下一个十年房子谢幕 什么崛起呢？

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对于普通中国人来说，过去十年财富爆炸的最确定机会无疑是房子。但是这个机会会持续到下一个十年吗？我的判断是这极不可能。

房屋谢幕，股本上升

我将把这个观点分成两篇文章。今天，我主要谈一谈为什么我认为房子会被关闭。

对于普通中国人来说(603883，诊所股票)，过去十年财富爆炸的最确定机会无疑是房子。但是这个机会会持续到下一个十年吗？我的判断是这极不可能。

这一判断主要基于三个原因:货币环境、土地供给和人口状况。我将关注货币环境的变化。由于土地供应和人口变化，我认为它们不是影响房价的最重要因素。

㈠

1

全球货币政策回归正常化的进程已经开始。

在过去十年中，全球各经济体联合实施了超级量化宽松货币政策以解决经济危机，全球流动性泛滥推高了风险资产的价格。

在欧洲、美国和日本，主要表现在债券市场收益率持续下降引起的债券牛市，以及股票市场流动性改善引起的股票牛市。

美股三大指数继续创下新高，欧洲股市在经历艰难的债务危机后重返历史高点。日本银行在国债市场买不到之后，直接买入大公司的股票，扮演了真正的超级买家和“国家队”的角色。

美国10年期国债收益率从5.3%降至最低1.3%

在中国，极度宽松的货币和不断上涨的风险资产价格有些“不同”。

例如，中国10年期政府债券的收益率在过去十年中经历了几次大幅波动，而不是像发达国家那样一路走低。

再比如，中国股市经历了一个完整的周期循环，从在创业板上炒中小股票到炒大价值的白马股票。这一过程在短短一两年内以“暴风雨般”的速度完成。

在反映货币宽松的宏观背景下，与发达和成熟经济体相比，中国的股市和债市有些混乱。但另一项主要资产是中国的房地产，它恰当地反映了全球流动性的背景。

在过去的十年里，中国的房地产业迅速实现了金融化，投机性投资物业的价格比率大幅上升。房屋已经成为中国居民最重要的账面财富，而这种账面财富伴随着巨额债务。

一方面，过去十年中国房价的上涨充分反映了全球流动性的超宽松周期；另一方面，在过去的两年中，它也反映了中国经济中债务的结构性变化，即从政府部门和企业，特别是国有企业向住宅部门的迅速转移。

全民同甘共苦的笑话已经成为现实。

2

过去十年全球风险资产(包括中国住房)的牛市源于各国的超宽松货币政策。这是一个非常简单的事实，钱多了，东西就涨价了。

至于为什么各国的消费价格指数(cpi)没有大规模上升，主要是因为宽松货币最终没有进入普通人的口袋，而是通过资产价格的上升进入了富裕阶层。

这也是全球收入分配持续恶化的原因。收入分配不均，普通人的收入增长低于生产率的提高，这反过来又导致供过于求、需求不足和通货膨胀进一步收缩。这种现象在中国、欧洲、美国和日本都非常明显。

全球央行都很清楚这些问题。只有债务货币化(即量化宽松)的经济政策往往具有很强的路径依赖性，不可能立即掉头就撤，否则必然会导致新一轮的经济低迷。

因此，我们可以看到，尽管美国的“老大哥”已经开始加息周期，并开始缩减资产负债表规模，但欧洲和日本似乎对此持谨慎态度。

但无论如何，以十年为界，全球宽松的流动性环境正在逐渐结束。

随着美联储在未来两年内将利率上调至3%，以及进一步收缩的滞后效应，欧洲和日本收紧货币政策是大势所趋，别无选择。

3

自2015年以来，中国外汇账户持续下滑，总额超过3万亿元。此后，中国人民银行实施了严格的资本管制before/きだよ 0，并实际上停止了市场化的汇率改革。

然而，2017年人民币回归升值通道后，特别是资产价格(主要是房价)泡沫被杠杆转移(向居民部门)和“冻结建设”调整后，空之前严格的资本管制不会持续太久，汇率市场化改革将再次提上日程。这是中国在世界舞台上扮演负责任大国角色的必要条件。

