“中国代建第一股”裂变记：地产代建规模将达万亿元量级 绿城管理第二增长

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我们的记者王立新

事实上，资本市场喜欢贬低资产。第一家代理商绿城管理控股有限公司如期登陆香港证券交易所，其上市首日股价涨幅超过30%，成为中国第一家代理商的记录被载入中国房地产发展的史册。一段时间以来，代理建设已经成为房地产白银时代的金牛座业务。

作为最近房地产行业的一个网络红词，代建制对资本市场来说并不陌生。在绿城管理控股(以下简称绿城管理)的上市过程中，一些投资者还问及后期业务触角是否会延伸到物业管理。

这种可能性今后并不排除，但目前有必要把重点放在代理建设的主营业务上，增加流动规模。绿城管理公司的首席执行官李俊告诉《证券日报》，利润伴随着现金流。在未来的竞争格局中，绿城管理应以客户需求为中心，深化资本建设、管理咨询、资产管理等创新业务，加快实现流程化，逐步构建基于平台、自循环的业务生态。

未来市场渗透率

预计将超过20%

应该说，从第一个进入市场的商品房项目到目前15万亿元的年销售规模，没有几个行业像房地产这样有如此大的成交量，而从住房商业体系中孵化出的具有先天轻资产基因的子行业在资本市场上形成气候的情况很少见。如果把物业管理行业算在内，它可能是下一个要建的。

代建业务是房地产行业专业化分工的产物，是指委托方以土地和资金，寻找具有品牌能力和质量建设能力的代理人，共同开发和销售项目，共同获利。

中国最早的代建企业诞生于27年前的厦门政府代建项目。此后，开发商开始承接政府代理的建设项目，但真正的规模开发已经过去10年了。2010年9月，为了解决2009年万科招标造成的人力过剩问题，绿城启动了轻资产开发服务建设业务。我只是没想到在仅仅10年的时间里，这个不想被解雇的实验让绿城的一代经理成为了中国的第一代代理商。

在过去的10年里，绿城管理一直稳稳地站在行业的前列，但后来者也在迎头赶上。2015年至2019年，代理建筑业收入和净利润快速增长，复合年增长率分别为34.9%和37.8%。从市场份额来看，2019年国内代理建筑业总收入为90.6亿元，前五名代理建筑公司的市场份额为55.3%，前十名代理建筑公司的市场份额为75.7%。其中，绿城管理2019年的建筑业务收入为19.9亿元，以22%的市场份额排名第一。

目前，1000亿房企是建筑行业的主要竞争对手，绿城、建业、金地、滨江、雅居乐等30多家房企正在抢着吃这块万亿蛋糕。总体格局是，由于难以分享全部土地红利，主住房企业不感兴趣，中型住房企业以小盘股交易方式快速扩张，投入重金，中小型住房企业更有可能成为代建企业的委托方。

从行业大规模发展的角度来看，保守估计年规模为10万亿元(房地产开发行业)。根据欧美模型，代理建筑的渗透率可以估计为20%-30%，代理建筑行业的销售规模在2万亿元至3万亿元之间。李俊表示，绿城管理作为龙头企业，拥有4000-6000亿元的市场份额，这意味着空有超过10倍的发展空间。

市场仍然是developing/きだよだよききだだよききききだきだき

来源：罗马观察报