重点城市新房成交规模继续缩减 预计下半年房价趋稳

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在政策的严格控制下，重点城市新房交易规模持续萎缩。2018年上半年，房地产市场调控政策继续深化，长效机制建设稳步推进，金融监管力度加大。在限购限贷和预售限价的严格调控政策下，重点城市新建住房市场供需不匹配，有效供给不足导致需求释放受阻。此外，由于备案延误等因素，新住房交易面积持续下降。

2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大和实施“有效供给”。然而，短期需求侧监管和中长期供给侧改革需要时间来互动并产生效果，市场供求形势仍然相对紧张。重点城市新建住房市场交易面积持续萎缩，各城市一线城市均出现下滑；三、四线城市的新房交易面积也有所下降，但绝对规模仍处于历史高位。

市场表现

重点城市的新房交易面积持续萎缩

一线城市的下降是显而易见的

在政策的严格控制下，重点城市新房交易规模持续萎缩。2018年上半年，房地产市场调控政策继续深化，长效机制建设稳步推进，金融监管力度加大。在限购限贷和预售限价的严格调控政策下，重点城市新建住房市场供需不匹配，有效供给不足导致需求释放受阻。此外，由于备案延误等因素，新住房交易面积持续下降。据初步统计，2018年上半年，50个代表性城市新建商品房市场月平均成交量约为2740万平方米，同比下降约10%。

图:2010年以来代表性城市的月营业额及上半年平均月营业额趋势

资料来源:creis指数据

从不同层次的城市来看，一线城市的交易量持续下降。据初步统计，2018年上半年，一线城市商品住宅交易面积同比下降约25%，领先一线城市。其中，北京和上海的交易面积仍处于历史最低点。由于去年基数较低，深圳交易量同比增长约20%，但交易规模仍处于较低区间。二线代表城市月平均交易面积约为76万平方米，同比下降7%；天津、杭州和其他热点二线城市同比下降超过30%。上半年，三级代表城市仍在大力推进棚改，交易规模绝对值处于历史较高水平。上半年的月平均交易面积约为32万平方米。

在价格方面，根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据，2018年上半年，100个城市的价格上涨了2.62%，同比下降了1.57个百分点。

前十大城市二手房销售数量同比下降，价格上涨0.21%。据初步统计，2018年1-5月，十大城市二手房市场交易量约为42万笔，同比下降近10%。其中，杭州的交易量同比下降40%以上，位居十大城市之首；北京和南京的交易量同比下降超过20%；苏州二手房市场相对活跃，从1月到5月，二手房交易量增长了20%以上。就价格而言，今年1月至5月，前十名城市的二手房价格上涨了0.21%。

在调控政策的不断深化下，房价稳定下来，交易面积持续下降。预计下半年调控政策将继续严格，深圳新出台的住房政策标志着多主体供给长效机制建设取得实质性进展。下半年，一、二线热点城市延续上半年趋势，交易稳定，价格稳定；随着三线和四线货币化安置比例的降低，下半年市场将降温。总的来说，稳步降价仍是一种趋势。

土地市场

总体供求继续增长

三线和四线城市的土地推升幅度最大

图:2012-2018年第二季度，全国300个城市各类用地面积同比变化

资料来源:creis指数据

各类用地投放总量增加，其中住宅用地投放总量同比增长30%以上。2018年上半年，全国300个城市新增用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中新增住宅用地5亿平方米，同比增长30.4%。从分线看，各城市住宅用地的推地速度加快，一、二线城市分别增长12.6%和29.5%，三、四线城市同比增长32.9%，增幅最大。

住宅用地数量同比增长20%以上，二线城市领先。2018年上半年，全国300个城市共出让土地8.8亿平方米，同比增长29.3%；各类土地交易转让费19075亿元，同比增长26.6%。其中，住宅用地周转量4亿平方米，同比增长23.5%。各城市交易面积同比增长，上半年一线城市同比增长6.7%；二线城市同比增长25.3%，居所有城市之首；三、四线城市同比增长23.4%。

