中国持续占领美国海外购房群体“第一大买家”地位

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根据美国房地产经纪人协会(nar)最近发布的《2017年美国住宅物业外国买家报告》，在2016年4月至2017年3月的统计期间，中国的成交量超过了加拿大、英国、墨西哥和印度，并继续保持美国海外买家中“最大买家”的地位。

全球华人海外房地产平台juwai.com的最新报告显示，去年，中国人首次在海外购房的支出超过1000亿美元，而美国作为中国人首选的海外目的地，约占其支出的三分之一。

如今，中国社会有这样一群人，他们属于这个社会的“中上阶层”，有相关的海外经历或未来出国的意向，并有一定的投资意识；他们大多是外企高管、私营企业主，或者从事金融、高科技等行业，年薪超过一百万；他们可能希望后代能接受海外教育，甚至移民海外；他们开始出售位于北京市中心的旧的、小的、昏暗的公寓，梦想着在广阔的美国腹地拥有崭新的、宽敞明亮的别墅。

几个名牌皮包、几件名牌外套和几天的出国旅行似乎都没能满足这些人提高生活质量的愿望。在中国中上阶层的眼中，在海外买房正成为一种新的奢侈品。这意味着在海外买房不再仅仅是富人的专利，越来越多的中上层阶级拥有海外教育、移民和投资的能力。

资本输出

在洛杉矶市中心以南80公里处，丁玲开车40分钟后回到了他在加州欧文的家。他的eb5签证于2016年6月获得批准，预计他将在2018年获得绿卡。得知批准后四个月，他花了43万美元(约290万元人民币)购买了130平方米的连体别墅。

丁玲出生于1980年，从事通信工程和技术相关职业，被朋友们称为“上海小克勒”。他擅长资产管理。多年来，他靠自己赢得了这所房子。对丁玲来说，在海外买房不是一时兴起，而是金融危机后的一个想法。他向《经济观察报》回忆说，当时的外汇管制不如现在严格。他每年都有意识地进行外汇交易，积累了多次旅游消费，随着时间的推移改变了空的房间。

如何找到资本的出口？买方吴帆向《经济观察报》表示，通过每年积累5万美元的外汇，并充分利用其家庭的外汇额度筹集资金，他将申请美国汇丰银行(HSBC)等银行的海外账户，然后通过自己在中国的汇丰银行(HSBC)账户逐步分批将资金汇往海外。

2007年2月，中国国家外汇管理局发布了《个人外汇管理办法实施细则》，规定个人结汇和境内个人购汇实行年度总额管理。年度总额相当于每人每年50，000美元。同时，无论您是通过银行柜台还是通过网上银行、手机银行等电子渠道购汇，都需要填写《个人购汇申请表》，该表对个人购汇的目的进行了详细分类。

《个人购汇申请》中规定的六项“禁止”中，第五项规定不得用于尚未开放的资本项目，如境外购房、证券投资、购买人寿保险、投资回报分红保险等。除规定渠道外，居民个人购汇仅限于经常项目下的对外支付，包括私人旅行、出国留学、出国公干、探亲访友、境外就医、货物贸易、购买非投资保险和咨询服务等。

监管的收紧无疑增加了购房者交易和转移过程的复杂性，也增加了中国购房者筹集资金的时间成本。从那以后，它在一定程度上影响了当地卖家。他们正在从接受贷款转向接受贷款。来自加州的卖家西蒙斯告诉记者，过去两年的变化让他对现金交易感到不安。去年，他与一位中国买家就一栋价值40万美元的房子达成了一笔很好的交易，但这笔钱无法放在中间，最终还是输了。西蒙斯告诉《经济观察报》，当时对方已经支付了定金，但由于资金控制，剩余款项无法汇出，双方都满意的交易不得不宣布中止。"如果买方借钱给银行，他可以提供信用担保."西蒙斯说。

一种新的趋势正在形成，外国银行也嗅到了一些商机——一些美国银行开始接受外国人的贷款。美国咨询管理公司“中美透视”首席顾问赵彤向《经济观察报》表示，目前，东西方银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行和一些美国本土银行可以接受中国的抵押贷款申请，从效率来看，小银行或本土银行效率更高。

海外买家的主要群体是什么？他们的需求是什么？赵彤介绍说，通过贷款业务来买房的人大多是外企高管，或者有海外项目、留学经历、移民意向等。他们已经有海外账户，对业务有一定的了解。他们的目标是建造一个大约100平方米的房子，价格从30万美元到50万美元不等。

