2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望

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7月3日，中智研究院发布了2020年上半年中国房地产市场概要；；报告显示，2020年初，疫情对中国经济和房地产市场的运行产生了巨大影响。为应对疫情的影响，中国的宏观政策反周期调整大幅增加，地方城市政策变得更加灵活。疫情缓解后，积压的购房需求得到积极释放。中国房地产市场继续复苏，尤其是在长江三角洲地区的热点城市。土地市场相对火热，品牌房企积极推进线上线下销售，销售业绩与去年同期基本持平

第一部分:2020年上半年中国房地产市场形势综述

1.政策

监管政策略有改善，但仍坚持“留而不投机”的原则

2020年上半年，新冠肺炎疫情给中国经济发展带来了巨大影响。中央政府多次强调，要加强反周期调整，保持合理充裕的流动性。在“六稳”和“六保”背景下，行业资本环境相对宽松。同时，为充分释放国内消费潜力，新城镇化和区域发展战略得到加强，土地审批权限下放，生产要素市场配置得到改善，旧住宅区改造加快，释放了房地产业的长期效益。在房地产调控方面，中央政府仍然坚持“留而不炒”的定位。在流动性合理充裕的宏观背景下，房地产行业的金融监管依然严格；由于城市政策更加灵活，地方政府从供给和需求两方面引入了房地产支持政策。尽管总体调控政策略有改善，但政府仍保持其调控决心，坚持“限购”、“限贷”等主要调控底线。需求方更多地通过放宽人口安置、降低人才引进门槛和增加住房补贴来实现。

总的来说，上半年，中央政府坚持“住、住、不炒”的方针，房地产金融监管依然严格。为应对新冠肺炎疫情的影响，地方政府的政策更加灵活，但仍坚持“限购”和“限贷”的底线，以促进房地产市场的平稳运行。

2.市场容量和价格

市场继续复苏，长三角城市的成交量和价格表现突出

(1)价格:整体价格稳定，长三角地区部分热点城市房价上涨

白城市新建住宅均价累计增幅为过去五年同期最低水平，环比增幅自3月份以来略有扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市新建住宅样本的调查数据，2020年6月，白城市新建住宅平均价格为15461元/平方米，同比增长3.16%，同比增长0.17个百分点；环比增幅为0.53%，连续36个月保持在0.6%以内。最近几个月，环比增幅略有扩大，总体保持在较低水平。总体而言，受2020年新冠肺炎疫情影响，今年上半年白城市新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点，至1.27%。

在梯队方面，疫情发生后，一线城市市场迅速恢复，上半年累计增幅位居梯队之首；二线城市市场逐渐复苏，一些热点城市迅速复苏，房价止跌企稳；今年上半年，以第三条和第四条线为代表的城市累计增长有所收窄。部分城市受多种因素影响，房地产市场复苏相对缓慢，后期可能面临调整压力。就城市群而言，长江三角洲地区的房地产市场明显复苏。上半年，各地区房价上涨2.72%，同比上涨1.66个百分点；珠江三角洲的累积增长率在过去五年的同期处于较低水平；京津冀和山东半岛五年来累计表现首次下滑，市场复苏相对乏力。

根据中国房地产指数系统对100个城市二手房的调查数据，2020年上半年，100个城市的二手房平均价格逐月持续上涨，从1月到5月，环比涨幅继续扩大。6月份，受此前积压的购房需求释放缓慢、新房供应增加等因素影响，环比增幅收窄，整体价格保持稳定。总体而言，2020年上半年，白城二手房平均价格同比上涨1.72%，比去年下半年上涨1.11个百分点，整体价格呈现平稳小幅上涨趋势。

(2)交易规模:深化调整后，继续回升，长三角市场迅速回升

上半年，重点城市新房交易面积同比下降，绝对规模为2015年以来同期最低；自3月以来，市场逐渐恢复，5月至6月的交易面积接近近三年同期的平均水平。据初步统计，2020年上半年50个代表性城市新建商品房平均交易面积约为2240万平方米，同比下降约15%，交易规模为2015年以来同期最低水平。3月以来，国内疫情得到有效控制，在灵活的城市政策、企业积极营销、降息等多种因素的综合作用下，房地产市场逐步恢复，导致购房成本下降；5月份，50个代表性城市商品房交易面积同比首次转正，6月份略高于近三年同期平均水平。