图:2012-2018年第二季度全国300个城市住宅和商业用地交易的平均底价和平均地价

资料来源:creis指数据

住宅用地交易的平均底价同比略有上升，而升水率继续下降。2018年上半年，全国300个城市各类土地平均底价为2174元/平方米，同比下降1.8%；保险费率为20.2%，比去年同期下降15.6个百分点。其中，住宅用地交易均价为3907元/平方米，同比增长4.4%；保险费率为23.3%，比去年同期下降20.1个百分点。今年以来，在政策更加严格、监管更加严格的情况下，一季度和二季度住宅用地交易平均底价稳定在3900元/平方米左右。今年上半年，一线城市同比下降22.3%，而二线城市的平均底价同比上升4.4%。三、四线城市的平均底价为2714元/平方米，同比增长15.0%，位居第一。

从高价位交易看，上半年全国高价位交易156笔，二线城市比重上升。2018年上半年，共出让高总价高地价住宅用地156块，规划总建筑面积3608万平方米。其中，一线城市成交价格高的有21笔，二线城市成交价格高的有91笔，占近60%，明显高于2017年。此外，从一些城市的高底价来看，一些地块的底价接近或超过周边房价，土地价格偏高，未来项目开发存在一定风险。

总体而言，2018年上半年，地方政府继续增加土地供应，住宅用地总量保持30%以上的增长速度。在三、四线城市，在去年房地产市场销售良好的背景下，政府增加了土地投放，是所有城市中同比增幅最大的。就交易量而言，中国的住宅用地数量持续增加。受土地供应结构和土地拍卖政策限制等因素影响，一线城市房企收购土地较为谨慎，一线城市土地交易增速相对较低。二线、三线、四线城市已成为企业收购土地的热点，从今年上半年的高地价来看，高地价交易正逐步向二线、三线城市转移，新一轮风险值得关注。

品牌企业

销售额持续增长

土地收购量已经减少

图:2012年至2018年上半年代表性企业月销售额及同比增长率

资料来源:creis指数据

注:代表企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、R&F、雅居乐、远洋运输、新城、建业、招商局、先锋、合景泰富、越秀

代表企业销售额持续增长，碧桂园超过4000亿元。2018年上半年，20家品牌房地产企业累计销售额达到23756亿元，同比增长32.3%；累计销售面积1.8007亿平方米，同比增长30.5%。具体而言，一季度，20家品牌房地产企业销售额同比增长24.7%。第二季度，企业继续加大推动市场、抢占销售回报的力度，销售额同比增长38.9%。大型房地产企业销售额稳步增长，整体销售业绩保持较高水平。

图:2013年至2018年上半年代表企业征地面积及金额

资料来源:creis指数据

征地数量下降，三、四线城市征地比例继续上升。2018年上半年，企业收购的土地继续流向三、四线城市。20家品牌房地产企业累计用地1.3503亿平方米，同比增长13.8%；累计征地6101亿元，同比下降12.4%。次区域来看，二线城市仍是房企布局的热点，征地占53.4%，一线城市和三、四线城市分别占12.3%和34.3%。其中，三、四线比例比2017年提高了8.5个百分点。

住房企业传统融资渠道不断收紧，创新融资方式帮助企业融资。自2017年以来，各级监管机构对资金自上而下、由内而外进入房地产市场实施了全方位监管，加快了行业“去通道、减杠杆”的步伐，严格防止投机资金进入房地产市场。2018年，金融监管不断升级，住房企业融资渠道不断收紧，境外发行房地产投资债券受阻。与此同时，金融监管和风险防范已经提升到国家战略层面，房地产行业融资更加合规，融资门槛和结构也将发生新的变化。

在新的时代，企业适应政策导向，通过多元化发展战略为企业成长培育新的动能。现阶段，随着我国经济结构进入优化时期，房地产业转型升级、服务人民生活的需求也日益增加。适应新形势，行业龙头企业正走向多元化发展阶段。一方面，租购结合的住房制度将充分激活空的股票市场，租赁市场将迎来一个快速发展的机遇期。另一方面，在消费升级和产业升级的背景下，企业适应国家产业结构转型的需要，调整经营模式，不断升级产品和服务，构建复杂的产业格局。

总体而言，2018年上半年，品牌房地产企业加大了项目推广力度，销售重心前移，销售业绩持续增长。2018年上半年，行业龙头企业碧桂园销售额突破4000亿，恒大和万科突破3000亿。在征地方面，品牌房地产企业继续理性征地策略，征地结构继续向三、四线城市下沉，征地数量下降。此外，在金融监管更加严格的背景下，住房企业的传统融资渠道不断收紧，资产证券化等创新融资方式帮助企业融资。随着我国经济结构的转型升级，服务房地产市场产生了大量需求，大型住宅企业围绕“美好生活”布局整个产业链，挖掘新的利润增长点。

