瞧！老旧小区有了崭新的模样（深度观察）

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北京市朝阳区劲松社区改造后的儿童活动区。

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北京市西城区白云路小区改造后的立体停车场。

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北京市海淀区方貌北小区电梯安装前后对比。

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北京市海淀区方貌北小区电梯安装前后对比。

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旧住宅小区改造的“三个账户”

采访旧住宅区改造时，总有一些镜头让我们难以忘怀:

插入式电梯打开的那一天，两位80多岁的老同事走下梯子，相互握手拥抱，喜极而泣。他们腿脚不便，住在六楼，每天摇着窗户，远远地等了很多年；在社区改造完成的那一天，那个伤透了心、磨坏了嘴的设计总监突然觉得自己与旧社区密不可分。她说:我看到社区每天都在变化，这里居民的精神面貌越来越不一样了。

采访旧社区改造时总会有一些感触，这让我们担心:

旧社区里住着许多老人。他们为新中国的建设努力工作，一生节俭。如今，配套设施完善，生活更加方便舒适，这是社会发展对老年人晚年美好生活的反馈。

旧住宅区的改造对现在和将来都有好处。

这是城市更新的一个重要部分。旧住宅区的改造将提升生活质量，造福人民。

这也是国家经济发展的长期支撑。旧住宅区改造有三种说法。一个是家庭的小账户，支付少量费用，大大改善生活；一个是社区“财务管理”账户，它使用资源来升级硬件设施和优化公共服务；一个是城市和国家的发展账户，利用政府资金刺激社会资本投资，增加服务设施和产品的供给，促进居民消费，吸纳居民就业...在千家万户的笑声中，推动工业和消费的“双升级”，实现民生改善和经济发展的良性循环。

今年夏天，北京市民的微信圈子里转发了一篇热门文章:“看，今年政府计划出台。2020年，北京将启动80个新的旧社区综合改造项目。你有吗？”

在过去的三年里，北京推进了396个旧住宅改造项目，涉及3301栋住宅楼和314800名居民。关注诸如“钱从哪里来”这样的难题“土地从何而来？”和“居民如何沟通和协调？”通过各种探索，思想越来越宽广，方法越来越多。

社会力量的参与导致了“活水”解决方案

在旧住宅区的改造中，最需要的是资金。从升级“硬件”到加强基础设施，再到重建“软件”以建立长期管理，既有一次性投资，也有长期支出。钱从哪里来？怎么花？这是最大也是最困难的问题。

330米高的国际贸易三期位于北京中央商务区的核心区域。站在楼顶往南看，穿过几栋高层建筑后，视线会突然下沉到一个洼地，比如“建外个体户”，那是一片朦胧的灰色。行驶不到4公里后，人们发现只有四五层楼的橙色建筑实际上非常明亮，但看不到有水泥灰的屋顶。

和许多老社区一样，创建于1978年的劲松北社区，随着城市的快速发展，已经由“高”变“矮”，由“新”变“旧”。住在这里的人也从年轻人变成了老年人。在拥有9494名永久居民的4199个家庭中，老年家庭的比例高达39.6%。没有电梯，环境差，配套设施少，而且缺乏物业。居民们期待着翻新，而政府想要翻新。每个人的意见都非常一致。然而，当谈到开始时，钱成了一个问题。

“所有的政府投资都有有限的资金，如果以后的管理和保护不到位，就很容易流失水分；所有企业都被允许投资，但他们的意愿不强。如果他们找不到利润点，他们将成为亏损企业。”朝阳区劲松街工委书记杨说，他们的想法是:政府赚钱，振兴老社区的资源；企业薄利多销，确保长期可持续性；居民赚取利润，首先体验，然后购买。

这是个好主意，但是行不通。经过多次沟通，远景集团发现了商机，并与劲松街签署了战略协议。2018年7月，政府、企业和居民开始就改造方案进行沟通和协商；2019年4月，劲松北社区一、二区启动了公共空厅、智能、服务模式、社区文化等四大类30余项专项整治，并于2019年8月正式完成。远景集团投入了近3000万元的改造资金。

