相对于房价 中国的房租太便宜了？

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如果和房价相比，租金真的很便宜。还是以北京为例，北京二手房的实际平均价格应该在6万左右。这意味着如果你在北京买一套100套左右的普通房子，你将支付大约600万元的总房价。

每个人最担心的是房价没有下降，房租又涨了。

这种担心并非没有理由。

中国的房租太高了？

按照美国的标准，如果一个家庭每年的住房支出(包括房租和抵押贷款)超过家庭可支配收入的30%，就意味着这个家庭存在严重的“住房问题”，即住房支出过高。目前，中国没有衡量家庭“住房问题”的标准。如果我们参照美国的标准，结论将是可怕的。

不要谈房价，只谈房租支出。以下是来自不同机构的一些数据:首先，北京市统计局7月12日发布的数据显示，6月份出租房租金环比上涨0.3%。据统计，北京6月份月平均租金达到4410元/套；其次，上海市易居研究所7月发布的《50个城市租金收入比研究》报告显示，2017年6月，北京市人均住房租金达到2748元/月，居全国首位。在城市租金收入比率中，北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)和上海(48%)的租金收入比率高于45%，这是一个租金非常高的城市。

中国的房租太便宜了？

上述数字表明，与普通居民的收入相比，中国的房租太高了。然而，如果与房价相比，租金真的很便宜。还是以北京为例，北京二手房的实际平均价格应该在6万左右。这意味着如果你在北京买一套100套左右的普通房子，你将支付大约600万元的总房价。2016年，北京人均可支配收入为52530元，这意味着一个人不能用一年的收入买一平方米的房子。假设两个人都工作并买了一套600万元左右的房子，那么吃饭或喝酒要花近50年的时间，这意味着两个人可以一辈子不吃不喝地买一套房子。

根据租售比，北京的租售比已经超过了1:200的安全线，保守估计在1:500以上，有些地区甚至达到了1:1000。最近，媒体报道称，在租金回报率最低的城市中，四个一线城市分别是北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%和广州1.69%。1%的租金回报率是什么概念？这意味着一套房子要花100年才能收回成本，超过了70年的法定住房年限。这意味着，按照目前的租金，北京一些地方的房子将会回到原来的价值，甚至超过70年的法定年龄，这不是贷款的利息成本。因此，与房价相比，北京的房租太便宜，不算太贵。

中国的租金是高还是低？

事实上，这很容易被误解。有些人认为我站在房租上涨的平台上。根据我刚才引用的美国标准，事实上，房价和租金已经耗尽了许多中国人的收入，这是一个不争的事实。在中国的热点城市，尤其是北京，租金的绝对值并不低。我们永远不能说租金太低。根据一家知名网站的数据，呆在北京的大学生竟然把月收入的67%花在房租上，这真是令人惊讶。按照美国的标准，北京的大多数家庭，无论是买房还是租房，实际上都有一个严重的问题，那就是他们的收入根本不匹配。当谈到资产价格时，我们总是强调趋势，但我们要记住，当资产价格最终崩溃时，会有一个因素，即当资产价格，特别是房价，高到只有少数人买得起的时候，资产价格会更危险。因此，那些相信北京房价将永远上涨的中国人应该记住，当只有少数人能够支付北京的房价和租金时，除了稀释货币购买力以避免问题之外，还有什么办法能够支撑房价上涨的力量？

因此，当我们今天讨论住房问题时，我们必须清醒地认识到，中国的大城市，特别是北京、上海等城市，不仅需要解决高房价问题，而且租金支出已经严重偏离了人均可支配收入的正常支出比例。众所周知，如果一个城市的居民将收入的50%用于住房支出，必然会影响他们的生活质量和其他方面的消费。然而，与异常高的房价相比，租金支出并没有引起很多人的关注。此外，随着房价上涨的预期，这些租房者最终会加入买家的行列。此外，在过去几年里，中国的公共政策侧重于买卖市场，而忽视了租赁市场。因此，在租赁市场上，公共政策非常稀缺，租赁市场极其萎缩。租房对于城市居民来说已经不是一种正常的生活方式，而是一种无奈的举动。特别是，当房子与许多居民应该享受的福利挂钩时，买房的选择仍然是主流。这使得租金问题不是一些热点城市焦点问题的根源。

“租售平等权”如何影响房价和租金？

最近，地方政府采取了许多措施来促进租赁市场，缓解购房的焦虑和压力，甚至有些地方还实施了媒体提到的“有同等的租售权”和“租房定居”等措施。我也对这些措施表达了一系列自己的看法，其中有些甚至导致了误解。有了这篇文章，我正式表达了我对租赁市场的看法:就大方向而言，我支持租赁市场的发展，多年来，我一直呼吁租赁市场提供实实在在的货币和白银支持措施，而“租售平等”的大方向无疑是正确的。然而，这只是一种理想，属于共产主义的高级阶段。冷酷的现实是，在炎热的城市里，同时实现租售权仍然是不现实的，需要许多配套措施，尤其是打破户籍制度的坚冰，这不是一次性的计划。

从现实政策的角度来看，由于过去几年我们对租赁市场的轻视，租赁市场的许多政策仅限于原则性的呼吁。即使在2016年国务院发布支持租赁的政策后，真正有影响力的政策也寥寥无几。为了真正刺激租赁市场，改变人人只买不租的想法，我们不能过于简单地考虑租赁市场，以为只要喊几个漂亮的口号，每个人都会热情地去租房子。在十多年的房地产市场化进程中，公共政策让所有人都清楚地看到了租赁市场中的MoMo。租房不能贷款，租房也没有财政补贴。如果这些事情不改变，如果没有真正强有力的激励措施，就很难撼动租赁市场。

特别是，长期以来，由于我们不重视租赁市场，这个市场上真正的租赁主体大多是个人，很少有机构租赁人。在当前热点城市租金不低的情况下，政府应该为不同人群提供不同的租赁产品。中高收入群体通过市场渠道租房，但应享受相应的公共福利；对于夹心阶层，政府应该提供租房券，帮助他们减轻租房负担。对于低收入阶层，政府应该增加公共租赁住房和廉租房的供应。与此同时，我们必须逐步改变租赁方面的各种歧视性规定。

有很多方法，但关键是要脚踏实地，从解决棘手问题开始，而不是喊口号。看到一些专家面对“共有房产”的新奇事物激动得语无伦次，我知道他们根本不了解这个市场的痛点。

来源：罗马观察报