世说 | 奥园却步集

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7月3日，股权转让完成后的第三天，传出了收购澳远集团和韩晶股份的消息。

据报道，韩晶股票的债务危机，交易收购资金的支付，项目交付等。是突破点，质疑交易进展是否顺利。

基于此，澳远和韩晶联合发布了一份澄清声明，称收购后的相关工作正在按照协议推进。收购资金按时足额支付，业绩正常。双方期待通过此次交易进行合作，共同促进韩晶股份未来的高质量和可持续发展。声明说。

尽管对上述新闻中所述情况的真实性存在怀疑，但市场对此事的关注也表明，在公司股权层面上，对澳远的收购、合并或持股存在一定的怀疑。从中国体育产业和百年寿险的角度来看，该公司近年来在大规模并购方面几乎没有成功的经验。

因此，借此机会，我们或许可以回顾一下奥林匹克公园过去两次有代表性的持股尝试。当然，在讨论这两笔交易时，我们也应该观察奥林匹克公园的发展过程。

采购策略

总结澳远集团的发展历史，这一近年来迅速崛起的房地产企业是基于并购的。

据视点房地产新媒体报道，奥林匹克公园在2013年首次提出三年计划，宣布建立商业和住宅发展的双线发展战略，并宣布进入快速发展周期。当时，奥林匹克公园的管理层开始强调并购的重要性。

2017年，奥林匹克公园提出了第二个三年计划，计划在这一年进入北方几个省市，并初步建立了四大区域:环渤海地区、华东地区、中西部核心地区和华南地区。

2018年，我们将重点关注重点城市群，扩大对新城及其周边地区的投资，加大对一二线城市周边卫星城的投资。2019年，奥林匹克公园将重点增加生产能力和市场份额。

三年内，并购战略将发挥重要作用。与世茂集团类似，澳远寿的M&A基本上是从项目层面开始的。在大多数情况下，一次只收购少量项目，而澳远占据很大份额(约70-80%)并进行交易，这样地方政府就能赚钱。

数据显示，2017年澳源新增土地储备为1286万平方米，其中约66%为股权收购，约15%为资产转让。换句话说，超过80%的项目是通过并购获得的。

次年，奥林匹克公园可供开发的新建筑面积为1568万平方米，收购项目占89%；2019年，这一数字为79%。今年，奥林匹克公园开始热衷于工业征地，新开发的建筑面积约为1609万平方米。

为期三年的积极土地战略为奥林匹克公园提供了总计4463万平方米的低价可售土地，平均土地成本仅为约2688元/平方米。在此期间，奥林匹克公园的合同销售额也实现了跨越式增长，2017年至2019年的平均复合增长率达到61%。

另一方面，随着销售的快速增长，澳远的土地储备也很薄弱。截至2019年底，公司拥有土地储备，总建筑面积约4503万平方米。其土地成活率继续保持2018年的水平，即3.85年。

土地问题是制约奥林匹克公园未来发展的关键。因此，尽管澳远今年设定的销售增长目标仅为12%，是近年来的最低水平，但它仍坚持不削减土地预算，并继续按照合同销售额的30%-40%作为增加土地储备的预算标准进行扩张，为2021年的预期销售复苏做准备。

如果我们用这个角度来观察中国体育产业、百年人寿保险和韩晶股份三笔交易。奥林匹克公园最明显的目的是获取土地，而其他人则参与一些更复杂的任务，如北上、上市平台、商业合作等。

中国体育产业

奥林匹克公园于2017年开始在全国范围内扩张，从南方基地向北方扩张成为企业发展的重要一步。公司希望在一些重点一线和二线城市站稳脚跟，创造城市群效应，等待机会进入一些三线和四线城市。

在那些日子里，体育城的概念开始流行。2016年7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部发布了《关于培育特色城镇的通知》，提出到2020年培育1000个具有自身特色和活力的特色城镇。

2015年，在文化旅游板块下成立了广州澳源特色镇建设发展有限公司，并以产业链+文化旅游镇的模式建设了一批特色镇项目，如澳源(英德)心花镇、澳源(韶关)文化旅游城、恩平全林金镇等。特色镇是对澳远征地方式的补充，也是对并购的补充。

