什么是共有产权住房？你和政府合伙能赚多少钱？

本篇文章3708字，读完约9分钟

对于支付能力有限的购房者，他们可以根据自己的情况购买部分房屋产权，实现稳定居住；然后，随着收入的增加和财富的积累，购买者可以逐渐增加对产权的购买，直到他们最终完全占有产权。

关于“租售平等权”的热烈讨论并未平息。近日，北京市住房和城乡建设委员会起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)，向社会明确了共有产权住房可以落户和入学。

根据《办法》，购买人与政府共享商品房产权，共享产权购买人在住房质量、贷款支持和抵押等方面与商品房购买人享有同等的质量和权利。同时，《办法》还指出，不少于30%的房屋应满足在该区工作的非居民家庭的住房需求，这让成千上万的“北方漂泊者”重燃了在北京扎根的希望。

什么是共有产权住房？

共有产权住房是由政府提供政策支持，由建设单位开发建设的政策性商品住房，销售价格是指(或略低于)同期限、同区位、同质量的普通商品住房的价格，其使用权和处置权是有限的，购买者与政府、房协或其他社会非营利组织按投资份额分享产权。

对于支付能力有限的购房者，他们可以根据自己的情况购买部分房屋产权，实现稳定居住；然后，随着收入的增加和财富的积累，购买者可以逐渐增加对产权的购买，直到他们最终完全占有产权。当然，在购买者获得房屋的所有产权之前，房屋仍处于个人与政府、房屋协会或其他社会非营利组织共享的状态。

共有产权住房是廉租房(公租房)和普通商品房之间的“桥梁”。具体来说，廉租房或公租房的个人产权为0，商品房的个人产权为100%，共有产权住房的个人产权理论上可以是0-100%之间的任意值。在这种情况下，最低收入群体可以申请廉租住房或公共租赁住房，中高收入和最高收入群体可以购买普通商品房，支付能力有限的中低收入群体可以选择共有产权住房。这样，整个社会的住房需求将得到充分满足。

由此可见，发展共有产权住房是政府履行公共服务职能的重要体现，其重点是政府对支付能力有限的中低收入群体的政策支持。

此外，共有产权住房还具有以下积极因素:

(1)总体而言，共有产权住房增加了住房供给，有利于房价的稳定；

(2)与廉租房和公租房相比，公租房需要较少的资金投入，惠及更多的群体；

(3)共有产权住房提高了住房保障的准确性和有效性；

(4)共有产权住房可以抑制财富效应和利润/0/，消除经济适用房制度中的腐败和寻租漏洞。

为什么要用共有产权房取代自住商品房

在房屋共有产权方面，北京推出了自住商品房模式。

自住商品房是指房地产开发企业通过“限价、竞争性地价”等手段获得土地使用权，按照限制销售对象和价格的原则，满足居民自住和改善住房需求的商品房。其公寓建筑面积主要在90平方米以下，平均售价原则上确定在同地段同质量商品房价格的30%左右。

早在2014年1月，北京十四届二次会议通过的《政府工作报告》就指出，自住商品房的性质是共有产权；现在，《办法》明确规定，未售出和未售出的自住商品房按《办法》执行。

这意味着北京正在用共有产权住房取代现有的自住商品房。原因何在？

事实上，在现有的自住商品房中，共有产权比例不明确，产权收益分配不合理，会导致一系列问题。例子如下。

2017年6月，北京市住房和城乡建设委员会在官方网站上公布了“金都家园”自住商品房项目。根据公告，该项目平均售价为22000元/平方米，即申请一套75平方米的自住商品房，申请人只需支付165万元；如果是抵押贷款，申请人只需支付215，000元(三分之一的首付款)就可以得到房子。相比之下，同一地点的“鼎富家园”小区的二手房价格已超过5万元/平方米。由此可见，申请自住商品房比在同一地点购买二手房至少可以节省210万元，这无疑对刚刚需要的人是一个很大的诱惑，因此自住商品房受到追捧。

然而，上述过程有许多缺点:

一方面，如果自住商品房的购买者继续使用该房屋，属于政府的共有产权将完全得不到体现，210万元以上的房产折价相当于购房补贴。

另一方面，如果自住商品房的购买者出售房产，按照现行规定，即使他将30%的地价上缴给政府，对政府也是不公平的。

假设在五年内，“金都家园”项目的房价将从5万元/平方米上涨到6万元/平方米，买方将出售75平方米的房地产，总价为450万元，其中85.5万元[(450万-165万)×30%]将上缴政府，其余364.5万元(450万-8.55万)将归买方

这样，购房者的收入将超过220%[(450万-8.55亿)/165万]，而政府的收入为-59%[(8.55亿-210万)/210万]。这意味着政府正在对自住商品房的购买者进行直接转移支付，其力度远远超过廉租房和公租房。事实上，政府发展自住商品房的初衷是让一些人住在房子里，而不是让他们一夜暴富。

