五大信号看北京下半年楼市 买or不卖？

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[北京房地产市场在今年下半年是否会出现买入或卖出的五大信号？虽然从整体上看，受调控影响的楼市呈下降趋势，但业内有些人持“买，不卖”的态度，即尽快买新房，不急于卖二手房。现在真的是买房的窗口吗？

显然，今年上半年北京市场的交易量大幅下降。

从新建住房市场来看，从1月到7月，北京新增商品房26486套，同比下降58%；售出34264台，比去年下降了57%;交易面积426.42万平方米，同比下降50%；营业额为1652.41亿元，同比下降38%。

从二手房市场来看，从1月到7月，售出94759套，同比下降40%；交易面积863.77万平方米，同比下降41%。6月份，共有8918套二手房在网上签约，同比下降35.1%，环比下降17.4%，这是自2015年3月以来二手房数量首次低于1万套，而7月份的降幅更大，共售出7158套，环比下降20%。

这是今年上半年的数据。下半年会发生什么？有五大信号表明，北京楼市的下行趋势将在下半年继续。

首先，信贷大门被收紧。

首先，按揭贷款的审批比以前更加严格，贷款金额也比较有限。过去，银行通常只审查工作单位出具的收入证明，然后通常发放数额较高的贷款。但是现在银行不仅要检查工作收入证明，还要检查申请人的自来水账单和消费账单。如果这两个项目不能证明你有足够高的收入水平，贷款金额是非常有限的。

其次，银行开始降低二手房的评估值，而折扣增加了，这实际上收紧了贷款额。此外，该行的贷款审批期限已被推迟。虽然银行没有公开声明第二套房不会发放贷款，但实际上，贷款已经延期。

行业声音

雅豪机构营销总监郭毅:信贷紧缩确实是房地产市场低迷的一个主要因素。目前，购房需求方仍然更多地依靠高杠杆来实现购房需求。毕竟，零杠杆率意味着全额支付相对困难，尤其是对僵化或新换的买家而言。目前，中央政府显然正在通过降低杠杆率来消除房价泡沫。

《中国房地产》主编谢红领。今年下半年，中央政府继续发布调控房地产市场的信号，尤其是收紧信贷。一方面，它降低了金融体系的安全性，另一方面，它限制了购买力，使市场趋于稳定。

第二，二手房市场“停止”。

受3月至4月两轮监管的影响，第二套房的最低首付比例从35%降至60%。“住房和贷款认可”对二手房市场有很大影响。

其中，需求提高的买家影响最大。此前，在北京大量存在的“卖一套买一套”需求提高的换房者将被认定为首套，首付比例为35%。但是，在“认房收贷”后，只要有贷款记录，房改房就被认定为第二套房，首付比例将提高到60%。

同时，在离婚一年内，贷款是参照第二套房执行的。在房子被批准和贷款被批准后，二手房市场的交易量急剧下降。

行业声音

雅豪机构营销总监郭毅:新屋市场的大部分交易对象都是有一定支付能力的改善人士。然而，在更多的情况下，有必要通过出售旧房子和购买新房子来实现购买新房子的目标。然而，二手房交易的暂停和交易价格的下降极大地影响了以预期的合理价格出售现有房产，这反过来又影响了新的住房市场。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:目前的政策将继续收紧，而收紧的政策网络将减少钻空子的频率，从而减少投机性房地产投资的因素。尤其是对中介的监管更加严格，这将导致中介机构的运作更加规范，进而有助于市场降温。

第三，需求方严格控制采购资格。

在严格的控制下，如果你想在北京买房，资格和资本一样重要。什么样的人符合在北京买房的条件？

首先，只有你在北京没有住房，在全国没有抵押贷款记录，你才能享受北京第一套房资格。北京户口下有一栋房子(意思是在北京有一栋房子，不包括商业和住宅项目)。单身人士不得购买第二套，家庭只能购买另一套，首付最低为60%；如果北京没有户口，一个人可以买一套，一个家庭可以买两套，最低首付35%。

其次，非北京家庭需要满足的条件是，他们在北京没有住房，并且已经连续五年在北京缴纳社会保障或税收。如果北京和非北京家庭都想在通州区买房，他们还需要满足通州限购条件。

行业声音

雅豪机构营销总监郭毅:北京和北京周边地区普遍实行严格的限购政策，政策门槛不断提高，刮球的方式被一个个堵住。购房者的反对者所持有的宝贵购房资格被用在什么类型的房地产上，他们会有自己的衡量标准，在什么价格和什么地点购买，他们在选择自己的购房机会时会更加谨慎，这将导致整体购房需求的下降。

