惠誉：予合景泰富集团拟发行高级美元票据“BB”评级

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8月3日，惠誉授予kwg集团控股有限公司(以下简称“合景泰富集团”，01813.hk，bb/Stable)bb-。拟发行票据的评级与合肥精泰富集团的高级无担保评级相同，将构成本公司的直接高级无担保债务。

合肥京泰富集团评级的支撑因素包括其丰富的优质土地储备、在中国一线城市的强势品牌认知度、持续稳定的利润率、强劲的流动性和健康的成熟度。制约合肥京泰富集团评级的因素包括房地产开发规模小、销售效率低。

主要评级驱动因素

业务覆盖范围广泛，品牌知名度高:合景泰富集团在大湾区(包括广州、佛山、深港)、华东和华北拥有土地储备。截至2019年底，公司拥有股本土地1700万平方米，覆盖mainland China和中国香港的39个城市，平均成本为5000元/平方米(不含中国香港)，其土地储备可支持公司未来五年左右的发展需求。50%的可销售资源位于大湾区，公司在那里拥有丰富的经验和成熟的业务。

以第一套房和改良房买家为主要目标客户，合景泰富集团在其核心商业城市建立了强大的品牌认知度。何景泰富集团聘请国际建筑师和设计师，建立高水平的建筑标准，并成功吸引上述目标客户。

强劲的周期性盈利能力:惠誉预计合肥京泰富集团的息税前利润(不包括资本化利息)在未来两年将保持在30%。由于出售一座办公楼被归类为子公司拆分，不包括在利润计算中，公司的综合息税折旧及摊销前利润(ebitda)利润率从2018年底的约20%增至2019年底的约30%。

合景泰富集团的房地产开发业务在行业的每个周期都保持着强劲的盈利能力，是中国利润率最高的房地产企业之一。合景泰富集团以保证利润率为主要目标，通过持续提供高质量的产品来维持高于平均水平的销售价格，从而实现这一目标。合肥精泰富集团经验丰富的项目团队也确保了公司项目的有效实施和成本的严格控制。此外，合肥京泰富集团在广州有着深厚的业务基础，广州的地价涨幅没有其他一线城市大，所以公司的单位面积成本仅为其平均售价的25%左右。

杠杆率可控:基于合肥京泰富集团的销售前景和土地收购策略，惠誉预计公司的杠杆率(以净负债/调整后存货比率衡量)将保持在35%-40%左右。截至2019年底，合肥京泰富集团的股权杠杆比率低于35%。2019年，公司的现金支付率上升，公司放缓了土地收购的步伐，因为它仅将36%的销售收入用于土地收购，而2018年为61%。

与领先同业建立合资企业:通过景泰富集团的审慎扩张战略，与领先同业建立了牢固的合作伙伴关系，包括新鸿基地产有限公司(“新鸿基地产有限公司”)、00016.hk A/Stable、香港土地控股有限公司(“香港土地控股有限公司”)、世茂集团控股有限公司(“世茂集团”)、00813.hk Bbb-/Stable、中国万科股份有限公司(简称“万科企业”)、02202.hk 000002 . SZ、bbb+/ Stable、华润置地有限公司(简称“华润置地”)、01109.hk Bbb+/Stable这些合作将有助于降低和晶泰富集团的项目融资成本，减缓其参与土地拍卖的竞争程度，提高运营效率。

合资企业的现金流管理良好，新项目的投资资金主要来自成熟合资企业的剩余现金。合资企业层面的杠杆率也很低，因为土地购买通常由控股公司出资，而合肥京泰富集团只在收到预售款后支付建筑安装费用。

规模小、流失率低:2019年，和晶泰富集团预售总额同比增长32%，达到861亿元，股权销售仅占总销售额的64%。合肥京泰富集团2020年的销售目标为1030亿元，相当于660亿元的股权销售规模，仍低于其“bb”级同行2019年超过900亿元的股权合同销售规模。合肥京泰富集团的销售效率(以股权合同销售占总负债的比例衡量)为0.6倍，低于大部分bb级同行的1.0倍左右。

评级推导摘要

合肥京泰富集团评级的支撑因素包括其在广州成熟的房地产开发经验、在中国一、二线城市的品牌认知度、持续稳定的利润率、较强的流动性和合理的债务期限结构。合景泰富集团一直是中国利润率最高的房地产企业之一。

其息税前利润与洛根地产控股有限公司(03380.hk，bb/stab)及保利发展及控股集团有限公司(600048.sh，Bbb+/stab)及中国金茂控股集团有限公司(00817.hk，Bbb-/stab)的息税前利润相似，其他投资级同业相当并高于一些“bb”级同业，如海森集团有限公司、01030.hk、bb/stab)、禹州地产有限公司(01628.hk，bb-/stab)及徐汇然而，与上述同行公司相比，合肥京泰富集团的合同销售额相对较小。

来源：罗马观察报