机构报告：上半年房价究竟是涨还是跌

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根据CRIC的《2020年上半年中国房地产企业销售排名200强》，2020年1月至6月，13家规模最大的20家房地产企业的平均销售价格同比下降，占总销售价格的60%以上，其中一些企业的平均销售价格降幅超过10%。然而，企业的平均销售价格会受到多种因素的影响，如项目布局、推板结构等因素都会引起平均销售价格的波动。为了最大限度地减少这些影响，以北京、上海、广州和深圳为一线，杭州、宁波、郑州、厦门和济南为二线，温州、佛山、常州、清远和惠州为三线的14个城市的前20个住宅项目为样本。从项目的角度来看，上半年，在住房营销不断创新、折扣不断扩大的环境下，房价是涨还是跌？

从申请费来看，

超过一半的项目价格同比下降

在筛选项目数据后，我们捕获了符合要求的217个项目的数据。从创纪录的价格来看，与2019年同期相比，113个项目的平均价格下降，占52.1%，超过一半。但是，从价格变化的范围来看，整体还是比较稳定的，大部分项目的价格涨跌幅度都在5%以内，有些项目的价格波动幅度超过10%。对于这些涨跌幅度超过10%的项目，我们进行了具体的研究，发现造成价格波动的因素很多，其中涨幅过大的项目大多是结构性因素。只有几个佛山项目继续卖得很好，新开业的零件价格上涨了。除了交易结构的影响，降价的因素。

项目大幅增加的主要原因是结构性影响，项目大幅下降的原因不尽相同

我们对价格涨跌幅度超过10%的项目进行了详细调查。从增幅超过10%的项目来看，由于政策层面没有放松，而且大部分地区实行严格的限价政策，几乎都是结构性因素导致的价格上涨。佛山只有两处房产继续热销，所以新开的部分价格同比上涨超过10%。然而，房价下跌的原因是不一样的。除了结构性因素，还有一些房地产包括内部购买和拆迁房屋，因此备案价格大幅下降。此外，在城市中有许多项目的住房企业已经打折。虽然为了保证房地产市场的平稳运行，一些城市也限制了企业的降价幅度，不允许大幅度降价，但企业通过特价房和清算活动仍有较大的折扣。

杭州、宁波等高温地区

去化学的压力很小，价格在稳步上升

具体来说，市场热度是决定企业是否降价的核心因素之一。如果市场热度高，需求强，企业的利润提升力度会相对较小，有些项目还会涨价。代表性的是杭州和宁波。我们统计了杭州的28个项目，其中15个项目出现了涨价。虽然在限价控制下，杭州房地产价格没有明显上涨，有12个价格涨幅都在5%以内，但与此同时，市场上基本上没有明显降价的房地产，少数降价项目也因楼盘位置、新开工项目结构等因素而略有下降。

市场普遍火爆的济南和广州增城在今年上半年出现了一系列项目降价

与杭州不同的是，虽然济南的整体市场是稳定的，但不同楼盘之间的价格变化是不一样的，有些楼盘的价格有所下降。有两种主要类型。第一个类似龙湖春江鲤城项目。由于今年上半年新出售的建筑位于道路附近，且为大型和高层建筑，企业调整了销售价格，以赚取拆建利润。第二类是恒大、华润、万科的部分项目可能会因市场普遍升温而承受一定压力，济南部分房地产出现了房企降价的情况，销售价格较去年下半年有所下降。在广州增城，今年3月也出现了降价浪潮。3月，蛇口招商镇远、碧桂园云顶项目率先开展折扣营销。此后，增城的许多项目跟进，导致今年上半年销售价格同比下降。

北京、上海和其他城市

价格的稳定变化很小

北京、上海等许多城市的项目平均价格呈现稳定运行的趋势。尽管疫情对市场产生了一定的影响，但在需求支持和监管的平衡下，这些城市的市场仍然保持平稳运行。例如，虽然北京和上海的项目平均价格有起有落，但变化幅度相对较小。虽然一些行业比较火爆，但在政策调控下，平均价格并没有明显上涨。同样，尽管一些项目在流行期间盈利，但折扣相对较小。整体而言，上半年市场发展非常顺利，新盘价格在5%以内，即使有起有落。

总的来说，根据CRIC 2020年上半年中国房地产企业销售排名前200位的数据，上半年大部分房地产企业的平均价格都有所下降，但根据我们在项目层面的实际调查，我们可以发现这个结论并不完全准确。上半年，虽然房地产企业的营销力度继续扩大，但房地产企业的平均销售价格趋于稳定。一方面，虽然一些市场很热，但在政策控制下并没有明显的增长。另一方面，大部分以“去转型”为目标的城市企业都是结合项目的“去转型”动态盈利，没有大规模的降价。这体现在上半年企业的营销方式大多由企业协调，优惠项目是结合实际情况制定的。

柯睿房地产研究

来源：罗马观察报