亏本买卖是不公平、不合理和不可持续的。

相反，如果采用共有财产的住房模式，结果会更好。仍以“金都家园”为例，75平方米房地产的市场价格为365万元，购买者可拥有44%的共有产权，出资额为165万元；如果政府隐性投资210万元，将获得总产权的56%。

根据上述逻辑，一方面，如果共有财产住房的购买者继续使用该住房，他需要向政府支付租金。假设同一地段类似房屋的租金为60，000元/年，则买方支付的租金为33，600元(60，000× 56%)。这33600元是政府隐性投资210万元的年回报率，显示了政府对共有房产拥有的部分产权。另一方面，如果购买者退出共有产权机制，450万元中的252万元(450万×56%)(五年后，房价升至6万元/平方米，房地产总面积为75平方米)应上缴政府，其余198万元(450万-252万)归购买者所有。这样，买家和政府按照产权比例分享房地产的溢价部分，一些买家赚到了，但政府没有吃亏。

北京发展共有产权住宅的借鉴与思考

2014年4月，上海(房地产)、深圳(房地产)、成都、黄石(房地产)、淮安(房地产)等城市率先将共有产权住房理论付诸实践。三年来，几个城市在实践中逐渐形成了各自的体系，既有经验，也有不足，这为北京发展共有产权住宅提供了有益的借鉴和思考，主要体现在以下几个方面。

首先是购买门槛。在几个试点城市，上海对收入和人均住房面积设置了限制；深圳对户籍和收入设置了限制；成都对户籍、收入和人均住房面积都有限制。在北京的《办法》中，只有年龄要求(单身家庭年龄在30岁以上)、购房限制条件和名下无住房，没有关于户籍和收入的具体规定。事实上，共有产权的住房不是经济适用房，因此，是否应该严格限制购买门槛，是否应该考虑户籍和收入，还有待考虑。当然，考虑到北京的实际情况，已经拥有北京国籍但尚未获得房地产的“新北京人”并不少见，因此设定户籍优先权是完全合理的。

第二，定价方法。目前，上海对公租房实行政府指导价，按面积、面积和建筑标准定价；成都采用基准价定价；淮安市控制在普通商品房同期同地段销售价格的90%~95%。一方面，政府指导价或基准价缺乏市场博弈，难以有效反映共有产权住房市场价值的变化；另一方面，如果普通产权住房的价格明显低于同期同地段普通商品房的销售价格，很容易导致寻租问题。因此，在北京推行共有产权住房的过程中，应广泛参考市场价格，结合多种因素进行综合定价。

第三，租金政策。通常，共有产权房屋的租金将参照市场租金支付，以同一地段房屋的平均租金水平为基础，扣除购买者拥有的产权比例。然而，在试点城市的实践中，情况并非总是如此。以淮安市为例，规定购买者达到中高收入水平时，不收取租金；然而，当买家进入中高收入群体时，如果政府不强迫他们迁出，他们只会对政府产权收取市场租金。由此可见，政府作为产权的共有人，正在无条件地转让自己的产权。一方面，政府向使用廉租住房和公共租赁住房的最低收入群体收取租金；另一方面，政府还向使用共有房产的中低收入群体提供租金补贴；这显然是不公平的，也违背了政府提供社会福利的原意。因此，北京在开发共有产权住房的过程中不应参照上述模式；特别是对于共有产权房屋的维修费用，无论是应由个人购房、政府还是共同承担，都应及时出台相关规定。

第四，退出机制。共有产权住房的退出机制无非是三个方面:(1)购买者购买政府持有的剩余产权，并将其转化为自己独有的商品房；(2)当购买者想出售共有产权住房时，政府有优先购买权，并将其作为经济适用房予以保留；(3)将共有产权的住房推向市场，按产权比例与政府分享收入。针对第一条，淮安市规定，五年内购房的人可以享受原共有产权住房的价格；五至八年内购买的，按原供应价格加第六年起同期银行贷款利息购买；对于八年后购买的，将按当时的市场评估价格购买。针对第2条，上海规定五年内不得转让；如果五年后转让，政府有优先回购权。针对第3条，成都规定，如果在五年内转让，将由政府回购；五年后转让的，转让金额按产权比例分配。相比之下，北京的《办法》尚未涵盖上述细节。当然，不同的城市有不同的情况和不同的政策。这些规定只能作为北京的参考，北京应该从自身实际出发，制定出适当的、合规的、合理的、合理的退出政策。

(注:范浩，北京师范大学研究生，胡建，中国社会科学院研究生也参与了这篇文章)

来源：罗马观察报