北京楼市调查：二手房价格挤“水分”放贷周期拉长

本篇文章1866字，读完约5分钟

自3月17日北京楼市调控以来已经过去了三个多月，北京房地产市场在成交量、价格、信贷以及买卖双方心态等方面都出现了明显或微妙的变化。Zhongxin.com记者近日采访了房地产经纪人、银行家、购房者、房地产分析师等众多楼市“知情者”，试图勾勒出当前北京楼市的新变化。

成交量:6月份，二手房成交量难以突破万套大房的“热销”

经过三个多月的调控，北京二手房交易数据呈现出什么样的轨迹？

根据中原地产的统计，在调控前一周(3月6日至3月12日)，北京出售的普通住宅和别墅数量为640套。经过调控后，4月份第一周成交量低于500台，6月份第一周成交量为303台，上周(6月19日-6月25日)成交量达到494台。

“截至6月25日，6月份已有6969套二手房签约，预计每月交易量将达到两年多来的最低水平。”中原地产首席分析师张大伟表示，三月份一、二线城市调控后，交易数据逐渐反映出调控的影响，网上签约量持续下降，市场进入调整周期。

从单个社区的交易量来看，这种变化更加明显。蒋军(化名)就是这波楼市调控的见证人。去年，他成为北京青年路附近一家连锁店的房地产经纪人。

“国美第一城是该地区最热门的社区。前一个月的交易量是40-50套。自6月份以来，该社区已售出8至9套套房。”蒋军告诉中信。该法规对想换房子和买大房子的顾客有很大的限制。在政策收紧后，这些客户要么减少预算，要么需要提高首付。“如今，仍有一套或两套住房的中小型公寓交易，三套以上的大型公寓根本无法出售。”

目前，北京的二手房比市场热的时候还多。蒋军说，许多业主现在看跌房价，急于出售，但接手的人少得多。“如果每月购买20套新套房，按照规定前的消费率已经售罄，但现在每月只能卖出8-10套，所以库存在不断增加。”

房价:开始挤压“水分”，一些业主会降价并列出清单

根据国家统计局的最新数据，5月份北京二手房价格环比下降0.9%，居70个城市二手房价格跌幅之首。

在这种背景下，诸如“三个月内一套房价格将下调500万元”、“二手房上市价格由政府引导”、“不降价就卖不出去”等引人注目的新闻频频见诸报端。这是真的还是耸人听闻的？

记者的调查发现，目前，一方面，房地产代理商积极纠正过度报价；另一方面，基于买家对近期房价的稳定预期，卖家的心态也发生了微妙的变化，从上市价格高于市场价格的“足够”到上市价格低于市场价格的“尝试”。

根据一些房地产中介的说法，许多急于出售的业主已经开始降低价格，挤出“水分”。

房山区长阳新城附近一家连锁店的工作人员朱明(化名)告诉《Zhongxin.com》记者，“最近一套88平方米的全南两居室380万元成交，每平方米成交价为4.3万元，基本回到了去年底的水平。”朱明告诉Zhongxin.com，在3月17日新政之前，同一套公寓的单价是5.43万元，3月份的单价降低了1万元。

当然，不同的建筑受房价挤压的“湿度”程度略有不同。蒋军说:“以前报价的房产现在价格更快了。例如，在类似国美第一城的冯润水上社区，交易单价一度飙升至10万元。现在，最新的交易单价已经降到了8万元。”

信贷:银行抵押贷款额度收紧，贷款周期延长

房价有所松动，这对那些只需要买房的合格人士来说是件好事。然而，年初决定买房的北京女孩刘晓(化名)至今仍未卖出自己的房子。她的理由很简单，也很直接:“政策刚刚生效，空房在未来几个月肯定会降价。”

早在半年前，刘晓就选择了青年路附近的一个地段，并多次参观。她显然感受到了空调控前后买方议价的变化。“在过去，买家杀价，不仅没有下降，甚至还以违约为代价等待价格上涨。现在不同了。如果上市价格下降，将会有一些谈话。

即便如此，出生于20世纪80年代的刘晓在北京买房并不容易。根据她的首付金额和还款能力，一套大公寓买不起，所以她只能考虑50-60平方米的住宅。在青年路附近，类似单位的总成交价在350万至480万元之间。“即使父母给首付，后续月供的压力也不小，尤其是最近按揭利率已经上升”。

记者注意到，目前，在北京购买第一套房的商业贷款利率是基准利率的4.9%；在此基础上，第二套房商业贷款利率上调20%，至5.88%。蒋军表示，不仅利率已经上升，而且大多数银行承诺的两个月贷款周期也不可靠，一些银行根本无法释放它。

“根据现行政策，北京地区银行新增个人住房抵押贷款约占全年新增贷款总额的25%。金额是有限的，银行只能等待资金释放后才能收回。如果再次发放贷款，将不可避免地导致贷款周期无限延长。”一家国有银行个人贷款部的工作人员告诉记者。

来源：罗马观察报