在中国，用租金偿还贷款是一些外国购房者的选择。juwai.com中国业务总监、美国持牌经纪吴光辉表示，一般来说，可以申请银行贷款的海外买家只需准备首付，房屋出售后，每月的按揭还款可以通过获得租金来扣除。据她估计，目前美国的住房投资回报率约为4%~8%，而一些二手独立房屋租赁的回报率可达10%以上。“面积越大，房价越高，回报率越低”。

即便如此，为了规避风险，“杠杆”的门槛相对较高。赵彤告诉《经济观察报》，大多数银行要求外国买家支付超过40%的首付款，利率将比绿卡持有者高出1到1.5个百分点。申请贷款的外国买家需要提供至少未来18个月的月度存款证明，在贷款银行开立账户，并将银行账户设置为自动还款账户。此外，贷款人应提供近三年的就业收入证明，首付款来源可追溯，每月贷款金额不应超过家庭收入的33%。

对于那些有足够资金的人来说，避免外汇管制的一个方法就是以美国公司的名义买房子。这样，资金的转移就方便了，根本不需要受外汇额度的限制。例如，此前有相关媒体报道称，美国洛杉矶南部城镇LeEco控股有限公司的控股人贾跃亭拥有的五套豪宅(每套豪宅目前价值超过800万美元)以美国洛杉矶LeEco汽车生态办公室和接待处的名义相继被收购。

在用全部金额买了房子后，你可以进行抵押贷款并兑现。吴光辉说，对于那些因为时间紧迫而急于买房的人来说，这是一个不错的选择。

地下渠道外汇交易仍有一些灰色方式。如果没有出路，地下钱庄是外汇兑换商默认的途径之一。外汇兑换商通常对地下银行的具体操作讳莫如深，但我听说有些人已经成功地用这种方式兑换了美元。

购房资金有多种渠道。一位不愿透露姓名的买家告诉《经济观察报》，有传言称，在买房过程中，他将出售比特币和DIA，以“倒掉”美元。

但是不管你买什么形式的房子，你都可以看到中国人的购买力。根据美国房地产经纪人协会的“报告”，作为美国外国人购房的主力军，2016年4月至2017年3月的购房总成交额达到317亿美元(约2140亿元人民币)，与前一年相比。273亿美元增长16%，也超过了前一年的286亿美元，创历史新高；购房数量也超过40，000套，在2016年回落后，再次达到历史最高点。

热度达到了新高

“过去两年犹豫不决的中国买家已经开始出手了。”这是赵通最直观的感觉。2014年，一套拥有200套公寓的二手房的价格为40万美元，现在已经涨到了80万美元。去年，前年，甚至更早，仍然持观望态度的客户开始陆续兑换外汇并转移到美国。现在，中国买家的贷款业务已经进入旺季，这也意味着随着夏季的到来，中国买家在美国的受欢迎程度正在逐渐上升。

丁玲已经下定决心要买第二套房子，这个梦想在拿到绿卡后就会实现。为了筹集资金，他决定在上海市中心出售一栋小房子，出售所得将作为购买美国房地产的首付。根据当地规定，绿卡持有者只需支付30%的首付款，其余部分通过贷款解决。他的计划是在他不住的时候把房子租出去，以便偿还抵押贷款。

丁玲的直觉是，最近对美国房地产的关注正在升温。因此，他是喜马拉雅电台的主持人，分享他在美国的生活经历、签证申请、投资和其他信息。“上海小克勒”已经有126，000次广播。在收音机里，许多已经或将要在美国购买房地产的朋友已经对它产生了依恋，甚至成为了邻居。他告诉《经济观察报》说，美国房地产的话题倾向于更频繁地播出。

丁玲有几个朋友，他们最近都在一个接一个地买房，大部分都采取了全额购房的方式。这些人的年龄主要是从20世纪70年代到80年代。有年收入30万元和40万元的外资银行高管。拿到绿卡后，他们花60万美元在洛杉矶的明星社区买了一间山景房；南通有做不锈钢贸易的私营业主，年薪超过一百万；一个有着神秘背景的商人，一个国有企业的合伙人，一次性付款，以99万美元的价格开了一栋270平米的6居室别墅，全家都搬进来了。

吴光辉还告诉《经济观察报》，中国买家大约有40个客户服务小组，而且这个小组还在扩大。在这个网站上，来自中国和世界其他地方的200多万人每月查询分布在89个国家的250万所上市房屋。其中，来自美国几家主要房地产公司的上市公司多达180家。

在中国度假，尤其是暑假，是becco邹最忙的时候。这位经纪人在巴菲特旗下的贝尔舍·哈撒韦房屋服务公司工作，他的业务能力在公司全国系统中排名前1%，他也感受到了中国人购房的热情。这位经纪人多次在月度销售额中名列第一，她告诉《经济观察报》，在她接待的数百名客户中，超过80%是中国人。西雅图高科技行业的白领和来自中国的新移民一直是她的主要客户。新趋势是，中国投资者也成了她的常客。

