最后的土地整备者 深圳国际35亿税前收益前海账单

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观点房地产网在深圳国际论坛的讨论组里已经谈论深圳前海的土地准备五年多了。这一次，前海三期工程的披露离准备工作的完成又近了一步。

7月2日上午，深圳国际控股有限公司发出通知，表示已签订前海土地使用权转让合同，涉及土地面积约41200平方米，并确认税前收入约为35.53亿元。

面对深圳昂贵的土地，这批前海土地的准备将释放出大量的红利，成为前海地主发展的最有力筹码之一。

这是深圳国际今年披露的前海土地整理项目的第二次进展，但距离第一次披露已经过去了五年。

在疫情叠加的影响下，国内经济形势充满不确定性，深圳国际正在加快前海土地的准备工作。

在前海三大地主中，招商集团、CIMC和深圳国际，深圳国际的土地准备面积最少。但深圳国际表示，随着未来置换土地资源的开发和价值释放，将进一步推动业绩的持续增长。

早在2016年年中，招商局集团就规划了前海土地整理的出路。

简单地说，第一步是取代工业用地。在与政府以4:6的方式确定被置换土地的价格和增值收益后，第二步是与政府成立项目公司，合作开发地块，发放土地红利。

模仿者深圳国际

2013年5月，深圳出台政策，将前海合作区的土地由工业用地改为商业用地，前海的地主们渴望成为第一批尝到土地红利的企业。

2015年底，深圳国际首次披露前海土地整理框架协议。当时，该公司在公告中表示，其拥有5块前海土地，总面积约为38万平方米，并建议在一期启动3.88万平方米的物流和仓储用地，并将其改造为以工业办公、配套商务和居住为主的综合用地。

然而，这个框架毕竟是一个框架，一年之后，这个项目的进展还没有被披露。2016年，中国招商集团成为第一个吃螃蟹的人，当时人们正在思考如何分配前海土地上复杂的利益纠纷。

在当年6月18日的公告中，招商局土地表示，应以成立合资公司为突破口，加快前海土地的筹建、开发和建设，探索小政府+大企业的企业管理和市场化运作新模式。

据视点房地产新媒体报道，合资公司的股权结构拟由政府和企业各占50:50，招商局集团将实现财务整合。同时，将一定规模的总部和工业建筑移交给政府进行服务保障和深港合作。

随后，在当年8月31日的公告中，招商局集团对土地增值收益的划分做了更详细的说明，土地增值收益在扣除55%的置换土地和原规划条件下的土地使用权补偿价值后获得批准。扣除5%的政策刚性支出后，剩余40%的土地增值收益用于企业补偿。

换句话说，这也证实了后来者CIMC和深圳国际在处理前海土地置换的土地增值收益分配时，政府和企业的比例是6:4。

值得一提的是，土地增值收益是企业的账面收益。事实上，这只是前海土地整理的第一步。只有在第二步建立合资项目公司进行开发后，这批土地才能迎来巨大的开发价值。

随着招商局集团铺平了前进的道路，深圳国际的前海土地准备停滞不前的第一阶段也迎来了新的进展。

同年12月2日，深圳国际敲定了一期工程涉及的三块土地用途和能力建设区域，并引入深圳市国有资产监督管理委员会住宅用地，向项目公司注资11.2亿元，持有50%的股份。

结果，深圳国际前海的土地准备工作开始了。随后，2017年，CIMC与深圳市土地委员会和前海管理局签署了框架协议，该协议也采用了上述双赢办法，包括土地增值收益。

同时，深圳国际还就当年土地增值收益6: 4的分享原则签订了补充协议。

深圳国际前海法案

今年，深圳国际披露了前海两个土地整理项目的进展情况，项目占地面积8.24万平方米，预计税前收入总计57.4亿元。

这是自2016年以来，深圳国际又一次发布了关于筹备前海的公告。

据视点房地产新媒体报道，深圳国际的两家全资子公司分别与前海管理局签订了土地使用权转让合同，涉及土地面积41200平方米、建筑面积172500平方米的三个案例。土地出让总价款约为36.52亿元，合同地价无需支付给前海管理局。

其中，住宅建筑面积5万平方米，公寓建筑面积2.5万平方米，写字楼面积7.95万平方米，商业建筑面积1.7万平方米。计划与前海管理局合作建设保税R&D设计中心、国际物流配送中心、深港配送中心和保税展览交易中心。

此外，除中央政府和广东省5%的政策刚性支出外，如果政策发生变化或因其他原因需要返还，深圳国际将承担40%的土地增值收益。

这三块地块是《深圳国际土地维护协议》中的置换土地，该地块的土地使用权通过等价置换土地获得，合同地价(包括土地使用权出让金、土地开发费和市政配套费)不另行收取。

据此，深圳国际在新的规划条件下共获得土地面积约12万平方米，总建筑面积约39.58万平方米，其中住宅建筑面积19.1万平方米，公寓建筑面积2.5万平方米。

深圳国际还表示，根据过去披露的公告，前海土地准备补偿将为集团带来83.73亿元的土地价值。

如果再加上前两个前海项目，深圳国际开发公司筹备前海土地的面积为129，300平方米，建成区面积为382，800平方米。

粗略计算，深圳国际有超过25万平方米的前海土地面积有待释放。

在深圳国际的业务结构中，除物流园区、物流服务、港口、收费公路等投资业务外，前海项目和梅林关项目被纳入集团物流园区转型升级业务。

2019年年报显示，深圳国际实现收入168.2亿港元，同比增长45.2%；股东应占利润为50.2亿港元，同比增长19.2%。年末，深圳国际前海二期项目签订土地补偿合同，2019年确认一次性税前收入约24.6亿元，出资股东应占利润约18.4亿元，约占37%。

前海项目一期住宅项目已于2019年10月预售，现已付款。深圳国际表示，该项目的预售情况好于预期，截至去年，累计拆迁率达到90%。

支出方面，2019年深圳国际资本支出约为57.4亿元，其中联合地产和前海项目支出总额为16.1亿元，占28%。

从投产的角度来看，深圳国际西部物流园区(主要负责前海项目)已经投产，占地面积11.1万平方米，不到总面积的一半。可以看出，深圳国际在未来还有很长的路要走。

与此同时，由于今年的疫情，深圳国际的核心业务如收费公路和物流受到不同程度的直接影响。根据市场调查报告，由于核心业务收入可能下降，深圳国际2020年的总收入和净利润将下降。

根据报告，一方面，利润下降是由于2019年基数较高，另一方面，是由于核心业务收入下降导致利润规模下降。

这一次，深圳国际披露了前海三期项目的进展情况，预计2020年的税前收入将接近36亿元，这可能对公司的业绩有所贡献。

来源：罗马观察报