长三角代表着恢复速度较快的城市，目前交易规模同比增速明显高于50个城市的整体水平。今年2月，受新冠肺炎疫情影响，各地区代表性城市商品房交易面积同比大幅下降。相比之下，长三角和珠三角的同比降幅略低于50个城市的整体水平，市场表现出一定的弹性。其中，上半年长三角代表性城市商品房交易面积同比下降不到10%，为各地区最低。

在二手房方面，从2020年1月到5月，受疫情影响的大多数城市的交易量与去年同期相比有所下降。2020年1-5月，全国重点城市二手房累计销售面积4982万平方米，同比下降26.1%。3月份，随着疫情的有效控制，二手房交易逐步恢复，交易规模较上月增长近4倍，但仍较去年同期下降40.6%；4月和5月，部分城市逐步恢复到去年同期水平。

2020年初，在新冠肺炎疫情的影响下，房地产市场的交易量和价格在短期内出现下降，尤其是交易量。新房和二手房的同比降幅是近年来最大的。3月以来，随着中央和地方多次降息、政策两端支持、重大规划等政策的逐步实施，购房者信心有所提升，前期积压的市场需求积极进入市场。与此同时，企业吃紧。把握销售窗口期、加大促销力度、创新营销模式也提升了购房者的人气。5月至6月，新房和二手房价格略有上涨，新房交易规模接近过去3年同期平均水平。然而，从短期来看，规范化的疫情防控和较大的经济发展压力给房地产市场带来了更多的不确定因素。面对当前的市场形势，企业推市的积极性不会降低，下半年推市的步伐将会提前。前期积压的重叠需求尚未完全释放，市场将继续复苏。

(3)交易结构:热点城市各级产品价格上涨，需求改善加快

根据住房总价格和交易量，我们将30个城市不同层次的建筑分为三类:低价、高价和高价。具体划分方法如下:首先，根据房屋总价格，所有新建房屋按降序排列。前10%的交易是高价建筑，10%-40%是中高价建筑，最后60%是中低价建筑。

表:2020年上半年30个城市房地产总套价分类及其对应的交易价格区间(万元)

注:不同城市的房地产交易数据覆盖范围不同。例如，北京、上海等地包括所有区县，而重庆和廊坊只覆盖主要城区，不包括所辖县市；不同城市交易数据的产权类型都包括共有产权房，不包括经济适用房。对于具体的覆盖区域和物业类型，请参考creis数据进行详细描述。2020年上半年的数据是1月至5月的统计数据，下同。

在30个有代表性的城市中，济南、青岛、天津、福州的房地产交易套数中值与2019年相比有所下降，而苏州、杭州、佛山等热点城市的房地产交易套数平均和中值有所上升，大部分城市的价格涨幅明显收窄。具体来说，济南、青岛和天津的房地产市场相对缺乏需求活力。自2020年以来，受降价和促销等因素的影响，新房的整体价格有所下降。例如，济南市房地产交易总价中值和平均值分别下降16.0%和10.3%，分别为142万元和166万元；青岛和天津房地产交易总价格的下降中值也在4%左右。以核心城市群为代表的热点城市需求支撑强劲，市场复苏迅速，价格高于去年。其中，苏州、杭州、佛山等热点二三线城市在过去6个月价格涨幅相对明显，平均涨幅和中位涨幅均超过10%，市场保持一定热度。总体而言，房地产总价格上涨的城市数量多于下跌的城市数量。然而，受疫情影响，与2019年相比，大部分城市房地产总价格的中位数和平均值增幅明显收窄或下降。

2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影响下，不同城市的房地产市场进行了调整。然而，受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素的影响，城市的市场分化越来越明显，一些核心城市群的热点城市需求强劲反弹，房地产交易集总价格小幅上涨。在交易方面，改善需求的释放加快。同时，在疫情的影响下，人们对空居室提出了更高的要求，这也在一定程度上推动了中高端项目的交易热。展望未来，随着疫情影响的进一步减弱，市场成交量将继续弥补，但在严格的政策基调下，整体价格上涨是可以控制的。从长期来看，空房的改善需求仍有较大的释放空间，未来不同城市高品质中高端项目的周转率可能会增加。