“对于政府综合整治旧住宅区菜单中的基本项目，街道按程序向市、区两级申请财政资金。与此同时，我们将移交社区中所有效率低下的房产，如配套房屋、人防工程、闲置的空房等。，免费提供给企业，并在改造后运营。”杨说，这种方式有两个好处，一方面是企业可以通过经营获得利润，另一方面也满足了居民生活的配套要求。

2元1个馒头，1.5元2个馒头，3元1碗豆腐脑，2元1个茶鸡蛋...改造后的“美丽社区食堂”开在劲松北社区居委会边上，价格实惠，味道好；在社区内，原有自行车棚200多平方米，经过一番改造，开设了“心灵手巧作坊”便利店，为居民提供各种生活服务，换裤子20元，配普通钥匙6元，并备有各种工具免费使用；穿过小区内劲松西街的两侧，引进了北京老派食品企业“百年伊利”。鲁西的商店卖小吃，鲁东卖熟食。价格合适，品种齐全...

"如何改变这些房子以及哪些行业可以落户都是由居民决定的."远景集团城市更新事业部总经理魏敏乐(音译)表示:“我们提供的租金低得惊人。目的是降低商品和服务的价格，使旧社区的居民受益。”

社区居民受益了，企业还能盈利吗？“街道给予三年的物业支持期，将原来‘政府垫底’的资金拨给企业，同时允许企业通过提供专业服务引导居民物业支付习惯的养成。”杨说，“做好物业服务的长效工作，不仅是旧社区改造成功的关键，也是保证企业盈利的重要方面。"

劲松北小区现有房屋中，10%为收取物业费用的商品房，10%为直接管理的公房，80%为不收取物业费用的房改房。“我从来没有交过物业费，前一年我交了36元的健康费。”68岁的潘说，起初每个人都有点不习惯。

“先试一试，然后再买”。当你满意的时候说出来。在社区出入口，有专人24小时值班，每天保安巡逻3次；垃圾桶每周清扫一次，建筑物外道路每天清扫一次，巡逻清扫两次；居民的服务需求在3分钟内被接受，他们在10分钟内上门...专业和高质量的服务交换了居民的支付意愿。潘季红说:“如果我不付钱，我会很尴尬。”

“我们将物业收费标准与直管公房的价格统一起来，多层每平方米0.43元，高层每平方米1.42元。”魏敏乐说，这个价格在北京很便宜。“按照先尝后买的原则，费用将从2020年开始收取。截至6月底，劲松北小区物业费收缴率已达60%。”

金融占一点，居民占一点，企业赚一点。在远景集团最初的计划中，估计需要10年才能收回投资。“这是保守的估计。事实上，收回投资的时间更短。”魏敏乐表示，他们正计划增加社区养老、儿童保健和医疗服务，这些都是新的增长点。“公司正在积极部署，北京大兴、石景山和通州的新项目已经启动，采用的是劲松模式。”

巧妙的规划和精细的设计，“借地”借出一个新世界

走进西城区白云路7号院，与拥挤凌乱的旧住宅区不同，但却清新宁静。停车有序，道路宽敞，设施齐全。西侧矗立着一面刻有老子生平资料的文化墙，展示了距离白云观一条街的这个社区的文化遗产。

三年前，这是一个不同的地方。这里只有三栋六层住宅楼，共有24个单元，382户人家，平均建筑面积为49平方米。白云路7号院建于1988年，经历了一段停车难、违章建筑多、设施陈旧的时期。

