房地产理财小妙招：房子可以一边住、一边炒？

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如果第一套是刚性住房，永久居住:考虑交通、夫妻工作方便、居住环境、房间是否足够等。；如果你考虑长远，你需要考虑是否买一个学区。如果你不能两者兼得，根据你自己的家庭情况放弃一个。

10年前，一线城市买了一套90平米的房子，按7000套/套计算，一套房子大约60 W。首付是20000元，其余是20年的贷款，每月还款约4000元。生活会更加艰难，但是到2017年，祝贺你获奖，你至少会有一栋价值500万元的房子！十年，12万到500万，你比别人少奋斗多少年？

在过去的10年里，房地产的盈利效果已经得到了充分的展示，很多人已经创业多年，这还不如在北京买套房。每次房价上涨，每个人都疯了，冲上去买的越来越多；即使国家反复调控，几乎没有人认为房价会进入拐点。在房价被暂时抑制后，通常会伴随着更疯狂的反弹。

首先，我们想讨论为什么大多数人想买房子。

房地产投资的好处:

1.买房子可以抵御通货膨胀。从历史上看，房地产价格上涨是少数几个能够超越通胀的资产之一，当然还有腾讯的股票。买了房子后，你的住房成本就会稳定下来。今后，你只需要补足住房贷款。同时，随着经济的发展和价格水平的提高，您的房地产将不断积累增值收益。而那些租房的人不得不承担未来不断上涨的房租收入。他们不相信房价会涨到几万甚至几十万，就像他们不相信他们未来的工资也可能是几万甚至几十万一样，但事实是这种情况会在未来发生，而房子是唯一可以对冲这种风险的资产。

2.买房可以利用贷款的杠杆作用来获得巨额资产。金融机构支持你买房。除了你的信用状况和作为安全缓冲的首付，房子本身也是一个重要的信用保证。该理论认为，只要"租金收益率+增值收益率"是抵押贷款利率，买房就不是损失。

十年前，我赚了几千美元，咬紧牙关存了一千美元。到目前为止，1000美元几乎没有用。但是如果你在那个时候花掉它，这可能是你生活中的一大进步！同样，如果我十年前欠了1000美元，我仍然没有任何麻烦。因此，欠抵押贷款的人并不害怕。相反，他们是储户，几乎每天都在看着自己的钱缩水。

3.房地产投资仍有相对较高的收入水平。目前，虽然房地产的巨额利润可能没有过去十年那么严重，但很容易实现10%的年投资回报率。与其他类型的投资相比，如储蓄、债券、基金和股票，收入水平已经很好，关键房地产的确定性更强。

4.提高投资者的信用评级。拥有一套房子将提高一个人的信用状况，并在办理贷款和创业方面享有便利和优势。

5.中国还有许多户籍、婚姻、子女教育、退休和各种福利，所有这些都与住房有关。房主有至高无上的权利，这是房客无法比拟的。

房地产投资的缺点是:

1、投资额巨大。即使是30%的首付也是相当多的，现在房价已经涨到一千万甚至一百万；再加上抵押贷款的压力，未来10-20年生活将会萧条。更糟糕的是，当面对1998年的亚洲金融危机(如香港)或2007年的次级抵押贷款危机时，许多投资者会进入负资产。

2、投资回收期较长。从3-5年到10年，有复杂的税费、审批程序等。，这很麻烦，甚至很难实现。

3、需要专业知识和经验。只能说，已经买了房子的人都知道买房子并不像买了又买又付那么简单，它确实需要能量。

(二)买房的基本过程和注意事项

1.首先询问个人银行信用状况

如果信用不好，它将被一票否决。如果贷款利率提高，它根本不会给你贷款。因此，如果你想贷款买房，请确保你没有资格获得贷款。

2.评估自有资金和首付款

也就是说，你可以拿出多少钱来支付首付款，包括借款，也可以考虑，但它应该与每月抵押贷款一起计算，看看你未来的还款能力是否有保证。

3.评估每月可承担的还款金额和还款期限

每月还款额一般不超过家庭月收入的50%，还款期限约为20年。根据这两个数字，你基本上可以计算出贷款总额，虽然公积金贷款是有限额的。(如果有公积金贷款，尽量使用公积金，利率较低，且金额不足以作组合贷款，最后选择商业贷款；还款方式包括等额本金还款法和等额本息还款法。等额本息还款法的月还款额相同。等额本金还款法是按月递减的方法。一般选择等额本息还款法。(

