实探北京写字楼：金融街部分区域空置半年 租金降五成

本篇文章2714字，读完约7分钟

商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2020年第二季度北京房地产市场回顾与展望》报告显示，第二季度北京优质写字楼市场净吸纳量为-38700平方米，连续两个季度为负；与此同时，空高品质写字楼的整体入住率上升至15.5%，为2010年第三季度以来的最高水平。

随着疫情逐步得到控制，复工和生产进一步深化，办公市场正在等待复苏。最近,《证券日报》记者走访了北京的几个商业区，发现许多写字楼都在空的老家；同时，为了吸引顾客，许多写字楼都采取了降价策略。

北京金融街的一位中介(000402，诊断学)向《证券日报》记者透露:“目前金融街写字楼的价格基本上是每天每平方米12元到15元左右，也可以协商；去年的报价是每天每平方米20多元。”

此外，记者还赶到朝阳门银河个体户查看办公楼情况。从现场可以看到，附近一家中介的入口处周围有一些特殊的写字楼，价格低至每天每平方米3元。

金融街办事处降价

部分地区空设置了半年

商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2020年第二季度北京房地产市场回顾与展望》报告显示，第二季度北京优质写字楼市场净吸纳量为-38700平方米，连续两个季度为负；与此同时，空高品质写字楼的整体入住率上升至15.5%，为2010年第三季度以来的最高水平。第二季度，写字楼租金报价也加快至每月每平方米420.5元，较上月下降1.2%。

根据不同地区，北京写字楼的价格明显不同，金融街无疑是写字楼市场的第一梯队。《证券日报》记者跟随金融街中介来到金融街一栋面积约400平方米的办公楼。中介说:“这房子已经放了半年了，房主急着要租它。”目前，价格是每平方米。每天10元，但去年的报价是每天每平方米18元到20元，租金下降了50%。”

“对于小企业主来说，办公楼主要用于投资。空有一天，他们必须支付一个多物业费，并没有收入，所以他们很匆忙，将愿意以低价出租，以获得现金流。开发商业主相对不那么焦虑，但租金水平也在下降。”上述中介告诉记者，由于疫情和经济形势，一些办事处空在金融街地区已经成立了半年甚至更长时间，所以有一个相对较大的讨价还价的价格空的房间，也有一个大的空间，为住房选择。

一些更具成本效益的领域已经成为更多中小企业的选择。中介告诉记者:“以金融街为例。在过去的两年里，许多中小客户已经搬出金融街，有些已经去了丰台区的李泽商业区。由于李泽商务区给予了足够的优惠，目前有大量的办公室。每平方米每天4元至5元不等，免租期长，有的可达近一年。”

“金融街在选址上是不可替代的，租户流失少，空整体入住率仍然很低；李泽主要吸引后台部门，它是主要商业区之外的办公需求的整合。提高建筑质量的需求是主要的。与其他地方相比，李泽更具成本效益。”CBRE华北研究部主任孙祖田告诉《证券日报》。

据报道，随着租赁活动的恢复，此前被抑制的需求在今年第二季度逐渐增加。然而，市场继续看到金融、专业服务和消费者服务领域的企业退休或缩小空间，企业融入自己的大楼或总部。在疫情持续严格控制的影响下，空区消化受阻，导致全市连续第二个季度出现负净吸收。

然而，随着可出租面积的增加和市场需求在疫情后仍有待修复，写字楼的租金水平也持续下降。根据该报告，第二季度租金价格降至每月每平方米420.5元，比上个月下降1.2%。下半年，70.8万平方米的新增供应将集中在市场。在进一步刺激搬迁和升级需求的同时，预计短期内不断上升的空购房率仍将保持租金下行压力。

北京房地产商会会长李乃超对《证券日报》表示，当供过于求时，一些写字楼会受到重创，这导致写字楼采取降价措施，希望通过低价吸引顾客。此外，还有一些位置优越的办公楼，以前已经客满，但现在空也将引导客户重新选择性价比更高的办公楼。各种因素将导致办公楼之间的竞争越来越激烈，办公楼之间的价格战也将打响。

办公楼必须首先“住”

今年年底，它可能会迎来复苏增长

据报道，在供应方面，受疫情防控影响，部分新项目推迟上市，上半年北京写字楼新增供应总量仅为12.1万平方米。在需求方面，整体需求被续租分割，搬迁需求，尤其是同区或相邻区之间的升级需求尤为突出；第二季度，北京甲级写字楼净吸纳量为1.94万平方米，率先转正；然而，非传统金融、专业服务和消费服务企业在B级写字楼中退租和减面积的案例仍然很多。

“上半年的负吸收主要是由于疫情导致租赁活动无法顺利推进。随着下半年疫情的控制和防控工作的正常化，需求将逐步释放，这将有助于重振市场信心。”孙祖天说道。

孙祖田告诉记者，北京的写字楼市场在2008年空奥运会期间经历了一个高峰期，之后一直处于空极低的状态，甚至供不应求。在过去的两年中，由于供应量和疫情的影响，需求被推迟，这在短期内推高了需求。然而，空的入住率过低将限制市场活动，现在租户有了更多的选择，这便于租户搬迁和实施租金扩张计划。

诸葛搜房前首席分析师陈雷认为，北京写字楼空的入住率近年来一直处于较高水平，而近年来几个主要因素的叠加使得北京的商业市场更加困难。

“首先，2017年房地产市场监管过重，北京商业市场也受到间接影响；第二，整体经济环境不景气，令商业市场难以运作，难以复苏；第三，北京城市规划建设的战略调整，北京市政府迁至通州，部分工业资源转移到北京，部分企业支持熊安的建设，导致北京商务办公需求分散，空购买率上升；最后，整体经济的下行压力增加了，许多公司都在寻找成本更低的城市。”陈雷说。

“北京是首都，也是经济晴雨表。写字楼市场的复苏有赖于疫情的控制。”李乃超表示，写字楼的资金压力非常大。写字楼是一个拥有大量资产的行业，其中大部分来自融资，这需要大量的利息和借款。与此同时，办公楼也需要维修设备，电梯正在老化，他们需要支付水电费。可以说，办公楼的运营成本是比较高的。

李乃超认为，目前办公楼最重要的是生存，建造一栋办公楼要花费数十亿元。大多数企业采用抵押贷款来建造房屋。一旦没有租金收入，金融机构也没有延迟还款的优惠政策，写字楼依然难以生存。

“如果你想生存，办公楼需要一个长期的计划来增加收入和减少支出。为了提高内部实力，如提高质量，一些办公楼将在空期间进行翻修，这将改善办公楼的形象，一些办公楼将提供更好的服务并吸引客户。此外，办公楼需要跟上国家政策，如吸引国家优惠政策的产业落户；它还可以根据数字中心端口和其他方向调整结构；在价格方面，您可以推出优惠政策，延长租赁期，并与不同的客户签订2年、3年或5年的合同，以提供不同的租金优惠并锁定客户。”梨超说。

李乃超认为，10月底和11月初，写字楼市场可能会出现一波增长。“但是，如果你想完全康复，你还需要看流行病的预防和控制，这可能需要很长时间。”

来源：罗马观察报