最后一天共同发表了《关于推进基础设施行业房地产投资信托基金( reits )试点相关事业的通知》，期待长期以来中国的公募reits终于落地， 市场反响强烈，一些论者认为这足以对肩登记制考试的a股市场改革意义 你对今后的reits有什么看法？ 受到普遍关注的商业房地产行业reits什么时候上市？ 有了这一系列问题，我们每周采访了高和资本的共同创始人、知名的商业房地产投资者 周以上涨和资本共同创始人中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问商业房地产证券化集团领导人为专家顾问深入参与中国公募reits市场建设中国公募reits上市时，中国房地产投资信托基金( reits )试点的新 周以升:中国的公募reits市场建设是一项巨大的系统工程，其中许多和杂度是世界reits制度最多的 在这样多的限制条件下，中国的监管层发生了非常棒的事件 与证监会合作，此时果断上市，充分体现了对负责人和实体经济的坚定支持 中国公开招聘reits的上市绝非一蹴而就，监管层将国内最好的理论和实际工作专家整合在过去15年进行了无数的探讨，通过过去6年的reits和cmbs试验田实践，终于构建了试验政策，以开放的态度进行未来的试验普 作为专家顾问和政策构建的经验者，我可以亲身体验到这种困难。 在5月1日发表的微信的复印件中，用以下语言表达了消息发表后的心情。 “我高兴得哭了。 我们相信新时代正在慢慢展开……”作为房地产金融的王冠明珠，reits处于国内两个强大热烈的力量中间，一个是沉重活跃的房地产，另一个是陷入“资产不足”的投资者，因缘合并，破坏茧 一发出“通知”，就意味着长期酿造的中国公募reits终于瓜熟茎掉了，水变成了水路。 众所周知，中国金融领域中中等收入、中等风险的投资产品严重不足，这也是住宅市场日益投资化和投机化的原因 reits填补了这个空白色，它诞生的重大意义是毫无疑问的 如何看待管理层在启动reits试点计划时做出的选择？ 周以升:看看这次飞行员开始的各项选择，就知道管理层的良心了。 首先，飞行员推进，中国公开招募reits处理了前所未有的问题 我们相信，在此基础上，通过小步骤快速、逐步推进，reits在中国一定会开花，为中国房地产和金融领域带来巨大的快速发展机会。 其次，发售的时机正是时候 拆除建立了世界各大reits制度的经济体，他们大多在经济低迷、增长动力不足时上市，但受中美贸易摩擦和疫情的影响，中国经济也需要注入新的活力。 因为这个reits是那时产生的。 最后，上市的行业符合当今中国经济快速发展的逻辑 现在，中国正在推进“新”基础设施，从这次试行中选择的行业来看，也很大程度上呼应了这一趋势，为将来的展开确保了空之间 商业房地产也希望在reits所指的未来展开空之间具体包括这些方面吗？ 周以升:今天，我们终于迎来了中国公募reits的诞生 有人没能大声避免大类商业房地产一次重复，只有小步走才有中国特色改革的智慧 公开招募reits在我国毕竟是新的，所以现在很多操作的细节也必须完整，我国相关中介机构的专业能力也参差不齐，需要抽出时间学习，大规模开放从专业性来看也太过激了 我相信根据特定行业的试点项目，其他行业，特别是租赁公寓、购物中心等商业房地产也将在不久的将来逐渐纳入 我们注意到你多次呼吁商业房地产行业证券化。 为什么？ 周以升:首先，商业房地产投资转化率稳定，增长的空之间很大 海外的reits集中在租赁和商业房地产行业，reits在西方经过半个多世纪的进化，经过许多经济周期，终于可以越来越鼎盛，其内在逻辑确实给投资者带来了理想的利益。 其次，从住宅开发向商业房地产的转变其实是中国宏观经济转型的缩影，也是中国经济中比较容易推进变革的部门 这是因为大家都很自信。 在中央的“住宅不炒”精神下，从住宅的粗放开发到精细化的商业房地产运营的大变革一定能推进。 