即使存在严格的资本控制，也不能消除较低的经济规律的影响。这些规律集中体现在购买力平价和利率平价上，这将从根本上推动中国的资产(房价)价格收敛到一个更合理的水平。

此外，中国的经济问题不允许宽松的货币环境继续存在，这与去杠杆化的宏观基调相反。

如果不去杠杆化，实体经济中的供需失衡就无法再次消除。如果实体经济的净资产收益率无法重建，这将从根本上破坏该政策引导基金“脱离虚拟现实”的努力。

总体而言，无论是在全球经济环境下，还是仅在中国自身情况下，货币政策在中长期内都将恢复正常。

不要在不正常的环境中呆太久，忘记什么是真正正常的。

这意味着“水源”将面临一个持续收紧的过程。包括专业金融市场在内的许多人可能低估了这一过程的持续时间和强度。

4

考虑到中国房价的走势，我们不应该只看所谓的“只需”。因为在宽松的货币环境不复存在的前提下，相当多的迫切需求可能变成“软需求”。

举个很简单的例子，如果按揭利率上升20%，额外的财务开支便足以打消很多人对改善房屋的需求。更不用说投资和投机需求了。

事实上，中国人对住房的许多所谓刚性需求，包括人们对房价只会涨不会跌的一致预期，以及在这种预期下财富增值的美好预期。这本质上是一种投资需求，而不是一种真正的消费需求，只有消费需求才能真正称得上需求。

城市的区位优势，如北京和上海的虹吸效应，不应成为解释房价趋势的核心变量。

逻辑非常简单。与任何其他城市相比，这些城市在三年前、五年前和十年前都有同样的区位优势和虹吸效应，但当时的房价并没有大幅上涨。

因此，从纵向来看，区位优势不是房价上涨的原因。位置优势，只有在相同的横截面上，才有解释力。然而，人们需要更多地了解影响这一横截面的整体因素。

人口作为一个变量，影响经济增长，最终影响房价，而不是直接影响房价。

因为不管人口多少，房价都会大幅上涨。(城市人口)与房价的相关性不明显。你可以参考日本和美国。

人口对房价的影响取决于货币的中介变量。如果在城市化过程中货币的供给和获取是适当的，那么从理论上讲，房价不会因为城市人口的增加而迅速上涨。因为新增的城市人口和手持货币(收入)的增长只是用来补偿劳动生产率的提高，所以此时没有房价上涨的驱动力。

相反，即使是已经完成城市化进程的日本和美国，在没有新增边际城市人口的情况下，也会出现房价周期性波动。

例如，在美国，2008年前七年的房价上涨与城市化无关。

5

从表面上看，任何商品的价格，包括属于金融资产的股票和债券，都是由供求关系决定的。供过于求，价格下跌；相反，价格上涨了。

但如果我们看得更远，需求背后是什么？人们是否渴望购买某些商品？显然，一个有欲望但没有购买力的情况只能被称为“准需求”，而不是一个真正能影响价格的需求。

例如，我只有3000元现金，但我真的想买一部iphone。我的愿望并不构成对iphone的需求，因此不会影响该产品的价格。

因此，从根本上讲，一个人持有的货币数量从根本上决定了需求的数量。而不是购买商品的意愿。当人们分析房价时，他们经常错误地将这种意愿定义为对住房的需求。

因此，从最终意义上说，人们持有的货币数量决定了需求，进而决定了商品的价格。

什么决定了金钱？

货币本身应该是一个内生变量，由产出和国际收支决定。然而，在凯恩斯的宏观经济理论被各国广泛用于管理经济的背景下，货币被视为由货币当局(中央银行)决定的外生变量，也就是说，中央银行从外部控制货币供给。

关于货币与商品价格关系的深入讨论，可以参考货币学派的相关著作，如经济学家弗里德曼1956年发表的《货币数量理论——重述》一文。这里不再详细介绍。

总之，要理解中国的房价，我们不仅要看到表面的因素，还要看到房地产的供求因素，并且要把它纳入到漫长的历史、全球经济和全球风险资产价格变化的大周期之中。

毕竟，一个人的命运取决于自己的奋斗，也取决于历史进程。

我不明白历史的进程。经过几十年的跌宕起伏，人们的整个生活就这样稀里糊涂地过去了。

来源：罗马观察报