刺破高房价的长效机制已经来了 开发商的思路变了

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最近，很多人都在谈论一件事。6月6日，万科在佛山南海桂城平洲5.51万平方米的住宅用地拍卖中做出艰难决定。问题是，这块土地的底价是佛山历史上最高的，达到每平方米9483元。眼看它将成为土地之王，但人民拍卖的规则已经改变:在达到每平方米15300元的最高限价后，它将被改为争夺“自持面积”。自住住房的初始报价为10年，投标阶梯为2%；当自持面积达到100%时，它将竞争自持期。竞争报告的阶梯是5年，最高是70年。

万科的最终报价是自持面积为100%，自持期为70年。换句话说，这本来应该是一个新的土地国王的消息，但结果却是一个事件，万科拿走了一块自我维持了70年的土地。

事实上，这并不是什么新鲜事。去年底，万科在北京海淀区购买了两块土地，这两块土地也是100%自持的房产，70年内不会出售。后来，有个故事传出，说万科想和小米合作盖房子，然后低价卖给小米员工。然而，小米后来否认事实并非如此，一切都会过去。

到目前为止，对于如何开发这种自我维持的财产还没有最终的结论。所以有越来越多的自我维持的财产，开发商是疯狂的，拿这么多的土地以同样高的价格建造房屋，但他们不能出售它们。这是甚么意思，对未来楼市的发展会有甚么影响？

首先，自持物业是一种回归住宅物业市场的尝试。没有产权转让，就不会有价格投机，这些房子也就没有任何金融投机的基础。

其次，炒作的目标增量较少，人们普遍担心房子将来会越来越贵。这种担心是有一定道理的，但只有那些被炒作的房子才变得越来越贵。换句话说，如果自我维持的财产模式贯穿始终，你将来可能不需要买房子？

第三，自我维持的房地产迫使开发商进入租赁市场。开发商从自持房产中收回资金的唯一方法是租房。如果他们想快速提取资金，他们的方法是抵押贷款租赁。也就是说，如果房子压在你身上，你会给同样多的钱。那你可以活很长时间。

目前，这种房子已经出现在北京。丽都一号住宅区，一栋价值1000万元的房子，将免费租给你3年，在此期间你只需要每月支付1000元的物业费。三年后，150万会还给你。开发商用这种方式迅速提取资金。

这种房子对普通人很有吸引力。这似乎是一个免费的好房子，但事实上，从开发商的角度来看，这房子可以用来代替融资。现在开发商发行债券的利率不会低于10%，所以他拿了你的钱，这相当于把利息转化为租金给你。按年率10%折算后，利息实际上比直接租房要多。只是大多数人认为如果你有钱，你可能无法每年赚10%。

因此，总的来说，开发商的自持物业为未来的长期租赁市场奠定了基础。越来越多的开发商直接或间接地进入租赁市场，争取比服务更好的价格，这将进一步冲击已经具有很大价格优势的租赁市场。未来的租约可能会更长。和上面的抵押租赁模式一样，它很有可能得到全面推广，成为大开发商的现金流保证。

随着开发商和中介机构成为房东，你的租金预期将变得越来越稳定，未来租房带来的好处也可能增加。现在，就像一个租来的房子，我能给你一个居住证吗？你能让你的孩子去上学吗？只要房东能合作，但问题是房东不愿意合作，为什么不呢？因为他觉得和你是暂时的租赁关系，他害怕寻求帮助比寻求帮助更容易。如果将来影响到他自己，他会有麻烦的。例如，如果他突然想卖房子，如果他不能把你转让出去，就会影响他的交易。突然，一个亲戚的孩子或者他自己的孩子不得不去上学，但是索引给了房客，他不愿意。

所以最后，即使他的房子指数空，他也不愿意帮助你，这让房客头疼。当一个B端企业进入租赁市场，这个痛点将会彻底解决。你已经处于长期租赁关系，而B端企业本身在住房福利方面与租户是合作关系，而不是对立竞争关系。换句话说，他要求这个指标是没有用的。因此，它必须成为房屋租赁服务的一部分。

从发展的角度看问题，房屋租赁市场正在布局中，这在未来10年内可能是一个数十亿的大生意。现在很多想买房的人可能会去租赁市场租房，因为这样更划算也更经济。

对于开发者来说，他们也在改变他们的想法。领军者万科经常拿走自持地产的土地，然后积极探索商业模式，这已经在规划之中。至于当地政府，似乎很高兴，而且土地出让金也收了，而且价格也不便宜。在未来，我们可以解决每个人的住房问题，并确保房子是为了生活。这不是两全其美吗？

来源：罗马观察报