全国首个集体土地长租公寓正式入市 泊寓成寿寺社区首期235套提前租罄

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我们的记者徐杰

7月6日，北京万科首个村集体合资出租屋综合体项目——于波成寿寺社区正式开业，标志着北京住房保障体系进一步完善。

万科集团副总裁、北京地区首席执行官、北京万科总经理刘晓表示，公司参与集体土地建设和租赁住房的初衷是给年轻人一个有家的城市。该项目的完成将为年轻人和那些在租房和购房时代挣扎的人提供负担得起的住房和生活支持解决方案。

据悉，作为北京乃至全国第一个集体土地出租屋，圆周寺社区得到了相关部门的大力支持，并于2018年3月15日获得项目批准，2018年8月23日获得施工许可。总时间只有5个月，比计划提前了2个月，最终项目比综合计划提前了6个月开工。

此外，由于创新的合作经营模式，虽然项目位于地理位置优越的南三环，但其工作室产品的价格仅为3600元/月-4600元/月，约为周边同等品质一居室租金的65%-84%，既保证了居住质量，又降低了租赁成本。目前，城隍庙社区公园公寓一期共交付235套，全部在项目正式开放试运行前7天租出。

村集体和市场参与者建立双赢局面

近年来，全国各地都出台了增加租赁住房供应的政策。要增加租赁住房的供应，就必须增加租赁住房建设的土地供应。其中，北京市于2017年11月发布了《关于进一步加强集体土地租赁住房建设工作的意见》，计划今后每年供应30万套住房，其中租赁住房10万套。这不仅解决了北京等一线城市市区国有建设用地不足的问题，而且充分盘活了农村集体建设用地，促进了北京市土地供应方面的结构性改革，加快了“租购并举”的住房制度建设。

作为世界500强企业之一，万科在推进城市化和城市发展的进程中，确立了城乡建设和生活服务提供商的战略地位，致力于为中国城市建设和发展不断提供全面、系统、优质的配套服务。作为城市配套服务的重要组成部分，出租房业务也是万科的主要业务之一。目前，在北京，万科旗下的一个出租住宅品牌Park House的11家门店已正式开业，共有2132间客房，总面积66000平方米，整体入住率超过95%。

与此同时，在北京集体土地租赁房建设中，万科集团一直在积极研究路径，并与各区、镇、村政府开展业务合作。

以于波城隍庙社区为例，村集体与万科在土地经营权方面进行了合作，万科负责所有建设成本投资，并获得了项目45年的经营权。村集体获得固定租金和超额经营红利。这样，集体土地得到了振兴，经营者可以以相对较低的成本获得经营权，大大降低了开发成本，减轻了企业的财务压力。

截至目前，万科在北京已收购6个集体土地租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，可提供21498套租赁住房，总投资约90亿元。从2020年到2022年，万科计划每年新增约7000套出租房。

退出机制需要改进

但是，在各地加快集体土地租赁住房建设的同时，应该看到，北京等一线城市租赁住房的绝对数量和相对质量都存在巨大的不足。

根据壳牌研究院发布的数据，北京的出租屋数量只有350万套，租金差距超过400万套。

北京的租赁市场仍然面临供需和价格不匹配的问题。近400万白领(占中高端需求的70%)对租赁中的独立空客房有强烈需求，但目前供应的独立空客房只有80万套，大多数年轻人只能使用合租。同时，北京250万套出租屋的平均租金为7000元/月，超出了年轻人的合理支付范围(约3000元/月)。

显然，租赁住房的持续建设和供应势在必行，特别是新项目的规划更加合理，这也意味着租赁住房建设的集体土地供应需要进一步增加。

此外，虽然集体土地建设租赁住房政策为企业进入开辟了一个港口，但目前集体土地建设租赁住房不可转让退出的要求导致企业承担了几十年的所有经营风险，却没有一条正确的退出路径。这也大大提高了企业的经营风险，降低了参与的积极性。业内人士也普遍认为，集体土地租赁住房项目需要有一个更加完善的退出机制，以确保行业能够形成一个封闭的进出循环，更好地构建租购结合的住房保障体系。

来源：罗马观察报