解局 | 深圳控股资产腾挪法则

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7月2日，深圳控股披露了一笔关联交易，即本集团非全资子公司与母公司深野集团签署协议，以约5.37亿元的价格收购母公司持有的深野金枝物流发展有限公司约52.85%的股权。

收购完成后，神野金枝物流的成员公司将成为深圳控股的非全资子公司，神野集团在神野金枝物流的股权将降至5.87%左右，而另一家合资股东在智能交通物流的股权并未发生变化。

对此，深圳控股在公告中透露，收购意向是基于深圳房地产市场的长期发展前景，并继续扩大本地土地储备；另一方面，目标集团持有位于深圳罗湖区黄金地段的物业项目，符合其发展策略，并有利于未来盈利。

一些业内人士告诉视点房地产新媒体，上市公司从母公司购买资产，除了承接相应的合适业务外，还可以在很大程度上弥补不足，改善外部投资者的印象，吸引相关投资，解决相关估值问题。

值得注意的是，公告发布后，截至7月3日，深圳控股的股价上涨了5.62%，为近几个月来的最高水平。

被收购的神野金枝物流成立于1987年。开始经营时，主要从事笋岗清水河仓储区的铁路货物运输业务；2005年9月，神野集团成功实现了股权重组后的转型。

目前，神野金枝物流主要专注于商业物流地产的开发和运营管理，提供市场及配套设施、物业和运营服务。已开发建设的重点项目有神野金枝现代物流配送中心、神野金源大厦、神野纸峰大厦等。截至2018年12月底，公司总资产14.63亿元，净资产4.45亿元。

据视点地产新媒体报道，神野金枝物流2018年的税前利润和税后利润分别为2.57亿元和1.92亿元，2019年这两个数字分别降至1.42亿元和1.06亿元。

目前，神野金枝物流持有的主要房产权益包括5处房产和4处地块。

注入资产的一厢情愿

在深圳控股的收购公告中，已公开披露的主要房地产权益包括:清水河更新项目一期的金源大厦、清水河更新项目二期的芝罘大厦、一个潜在的城市更新项目、深圳市罗湖区梅园路h302-0054地块、深野金枝现代物流配送中心(笋岗一期)展览中心及商务中心城市更新单元。

值得注意的是，清水河和松岗更新项目都是现代物流配送中心项目，是物流的重点建设。该项目定位为集物流总部大楼、交易、商务、仓储、运输和配送为一体的综合物流中心，总用地面积98600平方米，预计分四期建设。

其中，位于深圳市罗湖区罗湖街的清水河更新一期工程金源大厦占地面积19700平方米，总建筑面积121500平方米。项目已竣工验收备案，并已整体竣工销售，实现利润7亿元；

位于深圳市罗湖区清水河一路的另一个清水河更新项目二期(芝丰大厦)正在建设中，占地面积11400平方米，建筑面积47400平方米。预计将于2021年第四季度完成，这也将为深圳控股带来可观的回报。

三期孙岗更新单元项目是一个潜在的城市更新项目，位于泥岗路以南，宝岗路以东。计划于2019年完成专项规划审批程序，目前尚待政府主管部门确定。截至2019年9月30日，与笋岗一期工程相关的资本化前期费用约为人民币1357万元。

不难看出，深圳控股无疑从其母公司那里获得了非常好的资产，无论是一个即将规划或推出的城市更新项目，还是一个已经结转的房地产项目。

房地产分析师严跃进认为，深圳控股此举有利于整合特定行业的资源，客观上有利于其在物流等业态上的持续深入投资，也符合当前物流和城市更新的市场机遇。

通过母公司和子公司的资产，客观上有助于这些企业理清自己的业务线。此外，从企业自身的角度来看，目前这类部门业务模式的整合也有利于后续战略扩张的加速完成。

一些投资银行家还表示，其背后的资本战略和未来发展计划可能成为吸引投资者的重要手段。

资产运动定律

这不是深圳控股第一次进行资产转让。

早在8年前，深圳控股就利用深圳的7处房产进行资产转移，当时业界称之为圈地经营。

2012年7月，深圳控股以约人民币2.72亿元的价格，将位于深圳市福田区的泰然大厦部分物业出售给深圳申业集团下属的深圳科之谷投资有限公司。关联交易最终被推迟了半年多才被披露。

随后，深野集团将科之谷的资产注入深圳控股整体。2013年1月，深圳控股与深野集团再次同意以约41.5亿元人民币收购科之谷的全部股权，并以3.667港元的发行价向深野集团发行14.1亿股新股支付对价。

最终，这个游戏被扭转了，资产被转移了，它几乎是以左手的方式完成的。深圳控股随后披露，深圳科之谷和泰然大厦是当年的高价值项目，占其总销售目标的一半。

就此，在2012年的业绩会议上，深圳控股还公开表示，未来将会有新的注资，不仅仅限于大股东，还会延伸到整个深圳国有企业系统。

不出所料，在2014年至2016年期间，深圳控股从深野集团收购了一系列项目资源，包括收购农业科技集团收购的深圳中心区核心资产、深圳深野东陵项目95%的股权，以及深野集团旗下深野深港公司转让给深圳巴士集团的旧土地资源。

多年来，深圳控股无疑是母公司深野集团的支撑中心，并获得了相对稳定的发展机遇。

作为深圳市国有资产监督管理委员会下属最大的房地产经营平台，深圳控股的前身是茂南开发，其历史可以追溯到1992年。早期，它专注于在华南发展高端房地产；1997年，深圳控股在香港联合交易所上市，其核心业务逐渐发展到包括房地产开发、房地产投资和管理。

近年来，深圳控股逐步退出内地三、四线城市的房地产市场，将投资集中在深圳。根据年报，截至2019年12月底，深圳控股投资物业的总面积约为129万平方米，其中81.8%位于深圳。其中，深圳控股在深圳的知名住宅物业是深野中城和前海一湾大厦，其商业综合体是深野商城。

财务报告显示，深圳控股2019年实现销售额168亿元，同比增长2.1%；全年营业收入约136亿元，同比下降10%，其中净销售收入92.61亿元，同比下降12.7%；同期，深圳控股2019年实现净利润40.06亿元，同比增长18.3%。

受疫情影响，深圳控股的部分项目将一直出售到2021年。调整后，2020年的销售额将与2019年持平。2019年，深圳控股的结转房产销售面积约为51.9万平方米，较2018年增长30.1%。

由于国有企业的资本和背景优势，深圳控股的净负债率相对稳定。2017-2019年，深圳控股的净负债率分别为49.9%、54.2%和40.7%，整体杠杆控制合理，仍处于行业较低水平。

值得注意的是，2017年5月，深圳控股通过其全资子公司深野沈恒投资有限公司与恒大集团旗下子公司签订投资协议，投资约55亿元人民币，成功持有恒大地产1.7626%的股权。现在，根据投资协议的条款，深圳控股已经获得了近20亿元的股息。

深圳控股此前披露，集团1-5月份的合同销售总额约为45.9亿元，同比增长42.1%；合同总销售面积约16.35万平方米，同比增长7.1%。其中，2020年5月深圳控股合同销售额约8.84亿元，同比下降27.3%；合同销售面积约4.03万平方米，同比增长6.0%。

可以说，深圳控股的后续资本运作仍然值得观察，资产几乎保证不亏损。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：罗马观察报