4.确定总房价

首付款确定，贷款总额确定，总房价也确定。

5.在总价的约束下，确定你想要的房子的大小和位置，并做出取舍

如果第一套是刚性住房，永久居住:考虑交通、夫妻工作方便、居住环境、房间是否足够等。；如果你考虑长远，你需要考虑是否买一个学区。如果你不能两者兼得，根据你自己的家庭情况放弃一个。

此外，还有一些小提示，所以你可以接受它们而不用感谢-

选择低容积率的社区，少建房子，生活舒适；

住户数量越少，配套面积越小(物业室、配电室、垃圾站等)。)和更高的质量；

停车比率+足够的停车位；

地铁房或待建地铁房优先，两室以上户型优先，年轻户型优先；

不要底层或顶层。如果没有数字的顾忌，尽量选择高楼层；

还应考虑物业费；

装饰不保值，装饰越简单越好；

商品房与拆迁房或人才公寓混在一起，不好，噪音大，会降低估价；

交付时间越早，包括房产证。

6.我们应该收集更多的信息，反复比较，筛选那些优先满足核心需求的人。不要匆忙做出决定，不要听信销售人员的蠢话，也不要对营销例行公事如饥似渴。

7.签订购房合同、办理贷款、购房、领证、定居等。，这里不再描述。

最后，还有买卖的机会，还有一些小建议-

不要在横盘时期购买它，不要冒着失业、失业和失去供应的风险购买它。停下。

最近升值加薪的人不买了，还款能力变强了，能买的房子也越来越多了，他们可以等，尤其是当一笔巨额奖金即将到来的时候；

如果有更合适的投资渠道，比如投资和创业，最好尝试后者，给自己更多的可能性；

当然，如果你只是需要较差的财务管理能力，建议购买它，锁定房子，锁定每月付款，去工作好，并试图偿还抵押贷款！

(3)如何判断房子的价值？

1.3公里原则

一般来说，以你房产的位置为中心，画一个半径为3公里的圆。这个圈子里的人的平均收入决定了你的房租水平。此外，它还受到供求关系的影响。这个圈子里可供出租的房子越少，要求出租的人就越少，租金就越贵，反之亦然。你的房产价格是有底线的，因为工资一直在上涨，房租也一直在上涨。

2、额外公共资源的价值

包括学校、公共交通、医院、商业区等。，该物业附近的所有公共资源都属于该物业的公共资源价值。

李嘉诚曾经说过:“买房子第一件事是很多，第二件事是很多，第三件事是很多。”这表明了良好位置的重要性。良好的地理位置包括便利的区域交通和完善的市政设施，如学校、医院、购物中心和休闲场所。如果地段价值高，产品质量高，未来空的升值和保护力度将相对较大；即使在房地产调整期间，位置好的房子通常最能抵御下跌。尤其是居住区的绿化设施非常好，市中心的“静”土是最大的“牛盘”。此外，如果你是一个区域标杆房间，你也有优势。

3、房子本身质量也不同。

质量好的房子会保值甚至增值，而质量差的房子会在两三年内被市场淘汰。它就像一部质量很差的手机，因为款式、外观和质量等问题，它马上就过时了。质量好的房子不一定能占据一流的地段，但由于开发商的品牌效应和他们在产品创造上的努力，它也将表现出独立于“地段理论”的卓越表现。这样的房子是当之无愧的好房子，牛市可以上涨，熊市可以抵抗下跌。

这里建议我们应该尽最大努力买一套由品牌开发商开发的房子。相对来说，他们更关心自己的羽毛，房子的质量有保证，公寓的类型是前瞻性的。

4.价格歧视法

房地产的定价是否合理取决于开发商的位置、低价、成本、建筑技术和品牌价值。一些房地产有很高的自我定位，而他们自己的价值不符合某些标准。这类房地产在空上涨时提前透支，弹性不强，这使得它们很容易大幅降价。当然，价格太低、折扣太多的房子不一定抗跌，因为这是刚才第三点提到的质量问题。简而言之，我们必须相信大交易一定有原因。买房子是件大事，而且不能像买食物那么便宜。

(4)小妙招:房子在活着的时候被炸了！

最后，我们还专门发动了一场小政变，这可以使房子一步步变大。

来源：罗马观察报