实景娱乐地产游记：很少有人知道影视城只有5%盈利

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7年前，在朋友们的牵线下，国家级景观设计师陈凯歌与襄阳志谷文化发展有限公司达成协议，由该公司负责建设一个由唐宫、明德门、星龙集、凯旋门、千步画廊、高力士大厦、东市和西施市按1: 1的比例组成的唐城。

中国的现实生活娱乐地产指的是两种模式，要么是迪士尼，要么是横店。然而，除了少数几个成功的案例，大部分都是经营状况不佳，甚至万达电影公园(002739，投资38亿元)在仅仅运营了19个月后被迫关闭。原因在于，国内的现实生活娱乐实质上只是一种房地产模式，大多数项目都是打着“文化”的旗号“圈地”。没有足够的ip来支持长期运营，在内容和软件上的投资太少，结果只能是“鬼城”。

很少有人知道只有5%的工作室是盈利的！

为了避开国庆群众，娱乐价值官在节后去了襄阳的唐城。该影视拍摄基地占地5500亩，总投资50多亿元，于2011年建成。目前，该项目仅完成了第一阶段的开发，第二阶段正在建设中。然而，它在2015年对游客开放，票价已经上涨了好几倍。目前，它的价格是90元。

《唐城》的推出源于电影《猫妖传》，该片将于12月22日上映。

7年前，在朋友们的牵线下，国家级景观设计师陈凯歌与襄阳志谷文化发展有限公司达成协议，由该公司负责建设一个由唐宫、明德门、星龙集、凯旋门、千步画廊、高力士大厦、东市和西施市按1: 1的比例组成的唐城。

这种合作也得到了阜阳市政府的大力支持。的确，从衡量该项目的可行性来看，首先，中国没有以“唐朝”为主题的影视拍摄基地；第二，陈凯歌的ip祝福业务前景看好。事实上，在中国很多地区的文化产业规划中，影视城一直被列为龙头项目，几乎每个地方政府都有建设第二个横店的愿望。

横店影视城(603103，诊断单元)创建于1996年，最初只是为了修建一条由谢晋导演拍摄的鸦片战争时期的广州街道。经过20多年的不断建设，横店已经成为“中国的好莱坞”，每年接待1500多万游客和170多名工作人员，年收入约60亿元。横店现有影视制作、节目购销、设备及服装道具租赁、院线及多厅影院等企业361家。入园企业年营业收入超过20亿元。

横店可以成为影视基地的龙头。除了成立初期及完善的设施和服务外，自1999年开始实施的免收租赁费的策略是关键，使其在众多影视基地中脱颖而出。

在横店的总收入中，旅游业占的比重最大。虽然影视拍摄每年有几千万的收入，但仅仅用这些钱来修复拍摄过程中损坏的外部建筑是不够的。

以低成本和大投资吸引船员→吸引游客、粉丝团体、团体演员、演艺人员等。通过打造知名影视作品，带动旅游业的发展→进而带动会展业、演艺培训等行业的发展→打造多元化的盈利模式，这是横店20年来打造的完整的影视产业链。

虽然会有很多影视基地开发商来横店学习，但长期积累的软实力是无法复制的，其模式也不是一两年就能模仿的。

以记者访唐成为例。国庆节高峰期过后，公园里的游客们情绪低落。目前，只有一个摄制组驻扎在这个城市，封闭的拍摄区域在售票处入口处的风景地图上用红线标出。不可能看到星星。

市内外许多配套的商业商店都关门了。的确，在旺季过后，商店无法从这些游客身上赚钱，所以最好先把商店搁置起来，回城里做些小生意。

目前，国内影视城市的收入主要来自两个方面:一是影视剧拍摄的场地租金、提供的配套服务以及剧组人员的住宿和消费；第二，旅游收入。然而，近年来，大部分电影和电视都很难收回投资，而像电影和电视工作室这样的下游产业更难盈利。

