长租公寓并不“轻”普遍呈现“低回报率”

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因此，目前许多企业将成熟项目的未来租金收入权作为基本资产，按照项目的净现金流量进行融资，满足了现有的房地产经营者由于没有房地产所有权而无法通过传统的抵押担保获得资金的尴尬。

国家商报记者吴若凡国家商报实习编辑张

8月15日，长期租赁公寓品牌免费发布首批发行规模为5亿元的abs产品。这也是继今年年初魔方公寓(Rubik ' s Cube AgriculTure)发布公寓行业第一个资产证券化后，该行业的“第二个案例”。此前，包括世界银行(002285)在内的许多长期租赁公寓都试图通过固定增长和市场融资来筹集资金。

根据新的第三方平台列表数据，中国28套各种规模的公寓(涵盖天使轮、前期a轮、a轮、b轮和c轮)的融资情况之前已经统计过，融资总额远远超过25亿元。据知情人士透露，虽然部分公寓的融资尚未公布，但目前可能已超过50亿元，“光魔方家族”已超过30亿元。此外，今年获得融资的公告包括喜悦、会议、未来领域和麦家。

融资越来越频繁，国内长期租赁公寓盈利模式呈现出明显的金融化趋势。在这背后，长期租赁公寓领域的人士直言不讳地告诉《国家商报》记者，公寓的初始投资很大，这取决于租金差额产生的利润。空的房间有限，恢复期也很长。从资本市场寻找黄金是平台做大的必由之路。然而，不知道我们是否能通过自己的经营获利。

长期租赁公寓并不“轻”，通常表现出“低回报率”

长期租赁公寓长期以来一直被视为“轻资产”行业，因为“特许”经营模式。但事实上，公寓业内人士告诉《国家商报》，一套长期出租的公寓约有100-150间房，其中一间房的装修和家电费用约为6万元，整栋楼的费用为600-1000万元。

此外，从盈利模式来看，“目前，长期租赁公寓的盈利主要来自“一进一出”的租金剪刀差。但是，租金不可能迅速上升，因此租金差额不可能迅速增加，导致资本回收周期更长，部分收入停滞不前。”资深投资银行家陈国华在接受《国家商报》采访时表示，如果物业管理成本和劳动力成本逐年上升，长期租赁公寓实际上就是低利润行业。

事实上，缓慢上升的租金差额、被成本压缩的服务费、如果不持有就难以享受的物业溢价，以及利润不足，使得国内长期租赁公寓普遍表现出“低回报率”。

根据华创证券的报告，国内长期租赁公寓的租金回报率只有3%左右，远低于美国8%~10%的水平。有些项目甚至达不到融资成本水平，这将削弱对资本市场的吸引力。对于大多数仍在烧钱的长期租房经营者来说，这是一项吃力不讨好的任务。

“事实上，在长期租赁公寓领域，估值高的公司并不多。”陈国华认为，长期租赁公寓的经营者需要能够控制成本和费用，并提高他们的议价能力。同时，他们必须有一个可以快速复制的模型，用规模来分摊成本，并尽快实现利润，从而获得资本的青睐，取得巨大的进步。

然而，要实现规模，它需要更多的资金。长期租赁公寓企业必须实现金融化，通过金融平台解决资金问题。

在长期租赁公寓中找到黄金的方法有很多，而且各企业之间的融资成本差距很大

长期租赁公寓的主要融资渠道是什么？一位不愿透露姓名的国内品牌长期租赁公寓负责人告诉《国家商报》，传统租赁房产的一个重要资金来源是私人借贷，股权融资已逐渐成为主流。然而，由于没有更好的退出渠道，股权融资变得越来越困难。

高力国际(Colliers International)执行董事何容止告诉记者，许多长期租赁公寓的资金来自财富管理公司。来自传统商业银行的资金所占比例很小，因为长期租赁公寓的大多数经营者没有产权，即没有抵押物，缺乏信贷支持，平台租金收入不确定，这使得银行很难批准贷款。

“大多数长期租赁公寓的企业只能选择成本较高的融资方式，因为它们的主体不同，资产结构也不同，而且风险相对较高，比如消费金融、小额贷款、共同基金、p2p和私人借贷等融资方式。融资渠道较少。”

然而，也有像魔方公寓和连锁家庭自由这样的大企业，它们不仅可以获得银行贷款，还可以获得银行提供的月租金折扣、租金分期付款和销售分期付款。此外，他们可以发行信托产品和进行股权融资。据了解，也有单店做收益权和股权众筹，融资成本约为10%。

此外，大中型企业还可以通过融资租赁和供应链融资进行融资，这使得企业的资本成本相对较低。据了解，魔方公寓的综合融资成本不超过7%，银行将提供相应的等额分配。

腹肌成为新宠的最大风险仍然是没有解药？

除上述融资渠道外，今年年初发布了《魔方公寓信托受益资产支持专项计划》，启动了公寓行业abs融资。该计划将魔方公寓在8个一线和二线城市运营的30处房产和4014套公寓作为基础资产，并在上海证券交易所发布了专项资产支持计划。

8月15日，“中信证券(600030)-租赁分期信托受益权资产支持专项计划1号”发布。链家自由的这款abs产品期限为两年，首次发行规模为5亿元，其中aaa信用评级为优先，占90%，优先票面利率为5.39%，有14家以上机构投资者参与。

然而，陈国华强调，abs是一个很好的创新项目，但如果没有长期稳定的收入，大部分收入将被信托公司和资产管理公司拿走，运营商仍然难以匹配成本和收入。

事实上，在长期租赁公寓中发行资产支持证券的最大风险是没有抵押品。

Abs是一种预期的租赁折扣，它将应收账款作为固定收益的金融产品，通过公开发行渠道发行。因此，没有抵押品，收入不确定，这是一种风险。

另一方面，由于长期租赁公寓现金流充裕，可以证券化的产品很多，租金、装修、押金和服务费都是可以实现的环节。

因此，目前许多企业将成熟项目的未来租金收入权作为基本资产，按照项目的净现金流量进行融资，满足了现有的房地产经营者由于没有房地产所有权而无法通过传统的抵押担保获得资金的尴尬。

“总的来说，abs模式值得探索，因为它的根源是现金流保证。对一个企业来说，关键是要证明其经营能够产生稳定的现金流和回报，这需要时间和市场来证明。”他对容止说。

何容止认为，资产证券化是长期租赁公寓企业盘活现有资产、迅速扩大规模、获取利润的有效途径。然而，目前许多实力雄厚的运营商进入时间较短，客房数量和物业运营时间尚未达到发行abs等产品的资格。然而，如果相关政策变化不大，各种新的创新结构的出现将加速该行业的金融化，预计明年将出现更多的资产证券化产品。

事实上，“金融化”仍然是目前中国长期租赁公寓的主要资金来源。在主要风险尚未解决，租金差异、运营能力和成本降低能力没有大幅度提高的情况下，自己操作“黄金”仍然是不可预测的。

来源：罗马观察报