“在前一年，10名购买者中有7名或8名用于自谋职业；今年，10家公司中只有一半用于自营职业。”邹子杰告诉《经济观察报》说，另一半大部分是投资，一些还没有移民的买家会通过租房来赚取租金。

关于在美国买房的目的和用途，上述“报告”数据显示，39%的中国购房者在美国第一套房自住；另外39%用于度假和住宅投资；另外8%的人为他们的孩子上学。

吴帆的女儿目前在西雅图的华盛顿大学读本科。他告诉《经济观察报》说，买房更多的是为了孩子的方便，将来他在美国工作的时候会有一个家。因此，他卖掉了北京的一处房产。此外，与美国其他州相比，西雅图离中国更近，10多个小时就可以坐飞机到达，而且气候非常适宜居住，这也成为他选择西雅图的原因。

洛杉矶、旧金山、西雅图等。一直受到中国买家的欢迎。根据juwai.com的数据，今年中国买家的咨询和访问往往集中在中国买家的前五大目标城市，这表明中国买家在考虑其他中小城市时，并没有放弃他们的传统目的地。

吴光辉介绍说，随着中产阶级外出购买更多的房子，新的人气聚集在佛罗里达州和得克萨斯州，那里的腹地广阔，一些房子的价格约为20万美元；另外，加州的房子大约是30万美元；洛杉矶郊区可以赢得50万美元。吴光辉表示，中国买家青睐的房价也呈现下降趋势，与海外网站查询美国房价的中值相比，2017年比去年下降了15%。低于50万美元的房屋咨询量增加，而高于这一价格的房屋咨询量减少1-2%。

《经济观察报》采访的许多买家表示，地理位置是最重要的考虑因素。买家关注交通便利、安全性高的社区，以及教育质量高的学区。

买家担心

"买房的人通常都梦想拥有一栋宽敞明亮的新别墅。"吴光辉说，但同时，无论你在哪里购买房地产，你都需要理性。

2016年，一家美国房地产机构在互联网上列出了前总统罗纳德·里根的加州故居。这栋7居室、10间浴室的“湖滨白宫”，总价为2.0096亿元人民币，室内外总面积为3717平方米，仍挂在网上等待入住。

“就贷款而言，银行不太喜欢超级豪宅。”赵彤表示，600万至700万美元的大型公寓很难获得贷款。相比之下，投资价值约50万美元(约337万元人民币)的自住两用房是买家和银行青睐的类型。

赵彤告诉《经济观察报》，美国买房的过程与中国不同。一般来说，我们先选一栋房子。当场找到中意的房子后，我们首先向银行申请贷款预批准。只有在拿到银行的贷款预批准函后，我们才能进入签约和交房的过程。此后，进入正式贷款审批阶段，买方必须在购买合同的贷款保护期内获得贷款。有些人甚至拿不到银行的贷款预批准函。

对吴帆来说，全额支付是最后的手段。他想得到贷款，但他没有得到。因为我在中国工作，在美国没有收入和消费记录，社会信用为0，所以我不能向银行申请正常利息的贷款。吴光辉表示，海外投资者在美国买房贷款非常困难，不仅需要良好的个人信用，还需要足够的资产证明，而且审查程序特别复杂，远不如全额购房方便快捷。因此，买房前做好准备是非常重要的。

即使一些银行能够提供贷款，困难依然存在。当地卖家西蒙斯认为，可供选择的银行仍然不多。美国的一些大银行已经关门(贷款给外国买家)，这也是一种变相的控制外国人买房的方式，以避免他们对当地房价进行投机。

吴光辉认为，如果美国进一步加息，选择贷款买房的人的比例将会下降，中国买家也会考虑如何提高成本效益。但是对于大多数美国卖家来说，全额现金支付仍然是最受欢迎的方式。

一位购房者花了27，766美元通过搜房网在美国购买土地，但当交付时，它被“替换”成土地，估计价格不到2，300美元。吴光辉表示，海外购房的复杂性相对较高。中国人在海外买房时需要改变国内消费习惯，将交易留给专业经纪人和律师，并购买产权保险。一旦出现纠纷，他们可以向相关政府监管机构投诉或向法院提起诉讼。

《经济观察报》采访的许多业内人士呼吁中国买家信任专业人士，走正规渠道，避免海外投资的高成本。

(丁玲和吴凡在受访者的要求下都是化名)

来源：罗马观察报