再现平安不动产身影 时代67亿羊城买地里的旧改留用地秘密

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在过去几周成为房地产网络焦点的中国，可能想用67亿英镑的土地购买来制造新话题。

7月28日上午，广州黄埔科学城的两栋住宅进入市场竞价，总用地面积为12.38万平方米。最终，这两块地都被时代中国以底价赢得，总成交价为67亿元。

其中，广州田波房地产开发有限公司以57.14亿元的底价中标黄埔区开元大道以北、余姚路以西的sdk-c1-2地块，扣除分配后的底价为15674元/平方米。

广州天创房地产开发有限公司以10.66亿元的底价中标黄埔区开罗大道以东、香雪大道以北的lgpq-d2-1地块，扣除相当于16388元/平方米的底价。

作为广州的房地产市场，科学城并不陌生。由于其与市中心的友好通勤距离、良好的生态环境和生活设施，已成为广州购房的热点之一。

这次位于科学城的两个家园的另一个共同特征是，它们都是萝岗社区的老土地利用项目。其中，开盘价较高的sdk-c1-2地块属于二级住宅用地、中小学用地，用地面积100，321平方米，容积率4.4，建成区面积373，100平方米。

根据出让要求，投标人必须在该地块上划拨政府总房款的5%；地块东南角由政府收购储存后置换，提供给萝岗街萝岗社区经济联盟作为经济发展用地。投标人必须在中标后30天内与罗岗社区和罗丰社区签订自留开发土地合作协议。

其他土地也有相关的转让要求。lgpq-d2-1地块是萝岗街道萝岗社区经济协会的经济开发土地收储出让项目。投标人必须在中标后30天内与萝岗社区经济协会签订《萝岗社区自留开发土地合作开发协议》。

也就是说，这两个地块涉及旧改造项目，其中sdk-c1-2地块涉及罗丰村，lgpq-d2-1地块涉及仙坑村。

这种涉及旧制改革的土地流转在科学城板块并不罕见。自2019年底以来，科学城板块已售出的四套住宅均涉及旧房改造，所获地块为古村落保留地块。

科学城几乎没有住宅用地网，所以未来的住宅用地将主要由旧变新。世界银行广州地区副总经理林家兴告诉视点房地产新媒体。

据了解，预留土地是土地征用补偿的一个考虑因素。随着工业化和城市化的推进，大量农村土地被征用。为了缓解征地中的各种矛盾，促进村级集体经济的长远发展，村级发展留地政策就是在这种背景下产生的。

在广东，保留地的开发始于1998年左右，至今已遍地开花。

对于很多开发商来说，赢得村里的预留土地起到了一举两得的作用，为他们顺利赢得整个古村落的发展权铺平了道路。由此可见，随着广州旧制改革浪潮的席卷，将三次旧制改革与公开市场的土地收购相结合，已成为广州土地流转的趋势之一。

例如，2018年12月，花都区发布公告，在《关于公开引进合作企业意见的通知文件(试行)》中指出，引进的旧改合作企业优先选择参与花都市公共土地出让的企业。

目前，许多开发商已经实践了上述规律。例如，去年12月，保利以52亿元的底价赢得了南沙黄阁焦挺村的预留土地。随后，今年4月，保利成功获得南沙黄阁镇焦挺村的旧改革发展权；今年4月，方圆以48.59亿元的底价获得了南沙大井村2020年9月2日的土地储备，5月份，大井村旧址又被改为方圆。

但是，林家兴也指出，保留地与农村改革的操作主体并不一定相关，而是两个不同的操作问题。主要取决于投资计算是否可以计算，有些人已经进行了村庄改革，但还没有拿走预留的开发用地。

例如，R&F在2018年赢得了村庄保留地项目，但在2019年8月，保利将R&F和河静排在第一位，并在投票中当选为玉山旧变中的有意合作企业。

在这个时代，中国能否利用这两个科学城的保留地，从两个古老的村庄获得更多的收入？

根据时代中国与科学城另一个村庄——罗华富村的关系，2019年11月，时代中国以19.5亿元的底价获得了位于科学城华富村的罗岗社区保留地kxcd-f2-5地块。该地块名为时代天津，于2020年3月23日开始建设，预计将于今年年底进入市场。

华富村也已被纳入旧村改造，并已完成了对旧村更新改造意向的表决。目前，转型主体的最大声音是在领先时代的中国。业内人士透露，中国长期以来一直参与华府村的旧房改造。

然而，视点地产新媒体获悉，此次征地涉及sdk-c1-2地块的罗丰村实际上已经获得星河湾的开发权。该项目于2019年5月举行奠基仪式，投资额为62亿元人民币；另一个仙坑村于去年1月重建，进入收回阶段，以宏康地产为主体进行改造。

据业内人士介绍，即使这两个古村落被错过，也有助于中国深入培育整个知识城市板块，甚至广州东部。

同样值得注意的是，这次吞掉67亿块土地的不仅仅是中国。根据综合企业调查，广州田波房地产开发有限公司作为57亿地块的征地单位，除时代中国的子公司广州申哲投资有限公司拥有70%的股权外，广州天宇投资有限公司拥有100%的股权，天宇投资由深圳连欣投资管理有限公司持有。

深圳连欣投资有限公司持有深圳平安创科投资管理有限公司51%的股份，平安房地产有限公司持有49%的股份。

军事战略家购买平安地产的股票或签约房地产项目是很常见的。从中国的角度来看，不断上升的债务是它需要帮助的原因之一。

截至2019年12月31日，《时代》中国的计息银行贷款和其他贷款总额约为532.608亿元。其中，一年内到期贷款约185.977亿元，同比增长154.4%，增幅超过一倍，占负债总额的34.9%。

尽管现金与债务的比率仍然是1.57倍，可以支付一年内到期的有息贷款，但与去年年中2.57倍的现金与债务比率相比，中国的钱袋显然比以前更紧了。

与此同时，中国花了很多钱赌旧的改革。今年以来，它赢得了旧的改革，如增城市成峰村新塘舍，南沙黄阁镇大唐村，番禺大石东联村，其中东联村计划投资89亿元。根据这一计算，中国对古村落的投资已经积累了近400亿元。

最近，这家广州本地房地产企业也在融资方面一路小跑。最近，它完成了16亿5年期公司债券的发行，票面利率为5.94%，完成了3亿美元的票据，票面利率为6.75%。与此同时，20亿资产支持型证券项目的状况已得到更新反馈。

来源：罗马观察报