一方面，为了节约成本，低成本电影不会在影视城拍摄，大部分著名导演都愿意建立自己的场景。即使他们去了影视城，他们也只会选择几个场景来拍摄。因此，在影视城拍摄的电影大多是以历史和古装剧为主的中型电视剧。然而，由于广电总局限制古装剧上明星的政策，影视基地受到了很大影响。

自然气候也是影响影视基地收入的关键因素。一般来说，工作人员是在春天组建的，尽量避免特别热或冷的时间。因此，只有少数工作室全年都有工作人员。事实上，“人员不足、旅游差”是国内大多数影视城市的现状。根据一家影视研究所的调查数据，国内80%的影视城市都出现了亏损，15%的城市收支平衡，只有5%的城市能够盈利。

大多数主题公园只有建筑，没有灵魂

雄心勃勃的王健林曾经说过一句脏话:“有了万达，上海迪士尼20年都赚不到钱”，但他比万达更有野心，而迪士尼首席执行官——他正准备在2020年竞选美国总统——罗伯特·艾格对此的回应是:“我对王健林这番话的态度和内容感到好笑。”

这种“嘴枪”的结果很快变得清晰起来，上海迪士尼在开业仅一年后就实现了盈利；万达在武汉的电影公园在运营19个月后被迫关闭。

十年来，万达一直奉行“速度第一，完美第二”的战略，因此，电影公园的失败是可以追溯的。想象一下，当26个文化旅游项目在三四年内启动，50多个万达广场在一年内开业的时候，怎么可能有时间来打造一个与文化和创意密切相关的产品。

文化产业生产精品一向缓慢，自然会成为一个不成功的主题公园。我们应该知道，迪斯尼花了70年时间在世界各地建立了6个主题公园，平均一个公园要花10年多的时间才能建成。

经过几十年的沉淀和打磨，迪士尼现在已经达到了一个稳定的收入期。根据迪士尼2016年的财务报告，其营业利润高达33亿美元，总营业额接近170亿美元。这实际上意味着在主题公园里做好工作无疑是一件安全的事情。

特别是在人口红利巨大的中国，随着人民生活水平和可支配收入的提高，城市居民面临着周末无处可去的现状，这显示了旅游和度假产品的巨大市场。据统计，中国有2500多个主题公园，其中约300个主题公园的投资超过5000万元。毫无疑问，主题公园有着光明的未来。

迪士尼乐园成功的核心在于创意知识产权的运作，多年来积累的拥有广泛受众基础的庞大知识产权，以及每年不断填充新作品以改善软件项目的建设。然而，知识产权不是一夜之间就能创造出来的。软件不是硬件，也不能通过扔钱来制造。一个成功的ip必须基于与观众的情感共鸣。

从创始人沃尔特·迪斯尼(Walt Disney)创造的卡通形象米老鼠到独立的女性形象冰封，只有普世价值才能超越文化、地域和时代。

主题公园的作用是让消费者在线下体验他们文化的流动入口。2016年，迪士尼乐园接待了1.38亿游客。与国内主题公园相比，80%依靠门票，迪士尼门票仅占总收入的12%左右。周边产品销售中，酒店和食品占了很大比重。以迪士尼动画片《冰雪奇缘》的周边产品“公主裙”为例。一年之内，在美国的销售额超过了300万。

在1957年华特迪士尼为迪士尼绘制的地图上，这个百年企业的战略核心被明确定义:创意知识产权处于中心位置，主题公园、周边产品、电视、音乐等。相互包围，相互促进。

在沃尔特看来，主题公园肩负着服务于知识产权生态和回馈自身知识产权和文化的使命。利润固然重要，但让更多的消费者接触迪士尼文化并成为其未来的潜在消费者是迪士尼的重点。

对于中国的现实生活娱乐地产开发商来说，缺乏原创的ip和内容是他们的缺点，而先硬件后软件的模式显然是非常冒险的。主题公园的运作是一个缓慢而努力的系统工程，本质上是由创意主题驱动的。一旦现实生活中的娱乐地产失去了它的灵魂，它往往最终会成为一个鬼城。