早期实现商业房地产证券化将大大提高商业房地产的融资效率，吸引各种资本特别是权益型资本的进入，推动中国商业房地产的繁荣 再者，中国的商业房地产是中国城市竞争力的核心，中国核心城市的竞争力形成了中国经济的竞争力 高效、适应中国本土优势的创新金融体系大大促进中国城市的竞争力 从reits级到cmbs级，再到公开招聘reits级，实际上监督管理层和高层领导对这个问题有非常冷静的认识 现在政府严格管理不动产，这个呼吁和政策没有冲突吗？ 周以升:我认为两者没有矛盾，现在政府必须控制的是住宅类不动产 根据国际惯例，我国房地产市场其实可以分为以前流传的住宅和商业房地产两部分，两者有非常大的区别 我总结了七个方面: (1)价值创造模式的差异 商业房地产与通常的实业具有同样的经营属性，需要艰苦长时间经营的住宅在开发阶段以“高周转”迅速销售，业主购买后持平 (2)性质不同 商业房地产是“生产资料”，住宅是“费用资料” 在中国，商业房地产被称为“公建”，住宅被称为“私宅” 因此商业房地产塑造了城市的面貌和竞争力是城市生产力的第一组成部分 (三)定价逻辑不同 商业房地产总租金的收益率约为5%-10%，远高于住宅(约2% ) 商业不动产是以“租金定价”，住宅是以“稀缺性”定价的 因此，住宅容易泡沫化产生风险，商业不动产是合理的。 (四)投资者不同 商业房地产的投资者主要是专业机构，住宅主要是个人 商业房地产是“价值投资”，住宅是“趋势投资” (五)金融手段和杠杆率不同 商业房地产杠杆率低( 50-60% )，住房发展杠杆率高( 80%以上) 住宅多与影子银行系统挂钩，商业房地产需要并购贷款、资产支持证券、reits等新的稳健的金融手段 (六)对应政府的财政模式不同 商业房地产对财政的贡献是“细水长流”，住宅的“对寅吃卯粮” (七)对应的经济增长模式不同 商业房地产支持升级/产业主导的内涵优质增长模式住宅开发支持投资主导的粗放外延增长模式 商业房地产是连接贸易物流、成本上升、第三产业转型的重要纽带 我们知道投资、出口和费用是牵引经济增长的三辆马车。 现在，当两者面临增长瓶颈时，居民的费用成为经济增长的重要引擎。 商业房地产确实是扩大和促进居民费用，支持产业快速发展的重要阵地。 因为它的重要性是不言而喻的。 特别是在疫情使各国暂时陷入孤岛状态，经济增长大幅下降的情况下，商业房地产，特别是各购物中心、社区型商业，必然承担着费用高昂、拉动内需、提升中小企业商户、保证经济增长的重任 商业房地产reits的现实意义这次疫情的冲击对商业房地产reits的推进有什么启发？周以升:商业房地产在这次疫情中确实受到了很大的冲击，但在某种意义上疫情是雌性，让我们直观地理解国民经济部门之间的紧密共生关系，呵 在中国，商业房地产本质上是以经营为线索的服务业，属于第三产业，稳定就业量大 以这次疫情中最具冲击性的购物中心和酒店为例，他们可以吸收很多社会人的就业，而且就业水平多，就业环境好，员工可以在附近就业，是处理社会就业问题的最佳模式之一 中央也再三强调“保证就业”“稳定就业”，商业房地产确实成为保证就业、稳定就业的基石 另一方面，商业房地产有重资产的优势，因此具有资本属性，因此需要金融支持 不同数据来源显示，中国可投资商业房地产价值达50万亿元人民币，商业房地产量巨大，收益率稳定，正好为金融市场提供了老百姓可以投资的高质量资产，使中小投资者可以投资中等利润的投资品种。 如上所述，商业房地产和住宅具有完全不同的属性，是纯粹的实业 所以在疫情面前，我们有机会优化我们的政策。 将商业房地产的迅速发展从比较住宅的管制政策中解放出来。 目前，公开征集reits对中国金融生态的意义已经达成了充分的共识 我相信在基础设施试行成功的基础上，继承了“小步”改革的智慧，商业房地产行业的公募reits也会很快破茧。 原标题:“稳步推进，商业房地产公募reits前方不远——采访高和资本联盟创始人周以升”阅读原文。

来源：罗马观察报