3.陆地

优质土地供应增加，土地拍卖热

中国300个城市的住宅用地供应规模略有增加，第二季度土地推升明显。2020年上半年，全国300个城市新增用地10.9亿平方米，同比增长1.5%。其中，住宅用地5.4亿平方米，同比增长1.0%。上半年，住宅用地交易规模下降。2020年上半年，全国300个城市共销售土地8.7亿平方米，同比下降6.0%，其中住宅用地4.3亿平方米，同比下降5.4%。具体而言，第一季度，住宅用地销售总量为1.4亿平方米，同比下降22.8%；二季度土地供应规模扩大，二月份以来地方政府出台的供应支持政策提振了企业收购土地的信心。住宅用地总成交量为2.9亿平方米，同比停止下降，上升至6.4%。

住宅用地交易底价达到近年来同期最高水平，且同比大幅上涨。2020年上半年，全国300个城市住宅用地平均销售价格为5154元/平方米，为近年来同期最高水平，同比增长16.5%。300个城市住宅用地交易平均底价的上涨主要受各城市土地交易结构性因素的影响。与此同时，一些热点城市的优质地块集中在市场上，许多高地价地块被出售，这也推动了住宅用地交易的整体平均底价上涨。从地价来看，上半年全国300个城市住宅用地平均地价为16.5%。今年第一和第二季度，住宅用地交易的平均底价和地价继续上升。第二季度住宅用地交易均价为5367元/平方米，为近年来最高，同比增长14.3%；保险费率是17.9%。

总体而言，2020年上半年，全国300个城市住宅用地总量略有增加，交易量有所下降。第二季度，土地供应量大幅增加，导致交易面积下降的幅度缩小。在价格方面，今年2月以来，出台了许多供方支持政策，如推迟或分期支付土地出让金、放宽预售条件、推迟竣工时间等。与此同时，央行继续使用积极的货币政策，如RRR减息和降息，以保持合理和充足的流动性，一些企业改善了资本。叠加热点城市的优质地块集中在市场上，企业对征地的热情很高。全国300个城市住宅用地交易的平均底价和地价同比增长超过15%。预计下半年，地方政府推进土地的步伐将继续加快，土地市场的表现有望趋于理性，但一些热点城市的土地市场仍将保持火热。

4.品牌住宅企业

线上和线下积极营销，销售业绩接近去年同期

2020年上半年，不同住房企业阵营的发展战略出现分歧。其中，有13个超过1000亿元的超级营地，平均销售增长率为2.2%。恒大等企业凭借其粗放式布局、多点联动、集中推进，实现了业绩的稳定发展。

代表房地产企业，2020年上半年销售目标平均完成率为40%。2020年，受新冠肺炎疫情影响，房屋销售企业面临压力。截至上半年，重点监控房企年平均销售目标完成率为40%，低于往年。据预测，下半年，随着疫情对房地产市场的负面影响逐渐减弱，企业供给将继续改善，“促销收钱”仍将是重中之重。

企业征地力度下降，二季度企业征地热情明显回升。2020年上半年，20家品牌房地产企业共占用土地1.2063亿平方米，同比下降26.5%；累计征地7547亿元，同比下降11.0%。具体来说，一季度，受疫情影响，部分城市土地推进步伐放缓或暂停，企业征地规模明显下降；自4月份以来，在市场对居者有其屋的信心逐步恢复、优质地块数量增加、资金略有好转等因素的影响下，20家品牌房地产企业调整了征地步伐，征地热情明显提高。第二季度，代企业征地的数量和面积翻了一番。

总体而言，2020年上半年，品牌房地产企业综合利用线上线下营销渠道，加大项目推广力度，缓解了疫情下暂停销售的影响，但销售目标完成率低于预期。在征地方面，企业灵活调整征地策略，大型房企在市场窗口期积极补充优质土壤储备，整体投资布局向高能耗城市倾斜。在稳定杠杆、防范化解金融风险的背景下，房地产金融监管依然严格，优质国有企业和财务状况良好的大型企业资本状况有所改善，中小房企现金流压力加大，行业集中度进一步提高。展望下半年，面对疫情和经济发展的不确定性，品牌房地产企业仍需审时度势，围绕销售目标抓住回报，同时加大对潜在城市布局和产品创新的探索，实现持续、稳定、优质增长。