在这种背景下，由于强大的商业协同效应和历史渊源，中国体育产业的目标进入了奥林匹克公园的视野。

自1998年以来，其前身金叶集团与中国体育产业合作，在北京、上海、广州和天津开发了多个奥林匹克花园项目。然而，不久之后，双方为了奥林匹克花园品牌分手了，奥林匹克花园也退出了北方市场。

2016年11月，国家体育总局体育基金管理中心致函中国体育产业，宣布拟转让中国体育产业约22.07%的全部股份，前后进行了两次招标。

第一次招标吸引了北京向明体育文化有限公司、新立异集团有限公司(刘益谦所有)、天津乐天安鸿体育文化发展有限公司(乐视体育)、深圳鹏兴船务有限公司(凯撒郭英成所有)的参与。

然而，这四家公司都没有投标，因为预期的受让人不符合基金中心公开招标的条件。据了解，中国体育产业股权受让方的资格为:受让方或其实际控制人成立三年以上，最近两年连续盈利；有明确的业务发展战略；有能力促进上市公司的可持续发展，完善上市公司的公司治理结构；受让方应承诺在一定期限内向中国体育产业注入资金。

对于第二次招标，只有澳远集团将参与。根据计划，澳远将以每股不低于17.53元的价格收购中国体育产业22.0733%的股权，并成为最大股东，交易价格约为32.65亿元。

当时，市场对这笔交易非常乐观，认为奥林匹克公园并购中国体育产业将带回当年体育房地产的故事。奥林匹克公园有望利用中国体育产业的体育资源，以体育城的理念提升土地获取能力。据市场分析人士称，中国体育产业需要土地来建设和运营场馆，而场馆周围的配套土地可以用于奥林匹克公园的住宅和商业开发。

同时，留在体育产业也将为奥林匹克公园增加一个a股上市平台，这将有利于后端旅游的资产注入、融资和借壳上市等运作。

但最终，由于我们和中国体育集团公司在投标条件上的一些差异，我们最终放弃了投标。奥林匹克公园与中国体育产业的交易也因不符合征集条件而搁浅。

此后，奥林匹克公园与青岛即墨同济新经济区签署了一份合同，宣布建设一个6000亩体育城的项目。在北方找到了替代方案，澳远选择与天通宏碁合作，收购后者位于青岛、北京和北京周边地区的住宅、商业和旧建筑改造项目。

百年生活

去年，奥林匹克公园在土地收购层面逐渐向产业协同倾斜。随着旗下物业管理公司澳远健康人寿集团的成功上市，澳远希望通过多元化经营回馈主营业务。

2019年7月19日，澳远宣布计划斥资32.6亿元收购中型保险公司百年人寿约13.86%的股权，并成为其控股股东。

保险与公司的其他部门有一定的协同作用。百年人寿是广州农村商业银行的第二大股东，公司与广州农村商业银行有合作关系。奥林匹克公园的管理层去年解释说，百年人寿本身与奥林匹克公园的健康、美容和保健部门以及奥林匹克买家的旅游来源部门有关，因此我们认为该公司与健康和保健行业中的保险业有着密切的关系。

与此同时，广州和深圳现在都希望我们的百年寿险总部能够开业，而且都提供土地优惠，这是通过产业联动的主要业务。澳远管理层指出，百年人寿旗下的资产管理公司已经投资了房地产相关项目，公司可以通过它们进行合作。

另一方面，一些市场参与者分析称，百年人寿将为澳远兑现其商业地产资产提供便利。

仅仅过了半年，收购就以失败告终。奥林匹克公园没有公开披露具体原因。然而，我们可以参考绿城集团打算在奥林匹克公园之前收购百年人寿的事实，但最终失败了，因为银行保险监督管理委员会没有批准这笔交易。

第一次，我选择了一个条件苛刻的主题，第二次，我对保险+房地产提出了挑战，这在监管层面是极其难以通过的。澳远的两次大规模股权收购就像蛋糕上的糖衣。成功固然好，但失败不会阻碍发展。

今年4月，澳远最终选择了相对容易实现的收购目标，即处于危机中的优质土地储备同行公司韩晶股份。

在以11.6亿元的价格收购了韩晶29.99%的股份后，奥园成为了前熊安新区概念房地产企业，它将位于京津冀、成渝、宁、太、粤、冀等省，共有18个项目，新增建筑实用面积约124万平方米。更值得注意的是，自那以后，澳远成功控制了两只香港股票和一个a股上市平台。

世界在书中写道:只要你能看到过去，你就能看到未来。

来源：罗马观察报