房租10年180万？房企变房东 行不行得通？

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随着租购并举，越来越多的城市推出了“只租不卖”的地块，越来越多的开发商变成了“房东”。据不完全统计，仅北京就有30个项目全部或部分归开发商所有，而且这个数字还在增长。许多人对这种租赁项目和一般房屋租赁的区别感兴趣。前一段时间，万科名为“玉院”的自持租赁项目在10年内租金180万元的水平上引起了很大争议。但令许多人惊讶的是，该项目推出的首批72套住房的入住率已达到90%。

不同于万科翡翠研究院以“高价”方式进入市场，记者发现仍有一些房地产企业参与自持式出租屋项目，采取了静观其变的策略。此外，虽然一些项目已经启动，但租金和租期等政策尚未确定。此前，北京方面规定自住租赁房最多只能收取10年租金，这彻底封杀了一些“以租代售”非法经营的房企的空房。

自我维持的租赁项目难以推进，高成本和缓慢的投资回收是不可避免的问题。那么，有好的解决方案吗？今年4月，中国证监会和住房和城乡建设部联合发布通知，支持住房租赁资产证券化发展，并再次明确提出试点发行房地产投资信托(reits)。开发商自持物业的模式可行吗？中央电视台《财经评论》邀请了中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎、中央电视台财经评论员刘戈进行深入评论。

在哪里很难推广慢行住房企业的自我维持租赁？

刘戈:低租售比是自我维持房产的障碍

中央电视台财经评论员刘戈:低租售比是自持房产的一个障碍。北京、上海和深圳等一线城市的租售比接近1.5%。一套价值1000万元的房子一年可以拿到15万元，这远远低于银行活期存款的价值。二线和三线城市会更好，租售比为4%，这几乎是一个国际公认的状态。在这种状态下，自住出租房屋的问题并不大。然而，在一线城市，如果土地价格昂贵，开发商很难最终租出去。

自我维持租赁的出路在哪里？

冯奎:房屋租赁的缺点需要尽快弥补

中国城市与小城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎:住房租赁市场存在许多不足，需要填补，全社会应该对住房持包容态度。与世界上其他大城市相比，北京、上海和广州的租金几乎是它们的一半，它们的租金只有50%甚至更低。因此，我们应该对整个房屋租赁市场有一个宽容的态度，并允许创新。政府也应该在这方面给予相应的政策。例如，德国有租赁法，日本有住房法，我国也需要政府在这方面的后续支持，共同努力提高可持续经营的能力。在这种情况下，房屋租赁机构可以得到更好的支持，他们的积极性会越来越高。

刘戈:自持型房地产对开发商的资金和运营有很高的要求

央视财经评论员刘戈:如果自持物业对开发商要求很高的资本，同时也要求很高的经营管理能力，开发商没有足够的自有资本，需要向银行借款，最终的回报会相对较低，而资本成本越高，难度就越大。如果我们在这个时候需要证券化和金融的支持，如果我们最终不能赚钱，我们就不能玩，房东也不能做。

因此，它有一个前提。如果租售比如此之低，当政府出售土地时，它就不能根据房地产的销售来出售土地。因此，当地方政府出售土地时，他们的观念和操作方法也应该改变，这不能用以前的标准来判断。

冯奎:风险集中在风口，监督和培训同等重要

中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎:风险非常明显。大中城市的租赁市场刚刚形成。与国际市场相比，国家也有许多政策支持住房租赁市场。同时，也存在许多风险，如配套设施不足、运营能力低下等。同时，人们的消费观念需要改变。在这个前提下，市场上应该会出现很多风险。面对这种情况，政策层面不仅要培育住房租赁市场，还要使其可持续发展。

来源：罗马观察报