第二部分:2020年下半年中国房地产市场走势

1.工业环境

经济有望逐季度改善，调控政策中的“稳定”一词是第一个

宏观经济方面，下半年，在中国疫情得到有效控制的前提下，中国经济将逐步复苏，基础设施投资的快速发展和房地产投资的同比增长都将带动固定资产投资的提高，而消费增长受到空多种因素综合影响的制约。总体而言，下半年中国经济有望逐季好转，但仍需防范各种不确定因素带来的风险，整体经济增长压力仍较大。国内金融环境将保持相对宽松，合理充裕的流动性将为经济复苏和发展提供更有利的资本需求。对于房地产市场来说，在稳定宽松的金融环境下，房地产市场也会受益。住房企业融资成本的降低和居民购房成本的降低有利于市场的恢复和发展。

在政策方面，2020年下半年，中国房地产市场调控将坚持“住、住、不炒”的方向，短期金融监管将更具针对性，以遏制房地产金融化的泡沫。在此背景下，随着新型城镇化战略的推进，东部城市群核心城市和人口吸引力突出的中西部中心城市的房地产市场发展优势凸显。

2.市场趋势

下半年，市场销售出现调整压力，城市差异化加剧，投资重心提升

2020年，新冠肺炎疫情给中国经济和房地产市场带来了一定影响。根据疫情爆发后中国重要会议传达的政策信号和国内外研究机构的主流观点，我们对全年市场环境提出以下假设:

假设1:宏观经济弹性增长(国内生产总值增长1.0 ~ 3.0%)；

假设2:城镇化稳步推进(城镇化率提高到61.6%)；

假设3:货币政策稳定灵活，流动性合理充裕(m2增长10% ~ 12%)，信贷环境改善(人民币贷款增加约20万亿元)；

假设4:坚持“房无投机”的定位，继续根据城市情况制定政策，促进房地产市场稳定健康发展。

鉴于2020年中国房地产市场周期处于下行阶段，受新冠肺炎疫情影响，宏观经济不确定性增加，我们预测2020年全国房地产市场将呈现“销售规模调整高、新增建筑面积减少少、投资增速放缓”的特点。

趋势一

下半年，销售将逐步调整，平均销售价格可能保持小幅结构性增长

在下半年产业政策环境将保持相对稳定的背景下，随着信贷宽松、调控优化等优惠政策的边际效应在短期内不断减弱，以及前期积压需求的快速释放，市场需求进入市场的步伐可能会放缓。此外，国际疫情继续蔓延，中国部分地区疫情重现。下半年，国内疫情发展和经济走势仍存在一些不确定性，这将制约市场规模的反弹。下半年，市场处于调整渠道的高概率状态。值得注意的是，疫情发生后，中央和地方政府采取的措施取得了显著成效，基本上可以抵消疫情对需求释放积极性的影响。市场规模的调整更多地归因于周期性低迷，预计全年销售面积将下降5% ~ 6.5%。

下半年，在“留而不炒”的定位不变、居民收入预期难以发生重大变化的前提下，房价没有持续全面上涨的基础；随着需求逐渐回归理性，将出现去项目化的压力，在房地产企业采取的特许促销策略下，房价可能会出现小幅波动。然而，考虑到下半年土地市场仍有机会获得高质量的地块，预计土地交易底价将继续保持在较高水平。此外，住房企业推高的价格和改善项目的比例上升，可以为住房价格提供强有力的支持。预计下半年整体房价将保持稳定，由于结构性上涨等因素，平均销售价格将继续小幅上涨。

趋势2

宅基地供应的步伐有望加快，土地市场可能会逐渐降温

2020年，白城住宅用地规划供应面积为2.8万公顷，与去年基本持平。其中，一线代表城市计划2020年供应1293公顷居住用地，同比增长17.5%，深圳同比增长近100%；二线城市住宅用地计划供应量为90万公顷，同比增长5.2%，19个二线城市中有15个城市住宅用地计划供应量同比增长；第三条和第四条线代表2020年18000公顷住宅用地的计划供应量，同比下降3.4%。

将2020年100个城市的土地供应计划与上半年启动的土地总量进行对比，发现上半年大部分城市推进土地的步伐较慢，100个城市启动的居住用地面积占年度供应计划的36.1%，比去年同期下降5.9个百分点。下半年100个城市住宅用地总供应量将高于上半年，宅基地供应步伐有望加快，土地市场热度可能有所缓解。对于企业来说，下半年一些热点城市的土地推量将继续增加，企业获得优质土壤储备的机会仍然很多。企业在短期内收购土地时应更加谨慎，不要盲目追求收购土地的项目，以免对资本流动造成不利影响。

