合生还在寻路：半年230亿拿地与投资业务“冲动”

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8月21日中午发布日中报告后，和盛创展的股价迅速上涨，盘中最高涨幅为13.5%，达到15.56港元，为7年半以来的新高。

收盘时，该公司股价上涨10.2%，至15.12港元。

股票价格的变化是中期结果呈现的结果。年中报告显示，和盛创展上半年实现营业额97.13亿元，同比增长53.2%，其中港币增长48.7%；净利润51.02亿港元，同比增长92.17%；核心利润为43.11亿港元，同比增长178.7%。

投资者不仅关心业绩，还关心股息的大幅增加。中期而言，和盛创展每股派息60美分，是去年同期的6倍。

然而，在喜人业绩的背后，许多项目搁浅，负债增加，这也是和盛发展过程中需要面对的挑战。

慢而快

和盛创展将该期间利润的总体增长归因于房地产开发收入和股权投资收入。

从中期报告看，上半年收入占比分别为40.8%、20.8%、20.3%、11.5%和6.6%。

在房地产销售方面，上半年和盛创展实现销售收入130.14亿元，同比增长14.63%。其中，珠江三角洲贡献54亿港元，占总销售额的38%；长江三角洲贡献了47亿港元，占总销售额的33%；渤海贡献了41亿港元，占总销售额的29%。

聚焦一线城市和核心经济区是和盛创展的投资战略。截至上半年，土地储备约3170万平方米，其中一线城市1174万平方米，占56%。

视点房地产新媒体获悉，上半年，和盛创展很少花费超过230亿元收购廊坊、昆山、京杭7个项目，新增土地储备88.7万平方米。

其中，只有四块北京分钟寺地块的造价超过180亿元。一位与和盛创展关系密切的分析师指出，和盛创展的三块地引入了世茂和金茂作为合伙人，l24l26地块由和盛持有60%，金茂持有40%；l39和l41地块归和盛49%和世茂51%所有。

当时，一些市场分析师表示，新任董事长朱菊蓉上任后变得更加激进，有意将和盛创展的发展模式由慢变快。

众所周知，这从来都不是和盛的创作风格。多年来，我们一直坚持多库存、慢发展、高溢价的发展模式，使和盛在保持高利润的同时，也错过了规模上的机遇。

自去年以来，和盛创展积极参与招投标、拍卖和挂牌市场，先后在江门、广州和北京赢得地块。与此同时，销售额也进入了快车道，2019年首次突破200亿大关。

今年，和盛创展设定的销售目标是350亿元，但前7个月的销售额只有155亿元，比目标少了近200亿元。

巨大的努力使和盛创展重返公众的视野，但以前的问题已经暴露得更多。

通过梳理，视点房地产新媒体发现，在和盛创展的近80个项目中，近三分之一的项目已经超过10年没有完工，广州的4个项目已经开发超过20年。

与此同时，和盛创展的许多老改造项目也进展缓慢。距离广州小曼瑶广州塔不到2公里的海珠区老厂改造工程已经闲置多年。

一些投资者向视点房地产新媒体透露，在当天举行的投资者会议上，和盛管理层表示，该项目将作为一个综合体进行建设，目前没有明确的计划，总面积约为82万平方米，计划出售30多万平方米。一些村庄预计将在今年下半年完成，如果进展顺利，将在明年推出市场。

投资商业冲动

值得注意的是，由于低地价，毛利率一直高于行业水平的和盛创展，今年上半年毛利率又创新高，达到67%，增幅达15个百分点。

至于毛利率上升的原因，和盛创展将其归因于新增的股权投资业务。

公告显示，2020年上半年，和盛创展股权投资实现总收益28.36亿港元，主要包括多只股票的投资收益和广州农村商业银行等金融资产的分红收益，2019年同期为0。

上半年，和盛创展增加了新的股权投资作为公司的主营业务，重点是高科技和医疗技术的股权投资。

根据当时的公告，和盛创展将逐步从一家房地产开发和商业地产运营商转型为一家拥有技术授权和行业驱动的综合投资控股平台公司。

7月7日，和盛创展投资6亿美元，持有科达科技7.407%的股份。公司的主要业务是利用新技术为政府、企业和个人提供技术解决方案和服务，包括但不限于人工智能、大数据分析、云服务和区块链技术。

事实上，今年上半年，和盛创展尝到了股权投资的甜头，投资部门占营业毛利的39.4%，净利润的56%以上。

根据和盛创展的管理，希望未来住宅地产、商业地产和股权投资各占公司资本结构、收入结构和利润结构的三分之一，实现两轮驱动向三大支柱的转变。

在投资方面，和盛创展表示将采取审慎控制杠杆的原则，杠杆与自有资金的比例将大致控制在1: 1。

但是，上半年的土地投资和股权投资在一定程度上增加了和盛创展的负债规模。

视点房地产新媒体在《中国日报》上获悉，截至上半年，和盛创展的负债总额从去年底的1，290.88亿港元增加到约1，700亿港元，增幅为31.7%；债务总额增加40.2%，由633.9亿港元增至888.94亿港元。

来源：罗马观察报