哪些三四线城市还有希望？未来买房要看清这四点！

本篇文章1936字，读完约5分钟

自今年年初以来，三线和四线城市的房地产市场受到越来越多的关注。许多人说，三、四线城市的房价上涨是一只纸老虎，经不起长期考验，但不可否认的是，一些城市仍有机会。

统计局的数据显示，截至今年7月底，中国商品房销售面积为6.3496亿平方米，比2016年初的高点低约1万平方米，降幅约为14%。然而，不同城市间的去库存化过程并不一致。一些城市已经将库存规模减半，仍有大量三线和四线城市的库存几乎没有变化。

方大123认为，三、四线城市之间的差距将会越来越大，房地产市场已经发展到目前的阶段。判断一个城市的前景并不局限于城市规模，而是将更多的关注于未来的区域概念、人口流入、产业转型、交通发展等方面。

1.核心城市周围的三、四线城市

区域概念是指由几个城市组成的城市群，其中典型的有长江三角洲、珠江三角洲和京津冀。每个城市群将围绕一个核心城市，如珠江三角洲的深圳和京津冀的北京。这些核心城市周围的三、四线城市具有相对较高的购买价值，但前提是它们可以用于自住，因为这些三、四线城市的房价虽然有所上涨，但它们也可以保持核心城市带动的城市活力。然而，如果你仔细想一想，你不能用剩余的钱买房子并把它放在那里。你手中没有多少流动性。如果你想出售它，你必须看看你是否能接管要约，或者外部政策环境是否有利于转售。这非常重要。

2.人口大量流入的三、四线城市

人们可以创造价值。东莞位于珠江三角洲的核心区域，位于深圳、广州和香港之间，充分获得了大城市的溢出资源。虎门、长安等毗邻深圳的地区，都在中国百强城市之列，它们的生活设施相当完善，不断吸引着周边省市的人口流入，为房地产市场注入需求。

3.产业转型符合产业转型升级的三、四线城市

俄罗斯媒体曾经说过，中国经济已经快速增长了40年。在过去十年中，中国一直致力于从基于廉价劳动力的生产模式转变为基于高生产率创造高附加值的创新模式。围绕大城市发展区域经济的模式已经启动。例如，在今年的熊安新区，包括高速铁路、医疗和教育等一系列设施的建设，熊安不再是一个远离三、四号线的小城镇，而是承担着分散首都人口的作用和非核心功能。说白了，这还是为了地区的整体发展。另一个例子是唐山，一座工业支撑的古城。如果你不寻找新的产业升级方向，你无疑将失去城市的吸引力，导致人口外流，房地产市场将难以支撑。

4.交通发展三、四线城市，有许多高速铁路交换站

交通对房价的影响也是基于城市圈之间的相互影响。一个城市的高速列车越多，对人口引进、物流、交通和周边城市的辐射力就越强，如下图所示。房价、高铁和城市购买力之间的关系:

城市购买力、房价与城市300公里范围内的高速铁路换乘(距轨道交通网络)的关系

图中显示的气泡大小表示该城市与300公里范围内其他城市之间的高速铁路交汇处。泡沫越大，城市和其他城市之间的联系次数就越多。一般来说，购买力和房价较高的城市与周边300公里以内的城市有更多的高速铁路交汇点。例如，在购买力差异不大的情况下，高铁出行较多的杭州和南京的房价高于武汉和成都。在嘉兴、绍兴和东莞等城市，房价比北上归线低得多，但交通相当便利。目前，嘉兴的平均房价约为10000元，上海与之高速铁路互通程度最高，相差约40000元/平方米。在交通便利的条件下，城市圈周围的三、四线城市更有可能吸引大城市的需求。可以说，在一定时期内，空房价仍有上涨空间。

判断一个城市的房子是否有购买价值取决于它的真实实力

看看今年三、四线城市房价的上涨，其中大部分是工棚货币化的结果。这些城市的库存将导致房价在短期内上涨。从长远来看，没有人口、交通和产业转型的支撑，只会产生一批没有流通价值的房地产。如果拆迁人用现金买房子，并提取当前库存，那么谁来提取他们的库存？因此，如果你想问三、四线城市的房价，你应该用实际的技巧说话，而不是盲目地虚张声势。

不可否认的是，即使在三、四线城市，库存也有明显的差异。例如，在张家口、九江和滁州，库存下降超过40%，但在香河、大厂等地，7月底库存规模同比增长超过14%。将来，这种差异会越来越大。

从房企的角度来看，他们更愿意围绕热点城市布局三、四线城市，以满足更多的溢出需求。对于其他三、四线城市，企业更青睐经济基础好、资源丰富、人口吸引力强的多元化城市。其次，由于供需基本面存在差异，在下一轮市场上涨周期，一些三、四线城市将更靠近一线城市，如需求强劲的东莞和嘉兴；其他城市继续保持传统三、四线城市的地位，市场交易相对稳定。

无论你在哪里买房子，都不要忘记这句话:房子是为了生活，不是为了投机，有人在盯着你。

终于下定决心买房子了。这个住宅区的上涨价格是多少？请注意荣360按揭(房代123)的公开号码，点击菜单【购房工具】，看看你的视力是否好！

来源：罗马观察报