易宪容：首套房贷利率上浮15%将引发房市利益格局大调整

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编者按:房地产平民的发言人易宪容就近期房地产市场的一系列热点话题发表了自己的见解，从万达告别房地产，阿里进入智能租赁，到抵押贷款利率上升和房地产市场监管。特此授权发布:

可以说，最近几天房地产市场的重大新闻接连不断。例如，万达集团宣布告别经营了20多年的房地产王国，阿里巴巴进入杭州房地产租赁市场，许多城市仍在收紧房地产市场的调控政策。北京银行第一套住房(601169)的抵押贷款利率上升了15%，广州第一套住房的抵押贷款利率也必须提高。

对于这些新闻或信息，虽然它们都与房地产市场有关，但所展示的事态将会大不相同。例如，最近几个月，通过一系列令人眼花缭乱的资本运作，万达集团于8月10日正式宣布告别房地产市场。这可能与万达对房地产市场及其未来发展的经营和判断没有多大关系。一定还有其他非经济或非市场的原因。至于这些原因是什么，外人无法猜测，只有万达的负责人才能很好地了解它们。

至于杭州房管局与阿里巴巴集团创新业务部、蚂蚁金服芝麻信贷的战略合作，杭州借助阿里巴巴的技术能力和生态资源，打造了中国首个“智能房屋租赁平台”，将所有公租房、长期租赁房、开发企业自有房、中介机构房和个人租赁房纳入平台管理。事实上，人们希望利用现有的网络技术重建城市房屋租赁市场。可以说，政府希望通过互联网技术整合城市房屋租赁市场的资源，希望建立一个值得信赖、高效、租赁成本低、能够为弱势城市居民提供高房价的房屋租赁市场，从而建立起政府所宣称的中国房地产市场租售并举的长效机制。

可以说，阿里巴巴将互联网技术引入城市房屋租赁市场，可以在整合城市房屋租赁市场资源方面起到一定的作用，但是仅仅通过技术手段是不可能在中国建立起有效的城市房屋租赁市场的。因为，无论居民解决住房问题是买房还是租房，都取决于政府推出的一系列激励政策，无论是鼓励买房还是租房。欧洲和德国的房屋租赁市场非常发达，绝大多数居民宁愿租房也不愿购买和持有房屋。核心问题在于，居民不能购买和持有住房作为赚钱和投资的工具，也就是说，政府鼓励建造可出租的住房，但其利润被限制在规定的范围内，住房市场的租金也是如此，也就是说，政府给予每个租房者优惠的租金补贴。没有这些先决条件，中国几乎不可能通过技术手段解决中国住房租赁市场的问题。可以说，阿里巴巴以技术的方式进入城市房屋租赁市场，可以提高城市房屋租赁市场的资源利用效率，但却不能解决城市房屋租赁市场的根本问题，也不可能实现政府希望解决房地产市场问题的“租卖并举”的政策和战略转变。因此，阿里巴巴进入城市房屋租赁市场不会对国内房地产市场产生太大影响，影响将是长期的。

可以说，当前房地产新闻对未来中国房地产市场的最大影响可能是部分城市的银行住房抵押贷款利率已经上调，特别是北京银行将首套抵押贷款利率上调了15%。这一事件将对未来国内房地产市场产生巨大影响。如果这种情况蔓延到全国，将彻底扭转全国房价上涨的预期。如果全国房价上涨的预期完全逆转，不仅新的住房投资者不敢再次入市，而且已经入市的住房投资者也会降低房价，退出市场。如果发生这种情况，国内房地产市场的利益格局将会有很大的调整。

我们可以看到，2015年下半年国内房地产市场的繁荣和许多城市房价的疯狂上涨，完全是政府鼓励有房居民利用优惠信贷涌入房地产市场的政策的结果。这些住房信贷优惠政策不仅降低了首期购房比例，还将住房抵押贷款利率降至历史最低水平(例如，在银行基准利率最低的基础上，抵押贷款利率可以提供30%的优惠)。这不仅会提高购房者入市的杠杆率，还会全面降低购房者的融资成本。在这种情况下，房屋投资者怎么能不涌入市场呢？这些城市的房价怎么可能不疯狂呢？2016年，全国住房市场销售额和销售面积创历史新高，2016年个人住房抵押贷款增速达到46.5%。住房价格和房地产市场的繁荣基本上是由个人住房抵押贷款的快速增长创造的。

可以说，在一线城市和二线热点城市，在出台了一系列房地产市场调控政策后，由于购房首付比例和利率已经全面上升，这些投资者几乎不可能再利用银行金融杠杆进入市场。目前，这些城市只有第一批购房者进入住房市场，而第一批住房的按揭利率也最高上涨了15%，这必然会使第一批购房者的还款负担全面上升，这必然会削弱这些购房者进入市场并转向住房租赁市场的动力。此外，目前抵押贷款利率的上升会影响到那些还没有还清贷款的前房主吗？目前，它应该是不确定的，一个取决于其抵押贷款合同的条款，因为中国的住房抵押贷款合同基本上是浮动利率；其次，这取决于银行发行的抵押贷款利率的适应范围。巨大的影响是不可避免的。(本文由作者易宪容授权，未经授权不得转载)

来源：罗马观察报