趋势预测

全年销售额下降，价格稳定

新建和开发投资保持增长趋势

国内外需求同比增速集体下滑，中美贸易战升级，经济发展承压。结构调整和扩大内需有利于高质量的经济发展。需求方面，2018年1-5月，固定资产投资同比增长6.1%，增速同比下降1.1个百分点，创2008年以来新低；社会消费品零售总额同比增长9.5%，同比下降0.7个百分点；出口同比增长13.3%，增速较第一季度收窄0.8个百分点。随着中美贸易战的升级，中国的出口总额也将面临更大的压力。投资、消费和出口的增长都下降了。此外，新旧动能继续转换，经济发展总动能略弱。展望下半年，中美贸易战将分阶段重复或变得正常，对美出口可能继续走软。但是，有了“一带一路”等有利因素，外需仍将保持一定势头。此外，保持货币政策稳定和中性监管的目标不变，加强信贷紧缩与货币宽松的合作，不断优化杠杆结构。在内外部环境变化的背景下，空仍下调了金融机构存款准备金率，美元走强，人民币贬值压力仍较大。总体而言，全年经济发展压力较大，增速将呈现先高后低的趋势。然而，随着经济结构的不断调整和风险防范措施的不断实施，经济向高质量发展仍是大势所趋。

图:2011年至今三大需求同比增长趋势

数据来源:风，creis指数据，fdc.fang

房地产市场上半年政策环境趋紧，长效机制稳步推进，商品房销售增速放缓。2018年以来，全国房地产市场总体环境持续趋紧，调控政策不断扩大或力度不断升级，长效机制扎实推进，住房制度改革不断取得新进展，有效打击了一些不合理需求。去年商品房销售面积的增长率继续呈缩小趋势。2018年1月至5月，全国商品房销售面积为5.6亿平方米，同比增长2.9%。值得注意的是，受房企业绩和政策导向压力的影响，5月份有效市场供应量大幅增加，月销售面积止跌回升8%，使1-5月份商品房销售面积增速回升，比1-4月份增长1.6个百分点。

图:2012年以来中国商品房销售面积、销售价格、开发投资额和新增建筑面积同比变化趋势

数据来源:国家统计局、中国指数研究院

预计下半年商品房销售规模将下降，销售价格将趋于稳定。在城市政策的引导下，房地产市场将继续其差异化发展模式。一线和二线热点城市的调控基调已经从控制需求转向增加供给。受基数较低和去年同期供应改善的影响，这些城市的销售下滑将继续缩小，直至规模稳定。在其他城市，人才战略引发的市场条件受到政策调控，扩张预期增强。新定居人口购房需求的释放周期将明显推迟，需求规模将趋于稳定。但是，三、四线市场将受到棚改货币化安置比例下调的影响，有效市场需求将下降，销售规模也将相应下降。此外，自2016年下半年以来，重点城市的“限制竞争房屋”用地已大规模出售。目前，首批“限价房”已进入市场，下半年将加大推出力度，这对稳定重点城市房价将起到积极作用。总体而言，预计下半年中国商品房销售规模将有所下降，由于整体供求关系的改善，销售价格将趋于稳定。

在投资启动方面，新建筑和房地产开发投资将保持中低增长速度。2018年以来，在市场整体趋紧的背景下，金融监管难、融资难、行业信贷紧缩导致房企资金压力大幅增加。加快周转，尽快回笼资金，已成为业界的共识。1-5月，中国新增建筑面积同比增速达到去年最高水平，开发投资增速继续保持在较高水平。下半年，在补充库存、扩大土储规模等因素的刺激下，房企的开发投资和新开工热情将会持续。然而，由于财政压力，没有足够的动力继续加快增长速度。预计下半年新建和开发商品房投资将保持中低增长趋势。

[1]有50个代表性城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、Xi、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌等25个城市，主要是省会城市和计划单列市；三线城市包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、苏州、韶关、包头、佛山、徐州、唐山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通等21个城市，主要指地级市。

[2]高价土地是住宅用地，总价格超过10亿英镑，地价超过100%，总价格超过20亿英镑。

(中国指数研究所)

来源：罗马观察报