一线城市土地市场热度不减

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日前，以北京、上海为代表的一线城市集中进行大规模的土地出让，土地出让总量和单个地块的起拍价都处于较高水平。总的来说，土地转让市场越来越热。

土地价格很高

以北京为例，7月29日，北京市规划和自然资源委员会列出了两个无限制的地块，总起价为83.06亿元。地块分别位于平谷区和石景山区，其中京土正初价(石)[2020]035号和京土正初价(平[2020]036号)分别为69.78亿元和13.28亿元。

其中，起拍价为69.78亿元的地块将于9月2日进行限制性招标。根据公开资料，该地块名称为石景山区北新安棚户区改造B区土地开发项目1608-658栋，位于石景山区北新安区。土地利用性质为二类居住用地、其他多功能用地和苗圃用地，土地面积73，884.721平方米，建筑控制规模267，200平方米。该地块不限制商品房销售价格。

起拍价13.28亿元的土地为北京市平谷区王新庄镇(二号地块三期)pg00-0002-6006。土地为住宅用地，建设用地面积36400平方米，规划建设面积85700平方米。

值得注意的是，最近一线城市的土地底价普遍较高。7月29日，在上海集中销售了两块地，最终杭州顺祥泽企业管理有限公司(禹州)以9.46亿元赢得了奉贤区金辉镇38-04地块。根据转让数据，地块名称为奉贤区金辉镇38-04，转让面积26800平方米，容积率2.2，转让期70年，起拍价9.46亿元。最后的底价是35300元/平方米。

相比之下，二线及以下城市的土地市场转让规模有所下降。根据该研究所最新的周数据，从7月20日至26日，二线代表性城市共推出123宗土地，比上周减少10宗，面积为601万平方米，比上周减少215万平方米，比上个月减少26%。其中，温州推出6个案例，总面积79万平方米；Xi市已经启动了5个案例，总面积78万平方米，是一个土地面积很大的城市。13个二线城市已经推出了住宅用地。其中，宁波已推出7个案例，总面积51万平方米，是一个拥有大量居住用地的二线城市。除了热点地区，二线城市的土地市场一般都很清淡。

房屋企业积极征用土地

一线城市大量出售土地，导致房地产企业的激烈竞争。最近，上海有四个家庭进入市场，总规划建筑面积超过32万平方米，总投资93.2亿元。其中，浦东新区塘镇街区周围的住宅建筑拥挤，交通便利。最终，经过200多轮竞标，华侨城以50.01亿元的总价和44，239元/平方米的底价中标。

7月29日，陆家嘴宣布陆家嘴控股有限公司的子公司张佳房地产有限公司于7月29日以人民币49.11亿元获得上海浦东新区前滩区z000801单元54-01地块。根据土地出让数据，土地出让面积为25800平方米，土地用途为教育用地、办公楼和普通商品房，容积率为3.33，起拍价为36.49亿元，地价为34.58%，底价为57201元/平方米。

陆家嘴表示，该地块的开发将有助于公司进一步参与前滩国际商务区的开发建设，这符合公司深入培育浦东的发展目标。这也是公司不断提升城市中心和城市副中心的开发、建设和运营能力的积极举措，有助于提升公司的项目储备，促进公司主营业务的发展。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，当前土地市场持续升温，房企主动征地的趋势开始显现。虽然疫情对房地产企业的资金链产生了很大影响，但国内融资的难度降低了，一些企业征地的积极性又有所提高。特别是，许多近年来几乎没有获得土地的企业已经开始积极获得土地。虽然整个土地市场的地价没有全面上涨，但一些城市的部分土地价格已经达到历史最高水平。

第三季度还是降温

根据未来土地市场的走势，58房管所所长张博表示，7月调控信号明显趋紧，宁、杭、莞、宁等地相继出台调控政策。从近期的监管措施来看，对非自住需求的监管力度不断加大，许多地方加大了打击市场混乱的力度。7月24日，房地产工作座谈会在重申住房不可投机和及时采取政策措施应对房地产市场变化的基础上，强调“不应将房地产作为刺激经济的短期手段”。这表明下半年的房地产调控将一直很紧，房地产市场可能会在第三季度降温。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，第二季度，为了加快完成年度土地储备工作，房企积极收购土地，导致土地交易市场活跃。上半年，四个一线城市住宅用地交易面积1982万平方米，同比增长40.2%。监测的32个二线城市住宅用地交易面积为1.5329亿平方米，同比下降6.2%。总的来说，二线城市的土地交易市场正在逐渐升温。(作者:东田)

来源：罗马观察报