它靠近北京西站，距离长安街两个街区，位置优越。第七医院改造最难的部分是:土地从何而来？

要“控制混乱”，就要巧妙规划，精心设计。该社区最早的居民金叔叔说:“当时，垃圾车满地都是，空线的货架像‘蜘蛛网’一样凌乱。”自行车棚比停车场还大，孩子们只能在社区外的路边玩耍。”拆除违章建筑，社区框架空线进地面，地下管线搬迁，路边重新铺设，原有垃圾建筑改造成办公楼，自行车棚改造...“空房很局促，看针，为了给住户一种获得、幸福和安全感。西城区住房和建设委员会重大项目建设指挥部办公室老社区组组长郭说。

借用外面的土地来解决居民晾晒衣服的困难，小房间的内部得到了重生。由于普通家庭面积小，阳台空房极其有限，为了满足社区居民的洗衣需求，改造项目在社区休闲区周围专门增加了一根晾衣杆，使得社区居民特别满意。除了又旧又乱的“脸”，看不见的“里子”充满了问题。由于地下管线老化，许多半地下居民仍遭受堵塞、腐蚀甚至“淹金山”。在整个装修期间，该社区的地下空室经历了一次大的“运营”,自来水、雨水、污水、煤气和电力等管道已全部更换。每家每户腐蚀老化的管道也发生了重大变化，小房间彻底告别了各种“跑、冒、滴、漏”

向空借地解决停车困难。改造前，白云观七号院只有53个停车位，远远不能满足居民的需求。因此，该住宅区占用了消防通道、人行道和街道上非法停放的车辆。"立体停车已经成为居民的一致呼声."北京建筑研究所技术负责人董告诉记者:“但是居民们建议不要在我家门前建停车楼。房管局和社区多次做群众工作。我们的设计图被修改了三五次。当场挖好坑后，他们又搬家了。最后，停车楼终于着陆了。”改造后，小区地面有55个常规停车位、26个立体停车位和20个临时停车位，小区停车位达到101个，增加了一倍多。

从一楼“借地”，安装电梯！「社区内三分之一的居民是长者。如果他们的腿和脚不好，他们甚至不能下来。”过去，没有电梯，居民家中也有短时间的断水。房管局“鼎申物业服务站”的丁和他的同事帮助老年居民倒便盆和买早餐。楼上的老人很期待电梯，但要建电梯，他必须向一楼不需要电梯的居民借地。为了让该单位所有居民同意安装电梯，大楼负责人金叔叔和各方工作人员不知何时敲开了所有住户的门。

“2017年3月至5月，我们进行了7次问卷调查和入户调查，并举行了几次座谈会，充分征求大家的意见和建议。”西城区住房和土地管理中心月坛管理处党委书记张莉说。安装电梯后，效果很好。噪音、光线等。不会给半地下和低层居民带来不良影响。没有安装电梯的居民总会说:“书记，在下一批安装电梯的时候，我绝对双手赞成！”

电梯安装好了。金叔叔住在六楼，腿和脚都不好，他可以每天带他的孙子去楼下玩，房价已经上涨了。“我认为我们现在是一个高质量的社区！”金叔叔高兴地告诉记者。

自下而上地做决定，用感情凝聚人心

"六楼同意换水，我在电梯上签了名.""在一楼安装电梯，我会考虑换水."翻着一页页的问卷，谢玉华变得伤感起来。

谢玉华，海淀区清河街方貌北社区党委书记。毛北社区建于1992年，70%的居民是原清河毛厂的退休工人。作为一个有着近百年历史的国有老企业，第三毛纺织厂非常繁荣。每年，盖楼都被分成福利之家，员工们过得很好。

时移时移。由于连年亏损，2006年，第三毛纺织厂进行了重组，迁至平谷，老工人被解雇。看到周围有一个高大的上层社区，方貌北部社区充满了“旧状态”:道路坑坑洼洼，管道长期失修，电缆纵横交错，车辆乱停乱放...

