银行做“二房东”预付数年租金 你愿尝试吗？

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今年，住房租赁领域的创新仍在继续。在政府运营的租赁平台和信贷免押金租赁出现后，一些银行开始探索新的住房租赁金融产品。银行成为“二房东”后，租赁交易将面临哪些新的经验和问题？

房子也可以“存入银行”，一次可以租几年

12月中旬，中国建设银行为房东(出租人)推出了“存款和抵押”，这意味着房屋也可以“存入银行”。

建行广东分行将“存贷”分成三部曲:房东将房屋租赁权卖给建行，建行一次性付清全部租金。例如，五年租金是500，000元，一旦支付给房东；然后，建行将把房屋交给专业租赁运营商进行租赁。

“房屋所有权包括四项权利:占有、使用、收益和处分。在租赁交易转让前三项权利后，银行扮演“第二房东”的角色。”北京高亮律师事务所律师姜宝告诉Zhongxin.com，如果合同合理，就具有法律效力，在一定期限内转让租赁权不违法。

许多业内人士告诉记者，这类项目应该切入人口净流入的一线城市，然后进行试点和实施。据媒体报道，建行“存贷”业务于2018年1月8日在广州首次启动。

个体房东愿意尝试看看租金的吸引力

对于银行的这种“存按揭”，在北京海淀区租了一套两居室的房东李告诉记者，如果最初设定的租金没有吸引力，类似的产品很难在北京这样的一线城市有市场。

根据上海易居房地产研究所的报告，从2004年5月到2016年11月，一线城市的租金指数普遍上升。根据同一城市的租房数据，2017年，中国年人均月租房价格同比增长16.7%。

“目前还不清楚，我也不愿意尝试。”他说:“北京不担心租房问题。”在未来三到五年内不提高租金是不划算的；我不想把房子给机关，统一装修很麻烦。”

李先生担心的是，在涉及房东、房客、银行和租赁机构的租赁模式下，如果发生财产损失等纠纷，解决起来会比较麻烦。易居研究院智库中心研究主任严跃进建议，由于涉及不同的参与者，如果合同难以维持，应该在法律文本中进行新的创新。

“没有多少人愿意尝试。”姜宝直言不讳地说，因为在租赁市场上每年增加租金已经成为一种“惯例”，但在房子“存入银行”后的三至五年内，租金是不能增加的，而且临时终止还需要支付违约金。

“在买卖不违反租赁的前提下，如果房东在合同期限内出售房屋，买方必须默认接受租赁协议，这必然会使房屋‘不易出售’。”姜宝说道。

银行的闭环业务租金也可以向银行借款

与“存贷”相对应，建行的“住宅贷款”是为承租人租赁消费推出的贷款产品。

根据建行此前发布的产品信息，对于租户的纯信用贷款，基准利率为“住宅贷款”。租户的最高信用贷款额不超过个人年收入的2倍，担保贷款额不超过个人年收入的3倍。最高贷款金额为100万元，最长贷款期限可达10年，最快贷款可在1个工作日内完成。

“为了防止贷款成为购房首付款，建议加强对资金流向的监管，甚至直接汇给长期租赁机构作为租金。”姜宝表示，目前，银行可以通过将“住房贷款”与“存款和抵押贷款”挂钩来降低资本风险。

中原地产首席分析师张大伟也提醒，银行需要加强“住宅贷款”等金融产品，以防范挪用信贷资金等欺诈性贷款的风险。

“租房应该是我们力所能及的，贷款租房是非理性的。”张大伟说租房所需的钱和买房不一样。如果租房依赖贷款，其可支配收入和消费结构将更成问题，甚至可能导致过度消费。

乐观的房屋租赁银行已经带着巨大的努力进入市场

虽然在房屋租赁领域存在一些问题，如个人租赁期限短。然而，北京大学房地产法律研究中心主任楼建波认为，房屋租赁业将是未来房地产市场的一个重要增长点。

中央经济工作会议提出要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。有必要发展住房租赁市场，特别是长期租赁。2017年，全国50多个城市出台了支持住房租赁的政策。

由于对房屋租赁市场的机遇感到乐观，许多银行都在努力开发和投资。如中国工商银行(601398，诊断)与北京安置房建设投资中心合作，在未来五年内为北京房屋租赁市场主体提供不少于6000亿元的融资支持；中国银行(601988)与厦门市国土资源和房屋管理局签订合作协议，推进房屋租赁市场建设；建行还与至少26个地级市签署了房屋租赁领域的合作协议。

据中原地产研究中心统计，截至目前，许多银行和开发商将向房屋租赁市场投入数千亿资金，参与租赁市场的资金和开发商预计将继续大幅增加。

楼建波表示，“由于租赁公司前期融资压力大、回报慢、占用资金时间长，企业不能再依赖银行的短期融资，应该衍生出能够为企业提供中长期支持的金融产品。”

安居客房地产研究院首席分析师张博指出，目前国内长期租赁公寓的租金回报率只有3%，很多项目的回报率甚至达不到融资成本的水平。今后，我们可以加大住房金融支持力度，丰富房地产投资信托的税收优惠和分红制度，拓展多元化的产品类型。

来源：罗马观察报