170万购房款被挪作他用 如何规避房屋交易资金风险？

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170万元款项直接划入卖方账户，但该房屋不能转让。

近日，人民日报房地产频道收到消息称，燕郊王先生于2019年通过中介公司购买了杨先生在河北省三河市某区的房子。由于该套房有170万元的银行按揭贷款，卖方建议买方直接支付170万元解除该套房的按揭，方便交易。

据记者了解，在随后的几个月里，王先生先后向卖方账户支付了170万元定金。但在银行约定还款日需要解除该房屋抵押时，王先生了解到出卖人并未将该房屋抵押给银行，而是挪用首付款填补债务，暂时无法偿还银行的抵押贷款。

5月以来，随着疫情得到有效控制，复工、生产和市场继续推进，住房需求继续释放，二手房市场交易回暖。在网上交易加速的背景下，证券公司交易资金的安全性值得关注。

关于营运基金的争议层出不穷

长期以来，由于二手房交易过程复杂，周期长，交付涉及的房款金额大，种类多，导致涉及交易资金的销售纠纷层出不穷。

基金监管是规避基金买卖风险的有效途径之一。所谓资金监管，是指在二手房交易中，为了保证房屋交易的公平和安全，买受人会通过第三方平台临时委托购房所涉及的资金，然后在房屋交易完成后将购房款支付给出卖人。

然而，在实际交易中，由于种种原因，王先生直接将购房款转入卖方账户的情况并不少见，于是出现了“空两个钱庄”的现象。

截至《人民日报》，王先生的情况尚未得到妥善解决。矛盾的关键不仅在于王和杨，而且在王先生看来，中介机构负责人的介绍应该承担责任。

“起初，我有异议。总房价是203万，首付170万太多了。直接付款会有风险。”王先生告诉记者，尽管他心存疑虑，但他还是答应在中介和卖方的口头保证下直接向杨先生支付170万元，并就总房价款和首付款安排达成一致。

王先生表示，在购房过程中，中介并未告知可以采用资金存管模式，当买方提出交易模式存在风险时，中介也提供了影响买方判断的虚假信息，称卖方多次在自己的公司出售房屋，信誉得到保证，并有以卖方名义经营的店铺，在出现问题时可以作为抵押物。。

对于这个细节，大星中介负责人不同意。该负责人告诉人民日报房地产记者:“我们已经口头提醒是否有必要进行资金监管。合同，包括付款方式，都是经双方同意后签订的，因此不应对王先生的经历负责。”

现在，王粲先生购买的房屋不能转让，中介机构和个人不退还相关费用，也不承担责任和赔偿。

“就目前情况而言，买方遵守合同，不需要承担违约责任。但是，从实际情况来看，买受人是受害人，付了房款，却不能申请房产证，他买的房子仍有被拍卖的风险。”北京市金律师事务所首席律师诉律师事务所一案，指出出卖人明显违约，合同中普遍约定由出卖人承担违约责任。

王雨辰认为，中介存在交易过失，未能履行相应的提醒和协助交易安全的义务。然而，在司法实践中，对居间人违约责任的认定往往相对较少，如果没有具体证据证明，甚至可能不予认定。

王雨辰建议，一旦你买了抵押的房子，记得做好过程控制。一方面，应该在合同中明确规定；另一方面，在早期阶段的每一笔付款都应该保证用于发放抵押贷款，而且还款程序应该一起处理，而不仅仅是付款。

为完善住房交易资金存管制度，出现了多种模式

证券公司有大量的交易资金。为确保交易资金的安全，自2006年以来，国家有关部门相继出台了一系列政策，规范证券交易所交易结算资金的管理，要求房地产经纪人或交易担保机构在银行为客户的交易结算资金开立专用存款账户，中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户收取和支付交易资金，不得侵占或挪用交易资金。

在实践中，全国许多城市都逐步实行了交易资金专户管理，有效地保证了交易资金的安全。在“分销服务”的背景下，一些城市取消了对强制证券公司的资金监管，一些大型平台企业正瞄准这一市场需求，积极创建新的资金存管模式。

记者了解到，目前市场上资金存管方式主要有四种:一是买家选择当地商业银行独立存管资金；二是依靠地方政策监督，如对一些城市住房建设委员会提供的资金进行监督；三是具有支付许可证的第三方支付机构的账户托管；第四，该行业与专业机构合作提供存管服务。例如，中介机构通过合作银行联合提供第三方资金存管服务。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，存量房屋交易资金监管体系有效防范了交易风险，维护了购房者的合法权益，在一定程度上化解了房地产金融风险，维护了二手房交易秩序。

关注交易风险，谨慎选择合规托管平台

在调查中，记者了解到，在实际的二手房交易中，不同城市的交易过程存在差异，地方政府的监管标准也不同，而房地产交易是一种低频率的交易，这使得购房者的风险防范意识较低，需要提高他们对交易资金监管的政策和流程的认识。

"像一些卖家一样，他们担心操作麻烦和放贷缓慢，并放弃了资金监管."一位中介机构的工作人员告诉记者。

对此，国内首套住房交易平台相关负责人提醒说，“对于绝大多数中国家庭来说，房地产交易都是大宗交易。”基金托管是确保房地产交易安全的有力起点和关键因素。”

随着越来越多创新型基金托管模式的出现，买家也应该学会区分正式和非正式的托管渠道。

“企业平台和政府的公信力无法相比。如果你遇到一个‘黑心’企业在运转，买家的利益仍然得不到保护。”赵秀池说。

她建议购房者必须委托一家按照规定运作的中介机构进行股票交易，并通过一家独立、透明的“第三方存管机构”存管资金。经纪机构的合规性可以通过检查其营业执照、备案证明、在线验证和查询其信用状况来确认。

此外，赵秀池建议购房者在办理房地产过户登记时也可以选择同时支付房价，以避免交易风险。

来源：罗马观察报