转接航班来了。当谢玉华得知社区将要进行试点改造时，她的眼睛亮了起来。

好事难做。方貌北社区有9栋住宅楼，有902户居民和3，788名常住居民。改造前，居委会和清华大学清河实验课题组共同设计了调查问卷，并逐一送到居民家中。调查显示，78.8%的居民同意修建停车楼，68.6%的居民同意安装电梯，71.6%的居民同意修建老年岗位。

困难在于意见不一致。以安装电梯为例，近60个家庭反对。有些人担心遮阳，有些人住在一楼没有电梯，有些人关心电梯噪音，有些人认为不应该收费，有些人有重复的意见...

无论是给排水的改造，还是旧楼电梯的安装，都需要每个单位每个住户的同意。每个家庭都有自己的考虑。我们怎样才能达成协议？“凭感情，算三个账。除了解释改革政策之外，我们还计算了每个人的健康账户、房屋升值账户和邻里和谐账户。”在社区工作了21年后，谢玉华对这里的居民有着深厚的感情。

“记得吗，我们呆在同一个车间？”社区居民胡珊微笑着走进一楼邻居家。"当时有三班制，一个人负责四辆车."老同事们坐在一起，回忆着当年的工作场景，心中的疙瘩慢慢解开。

那时，老区动员起来了，党员找群众，楼上劝楼下，母亲开导儿子，婆婆劝儿媳，人心渐聚。

在一个单元里，11个家庭同意安装电梯，但是只有四楼的居民反对。谢玉华等人连续五次上门，从惠民政策谈邻里和谐，从爬楼梯伤害关节谈邻里和谐，对方无动于衷。

“我特别希望社区里的大家庭幸福快乐。”最后一次，经过两个多小时的电话，谢玉华真诚的话语感动了住户，电梯顺利安装。

旧住宅区改造事关居民切身利益。如何有效地反映民意？2017年，方貌北社区成立了居民评议委员会，参与整个改造过程。该委员会由17名审议委员和10名监督委员组成，其中大多数是老党员和建筑领导人，他们平均分布在每栋建筑中。为了扩大代表性，还招募了两名年轻业主。“国家政策、建设进度、技术困难...政府如何安排，人民怎么想，我们做好沟通和沟通工作，促进问题的解决。”据统计，在改造期间，该社区召开了100多次协调会议和动员会议，接待了1430名居民。

在北京建工集团毛纺北小区项目执行经理林磊的印象中，轻型电梯的设计方案被反复修改。起初，电梯井和电梯车厢是钢结构的，所以居民们害怕影响照明。变成透明的观光梯样式，居民们担心登梯时会头晕。最后，采用透明井道和全封闭车厢，确保照明，避免眩晕。此外，根据建筑物的结构，汽车有两种设计:垂直和水平。“居民的意见已经被完全采纳了。虽然建设周期较长，但最终是为了人民的满意。”林雷说道。

停车难，这一直是社区居民的心脏病。建一个停车场是个好主意，但是它建在哪里呢？挑一挑，只有一栋1400平方米的无规划建筑是合适的。

这栋建筑已经建了将近20年，一部分作为财产仓库，一部分用于出租。消息传来时，房客拒绝了。物业人员也反对三维停车场需要投资500万元。如果没有租金，如果停车场不能收回成本，我该怎么办？

“居民有需求，这很难做到。”北京延海物业管理有限公司副总经理苗春雨说。2019年元旦，立体停车场投入使用，新增140个立体停车位和10个带充电桩的平面停车位。

外出时有电梯，停车时有立体停车场，还有老人服务站...除外墙保温、屋面防水、水管更换等基础工程外，毛纺北社区已成为北京市新阶段10个旧社区综合改造试点社区中唯一的一个。

在旧住宅区改造中，要迈出好的一步，建立长效管理机制。在审议委员会的基础上，6月18日成立了毛纺北小区物业管理委员会，搭建社区与业主沟通的桥梁，组织业主共同决定社区的管理事宜，促进社区的规范化管理。

“这种自下而上的决策模式充分考虑了居民的意愿，真正达到了让居民自己管理自己的目的。”清华大学清河实验研究小组协调员小林说。

布局设计:沈依灵

来源：罗马观察报