重庆富豪张松桥220亿全砸海外：他比李嘉诚“跑”的还干脆？

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“重庆李嘉诚”。

在接管万达在英国的地块四个月后，重庆的富商们向伦敦投入巨资。

近日，有外国媒体报道称，重庆地产将与三家香港房地产公司联手，共同收购伦敦金融城的摩天大楼开发项目，并继续投资直至项目完工。

明天，蔡勋得知这个已经搁置了四年多的项目，位于伦敦市的利登霍尔街40号，计划中的摩天大楼叫做高谭市。在项目规划中，该建筑高155米，建筑面积约84，000平方米，可容纳10，000人办公，比李锦记之前购买的“对讲机大楼”的办公面积多出约1/3。

利登霍尔街40号摩天大楼的开发计划由来已久。该项目计划于2013年10月由英国开发商格格地产首次提交，随后于2014年5月由金融城规划委员会正式批准。然而，由于资金和英国退出欧盟的不确定性，该项目被推迟。

中宇地产与三家香港房地产公司联手，从th房地产公司手中收购了高谭市的大部分股权，并承诺向后续开发项目注入资金，可以说是一举振兴了该项目。卖方的房地产仍将持有剩余的少数股权，并担任项目经理，以确保项目的顺利完成。

收购价格没有披露，但英国媒体报道称，该项目的投资预计将达到4亿英镑(约35亿元人民币)。一些建筑公司在此次收购中有望赢得该项目的施工合同，其价值约为4.5亿英镑(约合40亿元人民币)。

重庆地产从重庆起家，其实际控制人张松桥因大量收购伦敦资产而被称为“重庆李嘉诚”。目前，中宇地产的业务重心已经从内地撤出，相关物业已经清理完毕，这也对公司后续的盈利能力提出了一定的挑战。据报道，张松桥近年来在世界上购买了超过220亿元人民币。

海外投资超过137亿元

2016年7月19日，英国退出欧盟公投后不到一个月，张松桥旗下的另一家香港上市公司鱼台地产以4233.6万英镑收购了伦敦金融城的一处酒店。

2017年，中宇地产继续在伦敦投资。算上在利登霍尔街40号的投资，中宇地产已经一年四次“出售”给伦敦。

2017年1月27日，中宇地产以2.9亿英镑(约合25亿元人民币)的价格收购了伦敦地标性建筑之一的一栋王国街大厦。这座大楼是英国电信运营商沃达丰的总部，对这个项目有100%的兴趣。该建筑提供24，600平方米的甲级办公楼空客房和多个停车位。目前，所有的办公楼层都已租出，租金收益率约为每年5%。

2017年5月1日，香港上市公司中宇地产宣布对李德和大厦进行重大收购，称公司间接全资子公司翠创投资有限公司以11.35亿英镑(约101亿元人民币)现金购买了李德和大厦的全部股权。当时，这一单笔交易创造了自2014年以来英国最大的单笔资产收购记录。

根据中宇地产披露的李德和大厦财务数据，2015年和2016年，该大厦的收入分别为976.7万英镑和2722万英镑，毛利分别为627.5万英镑和2471.8万英镑。截至2016年12月31日，其净资产为6.34亿英镑。根据这一计算，购买价格的保险费率为79%。

值得注意的是，1月27日购买的一栋王国街大厦的成交价格也上涨了47.47%。

8月22日，中宇地产和R&F地产以4.7亿英镑(约21亿元人民币)的价格联合收购了万达在英国的九榆树广场地块。随后，中宇地产董事总经理林晓文在中期业绩会议上表示，他和R&F地产各持有该地块50%的股份，中宇地产支付了项目价格的一半。

根据这一计算，虽然此次收购不包括在内，但中宇地产今年在伦敦的投资已经达到137亿元。

出售内地资产的业绩减半

53岁的张松桥是中宇地产的实际控制人，目前持有该公司约58%的股份。除中国重庆地产外，他还担任重庆-香港国际、重庆-台湾房地产、香港沪港通控股等上市公司的董事长，并担任殷鉴国际等上市公司的执行董事。

1992年6月，张松桥与同样从事电子产品业务的曾蔡威合作成立了中宇发展公司，并与重庆市政府签订了主城区北部1.41平方公里的土地开发合同。1996年，房地产行业的第一枪打响了:一个由16栋16层至33层的高密度建筑组成的加州花园建成，一次性开发面积为56万平方米，历史容量为3400户。

加州花园将中庭景观、园林、教育、娱乐、体育、生活服务等综合设施引入社区，成立了重庆首家物业管理公司，被建设部评为重庆市第一个全国优秀物业管理社区，被重庆市政府评为重庆市第一个“标志性建筑”。

加州花园是重庆历史上最大的商品房项目，也是重庆历史上第一个真正的住宅小区。它给重庆带来了社区的概念，树立了高端住宅的标准，同时也使“中宇”成为重庆高端地产发展的领跑者，分享了重庆直辖后地产行业诞生的黄金商机。

继加州花园之后，中宇还开发了建筑面积超过50万平方米的“加州城市花园”，包括2栋25层建筑和15栋30层建筑，以及“中宇科创大厦”、“汇景台”、“加州一号”、“一号峰路”、“都市首站”、“峰路国宾城”和“峰路皇家别墅”，其中“重庆国际城”总建筑面积超过200万平方米，是引领重庆房地产新模式的城市综合体

2006年11月，张松桥与中宇地产在港成功上市，在融资资金的支持下，其发展轨迹从重庆延伸至成都、昆明等城市。

截至2014年，中宇地产的合同销售额一直在上升，2013年达到97.76亿元的峰值。中宇地产一进入亿人俱乐部，其业绩就像悬崖一样下滑。2014年合同销售额为57.54亿元，2015年仅为50.89亿元。然后，在2015年，出售资产的闹剧开始了。

移居海外后对利润的怀疑

中宇地产的财务报告显示，公司的土地储备近年来逐年下降。截至2008年底，重庆、四川和昆明的土地储备约为1260万平方米。截至2016年上半年，Xi、达州仅有61.8万平方米土地储备；截至2016年底，其披露内容已变更为“无土地储备用于房地产开发”。

2017年8月25日，中豪地产控股有限公司宣布2017年上半年实现收入6190万港元，同比下降92%；净利润为5990万港元，同比增长84%。

中宇地产表示，利润增加主要是由于综合收益表中的其他收入包括来自德合大厦卖方的租金补贴收入1.02亿港元和来自出售合资企业的收入8，470万港元。

针对这一现象，有业内人士表示，近年来，中宇的战略中心不在内地，主要是因为业绩下滑，通过多次在内地出售房产，它来回获得了数十亿的收入。

值得注意的是，中宇地产减少了在内地的土地储备，并在香港等地进行了大规模的置业活动。

据公开信息，2015年，张松桥以51亿港元收购了香港一级历史建筑河东花园、怡和山华士路1号的房子、40.21亿港元收购了财星中心和世纪广场的两栋商业建筑，以及15亿港元收购了香港马云的豪宅，总成本约为100.86亿元人民币。加上过去两年在伦敦的购房，全球购房资本超过220亿元。

虽然中宇地产一直在香港和伦敦大举收购，但目前这些海外资产尚未支撑上市公司的业绩。中豪地产2016年年报显示，报告期内收入为11.29亿港元，同比下降83%；净利润也处于亏损状态，为3.56亿港元。

据业内人士称，中国和重庆正试图转型为一线城市，包括中国香港和世界其他地区。然而，在清理完所有土地储备后，如何快速提高中国和重庆的盈利能力也是张松桥面临的一个关键问题。

来源：罗马观察报