名校地铁公园说没就没？开发商：销售说的 我不认

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近两年来，“买房维权”和“送房投诉”事件在各地频频发生，就连华润置地这样的知名房地产企业也一直处于动荡之中。

在房子正式交付之前，北京市昌平区华润未来城的业主已经与开发商就学校周边的小区、室内照明、精装修等问题进行了多次谈判，但问题仍未解决。昌平区万象月大厦的准业主也认为存在校区宣传不实、地铁规划及周边配套设施不完善等问题。

夸大宣传和虚假承诺一直是房地产市场交易中的顽疾，买家因相信开发商或销售人员的花言巧语而遭受损失的情况并不少见。近日，中信经纬记者从北京市昌平区住房和城乡建设委员会有关部门了解到，由于购房合同中有加重购房人负担的条款，华润未来城和万向乐府已被暂停网上签约。

01学区、照明和其他问题导致权利保护

2017年，华润未来城一期取得预售证书并开始销售，销售价格约为62000元/平方米。该房地产由北京未来科技城润昌房地产有限公司(以下简称“润昌房地产”)开发。根据田燕调查的数据，润昌地产拥有华润置地子公司北京华润曙光房地产开发有限公司60%的股权。

▲华润未来城市教育设施的宣传

据华润未来城市宣传页面介绍，项目周围有一个完整的教育体系，包括“北京师范大学公立学校、国际学校等7所机构(包括3所幼儿园、2所小学、1所初中和1所完全中学)，共同构建从幼儿园到高中的完善的教育体系，满足儿童教育的全方位需求。”

房产顾问还告诉房主巫娜(化名)，根据抄写员录取政策，房主的孩子绝对可以上北师大的公立学校。一些业主表示，正是因为看中了周边学校的配套设施，他们才下定决心卖掉市区的房子，购买房地产的房子。

▲北京市昌平区教育委员会对招生政策的批复

然而，随着交付时间的临近，除了北京师范大学第二小学，其他学校都没有开工建设。截至2019年11月，昌平区教委回复业主，未来的华润城属于未来科学城的北区。根据就近入学的原则，项目业主的子女应被划入昌平区第三实验小学。巫娜告诉中信经纬(微博:jwview)昌平区第三实验小学并不出名，被业主称为“乡村小学”。

之后，业主们拿着楼书等材料找到了润昌房地产的理论和房地产顾问。润昌地产解释说，“宣传意味着(未来)科学城有这些学校，这并不意味着业主(孩子)可以继续。”

除了学区令业主失望之外，室内照明也受到限制。根据业主提供的图片，本项目样板间客厅的阳台设计靠近落地窗，室内照明充足，但实际交付的窗户面积仅为样板间面积的2/3左右。更严重的是，在一些楼层的外墙外，阳台上有一条很粗的腰线，遮住了一部分微弱的光线。为了放置空调整平面位置，巨大的网格笼子被安装在所有业主的房子的阳台外面，这使得照明更加有限。

作为优质住宅，项目物业顾问表示当时室内装修标准是5000元/平方米，但巫娜认为实际装修成本远远低于这个标准。为了符合“绿色三星建筑认证”，开发商为每个家庭安装了一个太阳能(000591，诊断单元)，热水箱占地2-3平方米。然而，太阳能只能在三个季节使用，但不能在冬天使用。

02皇冠销售项目被业主质疑并虚假宣传

引进一流和一流的学校，三条地铁的交汇，小米京东和体育科技园的进入...北京怡和地产有限公司开发的华润万家项目“万向乐府”因其“效益”而取得了良好的销售业绩。

万向乐府官方微信公众账户上的一篇文章称:“一期开盘当天，617套销售火爆，成交额约30亿元。开盘后，经过多次推盘，市场上形成了一个小小的抢购高潮。从2020年1月至3月，万向乐府在北京住宅交易清单、普通住宅交易清单和有限竞争房交易清单中遥遥领先。”

▲万向乐府销售人员介绍房地产

周辉(化名)是一期工程的潜在业主，但在与其他潜在业主的沟通中，他逐渐了解到万向乐府的许多承诺可能无法兑现。她告诉中信经纬，物业顾问告诉他们，该房产附近已经引进了北京101中学分校或同等学校，宣传册上明确表示“北侧有一个从幼儿园到高中的一流教育计划”，这已经成为一些重视学区的买家在这里买房的一个重要因素。

