解局 | 华远需“破局” 百亿债务到期与单周融资80亿

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观点房地产网在过去的几年里很少在公众视野中出现在华远地产，但本周的两大融资行动再次引起了人们的关注。因为与去年的收入和销售额相比，这不是一笔小债。

7月21日，根据上海证券交易所债券项目的信息披露，华远地产接受了65亿元人民币的小规模公开发行，发行期限不超过5年(含5年)，可以是单个期限品种，也可以是多个期限的混合品种。

同时，该债券的主承销商、簿记经理和债券托管人为中国国际金融公司，联合主承销商为中信证券股份有限公司和神湾宏源证券承销保荐有限公司..

巧合的是，就在几天前，华远地产还申请发行中期票据，基本发行规模为5亿元，上限为15亿元，发行期限为2年。

这两种债券的总规模合计已达80亿元。这两种债券基本上用于偿还旧债。其中，前一部分募集资金用于偿还到期公司债券的本息并转卖作他用；后者的目的更为明确，具体用于发行19亿元人民币的超短期融资券和5亿元人民币的超短期融资券。

如果我们延长时间线，我们可以看到华远地产早在今年3月就采取了积极的融资行动。当月在公开市场注册发行的债券约70亿元；随后，4月，供应链资产支持债券首次发行，存量规模为30亿元，首次发行规模为3.57亿元，票面利率为5.2%。

频繁的融资行为无疑反映出华远地产目前面临着迫切的资金需求。此前，华远地产曾向视点房地产新媒体表示，这是一项例行行动，主要是调整债务结构、偿还有息债务、投资项目、补充营运资金。

但是，有业内人士指出，今年是房企还债的高峰期，而债券的到期日超过了前一年的40%，因此融资企业自然有很强的资金需求。

据市场调研机构统计，2020年房地产企业海外债务、信用债券和资产支持证券的到期规模将达到6422亿元，其中海外债务、信用债券和资产支持证券分别为2039.83亿元、2095.7亿元和2287亿元。

回到华远地产本身。近三年来，截至2020年3月底，华远地产负债总额分别为266.11亿元、410.94亿元、492.32亿元和371.86亿元，相应的资产负债率分别为77.46%、82.74%、84.19%和84.07%。截至2019年底，房地产上市企业平均资产负债率为69.96%，比上年末上升1.87%。

短期债务偿还方面，截至今年3月底，华远地产一年内到期的非流动负债达到170.78亿元，发行人货币资金余额为45.02亿元，短期现金比率仅为26.36%。与去年同期相比，华远地产的短期偿债压力明显加大。截至2019年3月底，一年内到期的非流动负债为74.94亿元，发行人货币资金余额为92.41亿元，短期现金比率为123.31%。

华远地产在发行公告中还表示，今年3月底，发行人的流动比率为1.41，速动比率为0.21，流动资产对流动负债有一定的覆盖能力，但覆盖能力不是特别强，特别是由于存货科目比例较大，速动比率较低。

但实际上，华远地产的负债总额和负债率大幅上升，这也与2018年上半年管理层的变动密切相关。当时，杜凤超接任公司董事长，提出了规模与效益并重的发展战略。在销售方面，2018年的目标是120亿元，未来3-5年的销售规模将达到500亿元。

公司债务融资规模大，资产负债水平高，主要满足项目建设和发展的投资需求。华远地产也在发行公告中表示。

在过去的两年里，华远地产开始采取积极行动扩大储备。2018年，通过并购和公开市场竞价拍卖，获得土地面积65.35万平方米，相应转让金额34.45亿元；2019年新增土地储备126.81万平方米，土地出让金87.24亿元。

在加大仓储扩建的同时，华远地产也开始了快速推进项目的建设。2017年，开工面积和复工面积分别增长95.83%和338万平方米，2019年增长35%和456万平方米。

不可否认的是，加快步伐后，华远地产的销售规模大幅增长，2017-2019年分别为77.2亿元、120.45亿元和150.77亿元，同比下降28.39%，同比增长56.02%，同比增长25.17%。

华远地产的销售规模似乎已经摆脱了数十亿元的徘徊局面，但更迫切需要解决的是效益问题。事实上，其财务数据近年来呈下降趋势。例如，收入从2017年的99.04亿元下降到2019年的74.22亿元，同期净利润从11.52亿元下降到7.1亿元。这一重大举措也使经营活动的现金流由正变负，并进一步增加。

来源：罗马观察报