趋势3

下半年，新开工建设规模稳步小幅增长，投资额保持较高增速

住宅企业新开工的积极性与市场销售的普及程度密切相关。虽然下半年全国房地产市场存在调整规模的压力，但短期疫情期间空仍有抑制需求的空间，信贷环境改善带动投资保值需求，疫情带动需求改善。预计下半年房企将继续积极推货，抓住销售窗口期，实施高周转率战略，保持一定的建设热情；此外，从300个城市的土地交易面积来看，土地储备相对充足，土地供应量有大幅增长的趋势，因此新建设的增长有着良好的基础。另一方面，流行病发展的不确定性和市场存量的不断积累也将制约住宅企业开工积极性的明显提高。预计新的建设规模将在2020年下半年稳步小幅增长，但全年将保持调整状态。

下半年，土地购置费仍将保持一定的增长速度，支持开发投资的持续增长，但整体驱动力将会减弱。结合2019年土地交易价格的持续调整、下半年下降趋势的收窄以及目前受益于信贷环境改善的房企积极的征地行为，2020年下半年征地费增速更有可能保持稳定，并在目前水平上小幅波动，这将支撑开发投资的持续增长。然而，鉴于其增长率与2019年仍有一定差距，发展投资的整体驱动力也将减弱。

下半年，竣工进程将加快，建设投资成本的回收预计将刺激开发投资的快速增长。近年来，我国商品房销售面积在快速增长后保持较高水平，竣工规模持续波动。销售和完工之间的差距逐渐加大。目前，距离2016年的销售高峰已经过去了三年多，行业内的竣工交付压力持续凸显。随着疫情的缓解，房屋企业的竣工过程将会加快。2020年5月，中国商品房竣工面积恢复正常，同比增长6.2%。预计下半年建设进程将继续深化，建设项目投资成本预计将继续增加(5月份同比增长9.3%)，从而带动国家发展投资保持较高的增长速度。

趋势4

城市分化正在加剧，投资的重点更加集中在长期支持需求的热点城市

一线城市:一线城市有很强的市场需求，但严格的防疫和控制措施延缓了需求进入市场的步伐。与其他城市相比，市场规模反弹相对平稳。预计下半年一线城市的房地产投资和新建将保持较高的热度，销量将逐步回升。

二线城市:二线城市的人口规模非常突出。近年来，城市为了增强竞争力，积极引进人才，市场需求弹性更加突出。下半年，二线城市的市场规模有持续复苏的基础；另一方面，鉴于人地联动系统的实施将使热点城市的房地产市场进一步扩大/0/，预计下半年房企的投资重点将继续集中在热点城市，尤其是东部发达城市群。

三线和四线城市:一些城市已经有透支需求。此外，到2020年，棚改的力度将进一步减弱，需求可持续性也将减弱。下半年，销量仍将承压，房企投资将更加谨慎，开工或继续调整。

趋势5

需求改善速度加快，产品不断升级，物业服务行业发展迅速

根据30个城市住宅项目销售套数比例，2020年1-5月，120-144平方米、144-200平方米、200平方米以上的改良产品销售套数较2019年有所增加，住宅需求不断提升。根据白城市居民购房意愿的最新调查，6月份，近40%的受访者表示，短期购房需求通过换房得到改善，改善后的需求占据重要位置。此外，受当前城市居民生活特点的影响，各类购房者更喜欢三居室中、大型产品，对这类产品的需求占44%，明显高于其他类型。预计随着疫情的影响继续减弱，市场对换房的需求仍将大幅释放/0/房，在限购等政策的影响下，部分买家更倾向于选择一步到位的产品，中高档项目的成交率预计将继续上升。

此外，受住房产权回归和疫情加速刺激的影响，产品内部功能区划分的合理性、社区匹配、产品健康理念的体现等产品关键因素对购房决策有显著影响，这将进一步推动行业主导产品的迭代升级，实现人居环境的完美发展。同时，疫情的爆发也为物业管理服务业的发展提供了难得的机遇，加速了物业服务需求的释放。我国存量房屋规模庞大，物业管理服务业发展可观。房地产行业的住房企业布局可能会重建未来房地产行业的竞争格局。

来源：罗马观察报