万翔乐府对该校的宣传也“值得怀疑”。关于房地产旁边的土地是否是一所一流的学校，昌平区教育委员会的一名工作人员最近告诉媒体，“会有各种各样的意图，但不可靠，它将被完成和移交。”对于区教育委员会，我们可以决定办学的主体。”

在交通方面，业主提供的图片显示，地块一期前的围墙上清楚地写着“三条地铁交汇+三条纵横立体出行”。据物业顾问称，项目北侧有一条规划中的地铁33号线，该线串联了北部城市的东西向产业链。但后来，北京规划部门告诉业主，目前还没有东西线的地铁计划，如果有，将提前在政府网站上公布。

经过对上述问题的多次投诉，华润未来城改善了居住区的绿化，用燃气热水器取代了太阳能，但其他问题仍未解决。巫娜说，招生政策是教育部门的责任，而业主们是无能为力的；在采光方面，他们要求拆除室外腰围，但润昌地产客服人员表示，需要征得三分之二以上业主的同意，但到目前为止还没有收集意见，空调整外部机栅笼的修改意见也没有结果。离交房通知已经7个月了，仍然有大约100个业主没有交房。

▲万向乐府在地铁上的宣传已经改变

周辉表示，由于万向乐府一期业主的投诉，目前该物业的宣传不再提及“一流的教育规划”；“三条地铁”改为“地铁旁边”和“多轨道交叉口”，在宣传页上仍然用虚线标出东西向的轨道线；距离该项目只有一条路的400英亩的科技体育公园已被证明是农业用地，只能种植农作物。

这两个项目因在线签约而暂停

高质量学校的进入、地铁线路的规划、医院公园的建设、健康科技社区的建设、豪华前卫的装修一直是开发商的营销卖点，也是投诉和维权的高发区。然而，令人尴尬的是，那些因相信销售人员的类似承诺而利益受损的所有者却很难通过法律渠道保护自己的个人权益。

▲万向乐府购买合同提示

据业主反映，华润未来和万向乐府都不愿意对宣传册、网页和销售口头承诺的内容负责。万向乐府业主提供的与开发商签订的购买合同表明“我公司未授权物业顾问代表我公司与您作出任何承诺和签署任何书面文件。”因此，物业顾问所作的个人承诺及与您签署的文件属于物业顾问的个人行为，对我公司不具有约束力。”

▲万向乐府购买合同的内容

万向乐府业主的购房合同中还规定，出卖人有权选择和更换合同中约定的材料，买受人不得以材料不符合约定为由拒绝接收该房屋，也不得向出卖人主张任何违约责任；样板房仅供买方参考，不作为交付标准，不构成卖方承诺；买受人无异议、无主张，因结构设计需要引起的噪音、遮挡等影响，在交付房屋时，公共设施的实际位置没有变化；卖方介绍建筑分部外情况或引用相关资料仅供参考，卖方不需要承担任何责任。

由于项目存在的问题和合同条款的不合理，两个项目的业主多次投诉，最终得到了政府管理部门的重视。近日，中信经纬记者从昌平区住房和城乡建设委员会有关部门了解到，由于购房合同中有加重购房人负担的条款，华润未来城和万向乐府已被暂停网上签约。上述部门的人表示，只有在开发商提交整改报告后，网上招牌才能重新开放，想购买上述房产的买家需要注意。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，近年来，由于征地成本高、“7090”限购和政府限价等因素，龙头房地产企业的经营压力加大。为了提高销售价格和加快销售速度，越来越多的人夸大宣传和虚假承诺。买家应该谨慎对待开发商的各种宣传。“周边的学校、地铁、商场、医院和其他配套设施很难写进购买合同。买家要么要求销售人员出具政府部门的正式规划方案，要么主动咨询主管部门。至于所谓的豪华装修，或“绿色、科技”之类的噱头，我们必须有心理准备，不能相信营销言论。”

中信经纬就上述房地产相关事宜致函华润置地，但截至发稿时，尚未收到回复。

正文:薛职称编辑:薛孙庆阳

来源：罗马观察报