龙光千亿中途：走出大湾区与谋求多元化

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在过去的半年里，它对龙光有着重要的节点意义。

一年多前，龙光加快了职业管理的进度条，许多职业经理人如富、、也加入了进来。这些变化可能已经反映在中期报告中。

8月21日，龙光发布了2020年半年度业绩报告。本期确认收入310.34亿元，同比增长14.9%；毛利约为109.34亿元，毛利率为35.2%；归属于母公司所有者的净利润为61.57亿元，同比增长20.1%；归属于母公司所有者的核心利润为53.34亿元，同比增长18.3%。

在疫情的影响下，龙光的收入数据仍显示出增长势头。

今年也是龙光进入1000亿元的关键一年。从销售规模来看，上半年股权合同销售额达到463.5亿元左右，同比增长12.1%，完成全年1100亿元股权销售目标的42%。

参加龙光中期投资者会议的一位资本市场人士告诉视点房地产新媒体，公司首席执行官赖卓斌在会上介绍说，今年下半年龙光推出了72个新项目，总价值1000亿元，加上上半年剩余的340亿元，下半年总价值1340亿元。

根据推进计划，只有在下半年达到50%的去除率，才能实现年度目标。据上述人士称，管理层对完成销售任务非常有信心。

拥有1000亿元的龙光正经历着一些变化，包括加快由旧土地向新土地的转变，转变投资布局，寻求多元化发展等。

大湾区的成败

龙光的大部分信心来自土地储备的潜力。

截至2020年6月30日，龙光总土地储备面积为6401万平方米，总价值为9340亿元，平均地价成本为4610元/平方米。其中，粤港澳大湾区的价值占82%。

相关数据显示，大湾区龙光的价值为7620亿元，其中深圳和林深地区(东莞和惠州)的价值为3899亿元，占总价值的40%。

今年上半年，龙光一半以上的合同销售额来自大湾区。根据年中报告，深圳、大湾区其他地区、西南城市群、长三角都市圈、新加坡等地区分别约占8.4%、51.7%、22.3%、3.7%、3.5%和10.4%。

然而，我们可以发现，大本营深圳的销售额再次下降。去年以来，深圳地区销售额大幅下降，2019年为12.4%，销售额为118.9亿元。

此前，深圳贡献了大部分销售业绩。例如，它在2016年占全年销售额的44.1%，在2018年有所下降，仍占34.4%。

这可能与龙光在深圳的土地储备布局有关。一些分析师指出，龙光在深圳的招标、拍卖和挂牌项目很少。目前，它们大部分是旧资源，尚未转化，不能及时反映在绩效中。

今年上半年，龙光积极参与土地招投标、拍卖和挂牌交易，共中标17个项目，总建筑面积295.59万平方米。特别是在深圳，数十家房地产企业被击退，前海第二块限价土地以115.97亿元的最高价胜出，这是一笔大买卖。

但在大湾区，房地产企业的战场主要是城市更新。

早在2016年，龙光就开始收购城市更新项目。在过去四年中，城市更新已成为其业绩增长的新引擎。据报道，今年上半年，龙光共收购了680亿城市土地储备价值。

一名资本市场人士在投资者会议上获悉，在未来三年，龙光将加快旧的改革和改造的速度，从以前每年转换300亿美元的价值到每年转换500亿美元的价值；在未来3-5年，城市更新可以贡献20%的核心利润。

目前，龙光市城市更新土地存量为4500亿元，规划有11个城市，其中粤港澳大湾区占94%。可独立改造区域的城市更新项目市场价值约为2903亿元。

关于未来的孵化项目，主要是深圳，东莞和惠州，项目数量已达到20多个，总价值1500亿元。据了解，已经制定了详细的布局规划。

在大湾区，龙光增加了在广州和东莞的投资。截至目前，广州市土地储备价值已达800多亿元。

根据上述消息来源，赖卓斌在会上还分析说，从开发周期来看，总土地储备的51%属于3年内可以供应的商品价值。按照20%的股权年增长率计算，4800亿的价值涵盖了3年内需要增加的商品价值。

他强调，土地储备足以支持龙光未来三年的股权合约销售增长目标。

然而，过分关注土壤储存也可能是一个缺点，龙光开始意识到这一点。如果仔细回顾一下这段时间龙光的征地布局，不难发现大湾区以外的投资都是针对长三角地区的，包括第一次进入上海，以23亿元的总价收购杨浦地块。

有分析师指出，在投资者会议上，管理层提到，龙光的投资发展战略已经从关注大湾区逐渐转变为两大都市圈和两个城市群的扩张路径。

上半年，龙光通过招标、拍卖、挂牌等方式新增土地储备620亿元，总建筑面积300万平方米，其中增加了对长三角和西南城市群的投资。

换句话说，这是龙光国家布局的体现。目前，龙光已在长三角都市圈赢得11个项目，总建筑面积近100万平方米，总价值近200亿元。

战略想要转变

另一方面，资本家也告诉视点房地产新媒体，龙光在投资者会议上很少强调商业运作和工业运作的内容。

事实上，在《中国日报》的未来展望中，它提到了这样一段话:集团的战略定位是城市综合服务提供商，追求四大业务:住宅开发+城市更新+商业运营+工业运营。

此前，龙光的定位一直是以房地产开发为基础，并奉行区域深度培育+城市更新的双轮驱动战略。

改变战略也应该是龙光今年的工作重点。4月，龙光建议将龙光房地产控股有限公司更名为龙光集团有限公司，该公司提供城市更新、商业运营以及教育、健康、养老、文化、体育和度假等配套业务的协调发展。

当时表示更名符合集团的长期发展战略，有利于集团核心业务的协调发展，打造整体品牌，为股东和客户创造更大价值。

资本家表示，龙光已开始将未来的控股业务纳入新的5年和10年发展计划，这将带来长期可持续的现金流收入，抵御房地产政策和风险，实现跨周期增长。

具体做法是，商业规划依托tod建设，结合商住联动投资模式，选择核心城市轨道上部结构项目，作为一站式体验中心，逐步培育稳定的租金收入；在工业运营方面，是R&D中心、数字中心、物流中心和服务中心的运营模式，为各类企业提供高性价比的工业办公楼。

据透露，这些商业和工业项目大部分将从城市重建项目中孵化出来。

上述资本家引述季海鹏的话说，除了发展，市区重建项目中还有不少tod地盘物业，其实是很好的商业运作资产。这种孵化可以有效降低商业用地的投资价格成本。另外，在城市更新中，除了销售部分，你还可以留下一部分作为工业运营。

该计划考虑在未来五年内将销售收入的5-10%投资于商业开发。计划实现商业面积500多万平方米，累计开业30家，租金收入30多亿元。

据该人士透露，龙光还拥有一支专业的业务团队，深圳相关轨道项目将成为集团未来的标杆项目，准备在各地推广。

事实上，龙光目前的多元化只是一个概念性的内容，具体项目的培育还需要很长时间。根据2020年中期报告的收入数据，房地产租赁收入为6843.1万元，同比下降3.2%，占总收入的0.22%。

从这些微小的数据中，我们可以看出龙光在商业和工业上还有很长的路要走。

来源：罗马观察报