现实生活娱乐开发以房地产为核心取胜

华谊兄弟(300027)可以被视为影视公司涉足现实生活娱乐的先驱之一。2011年，王提出了“去拍摄”的战略部署，并在当年投资建设上海嘉定文化城等项目。截至2016年底，华谊兄弟共签署了16个项目。

品牌授权和现场娱乐已成为华谊兄弟三大业务之一，2016年营业收入达到2.57亿元，占公司总营业收入的7.33%，毛利率为98.41%。

现实生活娱乐房地产是几乎所有大型影视公司的唯一出路。由于目前电影投资的高风险和激烈的市场竞争，过分依赖票房很难稳定公司的业绩，因此有必要寻找票房以外的收入来源。此外，大多数电影和电视公司专注于轻资产。通过安排现实生活中的娱乐，轻资产可以在一定程度上转化为重资产，从而延伸商业链，刺激内容行业的更多消费。

因此，万达电影公园项目的失败并没有阻止其他影视巨头进军现实生活娱乐。特别是2016年7月，在住房和城乡建设部、国家发改委和财政部联合发布《关于开展特色小城镇培育的通知》后，各影视公司反应迅速:

博纳电影宣布投资50亿元建设中国博纳东方影视城；

华彩和长城影业也围绕真实娱乐展开了一系列资本行动；

今年6月，华谊在南京的“电影城”项目正式启动；

今年7月，王长田之光还宣布将重启已经搁置了四年的“中国电影(600977，诊断股票)世界”的建设计划。

中国现实生活中的娱乐性房地产本质上是对文化性房地产概念的推测，大多数项目都是针对圈地销售的。在传统工业用地稀缺而昂贵的情况下，影视文化理念所获得的土地价格可以是原价的一半甚至三分之一。被征地部分用于影视项目建设，大部分用于酒店、餐饮、住宅等配套设施建设。

然而，每个项目的数十亿投资超出了电影和电视公司的能力范围。因此，大多数现实生活中的娱乐项目都是以影视+房地产公司的组合模式联合开发的，其中影视公司出口品牌，房地产公司负责建设。

以华谊最成功的“冯小刚电影公社”为例，其观澜湖项目当年在海口获得“销售冠军”，总销售额达到8.25亿元。这种影视与房地产捆绑模式带来的经济效应也让投资者看到了更多的空.利润

南京城建成时，华谊背后的资金支持已经变成了恒大集团。该镇的落户不仅带动了周边的就业机会，而且对九龙湖、房山和江宁郑方新城的房地产市场也产生了很大的影响。在这三个受辐射的地区，要么是老房子接近1 空，要么是新房价格上涨，包括恒大的许多房地产。

今年6月13日，华谊兄弟与恒大地产成立合资公司——武汉恒易影视文化有限公司，注册资本1亿元。公司六名高管中，四名来自恒大，两名来自华谊兄弟。

其中，恒大地产集团武汉有限公司董事长洪长龙担任新公司董事长兼总经理。今年8月，在2017年鄂、港、澳、粤经贸合作洽谈会上，武汉市青山区与恒易影视文化有限公司、恒大健康产业集团有限公司签署了恒大-华谊影视世界、恒大健康谷项目协议..

这场愈演愈烈的“文化圈地运动”也引起了政府部门的关注。近日，住房和城乡建设部第二批特色城镇推荐书也对这一问题进行了解释:“房地产业的存在是一个单一的行业，盲目立项，政府大量介入或过度借贷，以特色城镇的名义搞圈地开发。存在规模过大、浪费资源等问题的建制镇不推荐。”

可以预见，未来的政策监管将会越来越严格，而真正的娱乐开发商面临的问题也很简单:你会继续冒险，赚快钱吗？还是使用高质量的内容来建立持久的基础并为可持续发展赚钱？对于开发商来说，现实生活中的娱乐不仅是一个热点，也是一个大坑。在不久的将来，我们将能看到到处都是哀悼和鸡毛的场景。

娱乐价值官希望在洗牌期后，进入运行在正确轨道上的现场娱乐行业，真正带动文化发展，促进当地经济转型升级，这也是消费者所喜欢的。

来源：罗马观察报