解局 | 融创服务IPO传言背后的物业分拆资本衡量

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据路透社子公司ifr称，融创正考虑拆分其房地产业务，即融创服务，并计划在香港证券交易所进行10亿美元的首次公开募股。

观点房地产新媒体已经与融创相关人士证实了这一点。截至发稿时，对方尚未回应。

然而，资本市场已经发生了变化。截至7月21日下午收盘，融创中国以每股38.25港元收盘，涨幅3.38%，总市值为1，782亿港元。

2020年是香港房地产企业拆分房产上市的狂欢年。据房地产新媒体不完全统计，仅今年上半年，就有21家房企赴港递交招股说明书，其中包括12家房地产相关企业和9家物业管理企业。

其中，红阳服务、金融街地产已经上市，提交了《和景优活》、《荣万佳》、《嘉园服务》、《金科智慧服务》等物业招股说明书的公司正在排队上市。

作为为数不多的没有拆分房产并上市的领先房地产企业之一，融创服务在媒体和公开市场的表现非常低调。最后一条消息是六个月前发布的。

上市迟早会完成，但我们如何最大限度地发挥财产分割和上市的好处呢？这个问题的答案正是融创正在寻找的。

从从不寻求上市到寻求上市

和许多同行一样，融创的物业服务起源于2004年，也是房地产业务的支撑。

根据他的官方网站，从2004年到2005年，融创地产进入了天津和重庆，开始涉足房地产；从2006年到2015年，我们将实现国家发展，并成立一个独立的物业管理和控制小组。

当时，融创地产先后落户北京、无锡、xi、成都、常州、南京、上海和武汉，形成了京津冀、沪渝杭五大核心城市的战略布局。集团管理模式，一是更好地将资产作为配套资产进行管理，二是更好地实现融创企业间的资本流动。

当时，孙宏斌在《中国日报》的新闻发布会上以办学为比喻，表示不会剥离物业管理公司。经营一家房地产公司就像经营一所学校，这是一个公共服务机构。如果你把学校变成赚钱的工具，那是错误的。

然而，时代的变迁并不取决于个人的意志。进入2018年后，雅人寿、碧桂园、新城悦、丽人等多家物业公司相继上市，掀起了一股房企拆分物业的浪潮。

在房地产企业输血的支持下，各大企业找到了更多的融资机会，也为高负债率的房地产行业提供了一个减少负资产的示范样本。物业服务甚至成为房地产企业寻求增长的第二条轨道。

暴露在时代的洪流中，融创的理念明显开始动摇。

2019年，它更名为融创服务，并提议成为优质生活服务提供商。同年9月，融创提升17岁的曹红玲为融创服务集团总裁，并首次报道该物业被拆分上市。

这是因为融创的M&A业务越来越大，房子卖得越来越多，配套房产的规模也越来越大。具体到融创服务，2017年至2019年实现收入持续增长，分别为22.1亿元、50.1亿元和70亿元，年均增长72%；同时，其在融创集团的收入占比从3.35%稳步上升至4.13%。

截至2020年4月，融创服务集团在中国划分为8个区域和141个城市，管理面积超过1.2亿平方米。

据房地产新媒体不完全统计，在上市材料企业中，管理面积仅次于5.62亿平方米的彩生活、2.87亿平方米的保利地产、2.79亿平方米的碧桂园服务、2.34亿平方米的高雅生活服务、1.7亿平方米的绿城服务和1.51亿平方米的中海地产。除了彩色生命，上述上市企业的市值超过200亿港元。

在今年5月举行的2019年度股东大会上，融创首席财务官高希表示，该公司正在为服务行业的上市做准备。他表示，如果服务行业上市，将减少公司的负债，但融创希望让服务行业成为龙头企业，因此上市并不那么紧迫。

话音刚落。也是在5月，融创中国与开元旅游集团在酒店、房地产和房地产领域达成合作；与此同时，融创服务完成了对开元地产的股权收购，并推出了全新的子品牌环球融创服务。

据市场消息，环球融创服务占地面积超过800万平方米，未来将以商业、综合和住宅物业服务为基础，探索文化旅游和工业城镇等多元化服务领域。

从住宅到房地产，从展览到文化旅游，这可能是融创加速上市的准备。

市场博弈:财产分割的最优解

融创服务的上市计划已成定局。虽然具体时间不明，市场关注度并未减弱。

如何最大化房地产上市的收益？融创正在思考这个问题，资本市场也在思考这个问题，投资者也在思考这个问题。

6月18日，一位来自中国知名投资者社区的投资者给孙宏斌写了一封公开信，然后在7月9日计算了融创剥离服务部门的收入。在近5000字中，他建议融创参照碧桂园和时代中国的做法，按照老股东的比例向市场配股，实现双赢。

投资者指出，目前房地产企业的分拆上市主要分为两种形式，一种是按老股东持股比例配股，另一种是直接上市，大多数房地产企业都采用后者。对于这些房地产企业来说，获得第二、第三个免费融资平台比顺便融资更重要。然而，在所有的地产股被分割和上市后，控股母公司的市值并没有相应增加。

基于他的股东身份，他认为第一种方式可以为融创中国的控股股东和公众股东实现财产上市带来的财富增值。原因有三:第一，所有控股公司的市值必须低于或远远低于其控股子公司的总市值；第二，在变现时减少资本利得税等税收支出；第三，将服务业产生的增值收入分配给投资者更加方便。

在这方面，他将融创服务与碧桂园服务进行了比较，认为前者的上市市值将超过1，000亿港元；股权分置后，融创中国的股东将获得每股18-22.5元人民币的保守估计。

此外，另一位投资者还指出，基于该公司对该地区的深度开发、城市布局和房地产销售，融创服务的最佳基准应该是保利地产，估值约为400亿港元。

市场消息是真是假，分析也取决于融创中国官方披露的最终计划。然而，不可否认的是，通过拆分和上市，资产可以减少对母公司的资本依赖，降低母公司的负债率和财务压力。

2020年上半年，融创实现合同销售总额约1952.7亿元，居全国住房销售第五位；股权合同销售额1325.9亿元，在全国房地产企业中排名第六。在今年下半年，融创服务是否会推出上市时间表以及上市意味着什么将给出最终答案。

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来源：罗马观察报