第四，培育和发展租赁市场。

当房屋票变得越来越珍贵时，诸如“同时购买和租赁”、“同等权利购买和租赁”以及“共有财产住房”等政策已经引起了广泛的争论。最近，北京的经济适用房与其他经济适用房的最大区别在于它允许租赁。住房的概念很难改变。如果培育和发展租赁市场的政策得以顺利实施，也将对公众的住房观念产生重大影响。

行业声音

易居研究院智库中心研究总监严跃进:从需求方面来看，租赁市场是一个很大的突破。当然，租赁市场也是改革的开始。随后的房屋租赁将会增加，而房屋购买领域的一些需求可能会转向租赁市场。

中原地产首席分析师张大伟:北京是目前实施租赁市场政策最有力的城市。与其他城市相比，北京只出台了鼓励小业主租房的政策，而北京更注重增加租房市场。2016年，100%的房屋拥有4个70年的物业租赁土地，2017年，15个提供70年产权的住宅租赁土地，北京累计提供19个街区的70年产权租赁土地，面积127.5万平方米。按平均每套70平方米计算，可提供约18000套租赁住房。

《中国房地产》主编谢红领。公租房的推出和长期租赁公寓的发展将惠及夹心阶层和年轻人，引导理性消费，为分类监管的实施奠定基础，并改变一刀切的政策。以前，为了强行控制房价，不可避免的是矫枉过正，但商品房交易终究会回归市场经济。供求关系决定了价格趋势，放松商品房销售价格(从8.5万元到9.5万元)就是一个标志。事实上，目前对新房价格的限制导致了另一种不公平。最近，一些高端房产被相关客户购买，这使得普通客户失去了公平交易的机会。一切不合理的都会得到纠正，但这只是时间问题。

第五，土地市场价格限制。

今年以来，北京除自住住房外，所有出售的住宅用地均以“限价和竞争性地价”的方式出售。据中原地产研究中心统计，截至8月15日，商品房总限价为181.9万平方米，未来销售价格将低于周边商品房现价，大部分项目价格比当前市场二手房和新房价格低10%左右。这将对目前商品房的定价产生影响。这个地区大约100万平方米是7090块地，这意味着其中大部分需要建设成价格有限的小型商品房。

行业声音

雅豪机构营销总监郭毅:由于当前土地市场的影响，2017年的限价土地划定了政府对未来新建住宅市场区域价格的测算标准。目前，新房市场相对较高，而二手房市场的下滑并没有跌到谷底。未来，限价低价商品房或共有产权房将会给消费者一种观望的态度。

中原地产首席分析师张大伟:对于土地出让时没有价格限制的土地，过去8万元的预售证书也是一条红线，正在逐步放开。例如，近期进入市场的三个预售价格超过8万元的项目都是2015年出售的高价土地，但这并不意味着高价土地项目将被无限期释放。预计2017年北京楼市调控仍将面临巨大压力；2017年出售的这些限定价格的地块没有放松的可能。未来，房企的竞争将仅仅是自有住房建设成本控制能力、停车位过剩和商业营销能力的叠加。住房企业对资本价格有很高的要求。

业内知名人士韩乐(音译)对于土地价格限制对房地产市场的影响持相对保留态度。

《房地产商》的制片人韩乐表示:限价房和自住房的土地供应会导致市场观望，但不会导致楼市下跌。一方面，市场对改进的需求仍然很大，这部分是为了满足刚刚需要的产品，不能统一；另一方面，从预期到实际有效供应需要1-2年的时间，因此购买者可能无法一直等待，即使他们等待，也可能无法购买新供应的土地。此外，这些新供应的土地的位置可能不是买家想要替换的位置。因此，这种渴望不可能在很远的地方得到解决，对当前市场的预期影响不应被夸大。当前房地产市场的低迷主要是由于信贷紧缩和购房资格。

结论:买还是不卖？

总的来说，受调控影响的楼市呈下降趋势，但业内有些人持“买，不卖”的态度，即尽快买新房，不要急于卖二手房。现在真的是买房的窗口吗？《房地产营销》的制片人韩乐(音译)认为，事实上，不仅仅是房地产行业，还有一些买家认为这是一个理性的购买周期，市场相对稳定，而且还有限价奖金。与此同时，韩乐承认，由于二手房市场低迷，一些想卖旧房、买新房的朋友在转让二手房时选择了部分价格转让，以方便交易。现在，二手房的价格已经下降到一定程度，这是大多数情况。

与此同时，中国房地产网总编辑谢红领提醒购房者，在过去的半年里，中央政府用各种手段发出了中国经济应该摆脱对房地产开发依赖的信号，这是开发商和购房者不能忽视的信号。

只有关注宏观动态，我们才能看到未来的政策方向和力度。预计这一轮监管将比想象的时间更长，但购房者的需求是真实的。没有标准答案。你怎么想呢?欢迎参加论文最后的讨论。

来源：罗马观察报