住宅市场在跑 写字楼在追 但空置率还是高居不下！原因可能是......

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在“715”新政出台之前，深圳的住宅市场热得让人焦虑。

尤其是二手房市场仅在6月份就突破了1万元，这是四年来月成交额首次突破1万元。上一次“突破万套”是在2016年3月，这是深圳楼市近10年来最热的时期。在新的房市中，“万人摇号”、“每日光盘”、“茶费”、“更名费”等各种乱象在江湖上重现，整个房市真的成了“瞎子”。

根据来自中原的最新数据，今年5月深圳的投资者比例为35.62%，明显高于中国大多数城市。“715”新政严厉打击了房地产投机中的投机行为后，商品房数量变少，投资性住房需求将大幅萎缩，高烧不退的深圳楼市可能进入降温期。

与住宅市场的供需紧张相比，深圳的写字楼市场有着不同的景象:根据很多机构的数据，深圳写字楼的入住率已经达到25%以上，是历史最高水平。空优质购物中心的入住率已上升至6.6%。租金也连续七个季度下降。

7月4日，万科集团董事会秘书、高级副总裁谭华杰出席座谈会，谈及空写字楼入住率和租金环比下降情况，表示未来三年深圳新写字楼的供应量可以满足未来25年的需求。

数据显示情况正在好转

根据第一太平戴维斯在深圳的最新甲级办公楼数据，2020年第二季度，深圳企业已进入全面复工和生产状态。受新冠肺炎肺炎疫情影响，据了解，深圳第一季度国内生产总值和第三产业增加值同比分别下降6.6%和1.8%，其中第三产业增加值同比下降3.4个百分点，表明深圳第三产业具有一定的弹性。

同期，甲级写字楼项目进入市场速度加快，增量市场继续扩大。第二季度，深圳的新增供应总计约43万平方米。截至本季度末，市场总存量同比增长5.8%，至781.2万平方米。随着经济活动的恢复，以前停产造成的滞后需求开始集中释放，需求主要来自tmt和金融企业，本季度发生了许多大规模租赁交易。第二季度，深圳的净吸纳量同比猛增11.7倍，达到17.1万平方米，上半年的净吸纳总量超过去年同期水平。

仲量联行的最新办公报告还显示，虽然大多数企业对短期业绩增长持谨慎态度，中小企业减少办公空间甚至收回租金的现象仍时有发生，但市场租金低为受疫情影响较小的企业提供了更多的升级和搬迁机会，二季度市场询价和交易量均出现反弹。

抗风险能力强的龙头企业，尤其是互联网技术巨头，迎来了新的增长机遇。企业业务增长支撑了强劲的扩张和搬迁需求，大规模租赁交易较去年有所增加。值得一提的是，企业对新经济总部的整合需求也成为当前市场的一大亮点。

金融机构对甲级办公楼的需求仍相对稳定，疫情的爆发甚至加速了许多大型金融机构的升级，开始将其财务管理部门和财务技术部门设置为独立的法人实体，因此扩容和新建的需求十分活跃。

此外，随着金融开放政策的进一步实施，外资金融机构在深圳设立独立法人企业的趋势逐渐显现。因此，租赁市场活动逐渐回暖，第二季度深圳甲级写字楼的净吸纳量与去年同期相当，上半年总计约18万平方米。

供过于求的空配售率可能会上升

深圳部分在建项目交付时间延迟，甲级供应放缓。今年上半年仅建成4栋甲级办公楼，为市场增加了约32万平方米的供应量。由于供应压力暂时缓解，深证空第二季度的占比与第一季度相比基本保持不变，保持在26%左右。

根据第一太平戴维斯的统计，虽然深圳甲级写字楼的需求大幅反弹，但供应步伐同步加快，供应已回复到疫情爆发前的预期。因此，供应过剩仍是市场最大的担忧，空平均购买率环比上升1.9个百分点，至28.1%。业主继续实施各种优惠措施，促进市场放松管制，深圳平均租金降至200元关口以下，即每月每平方米193.5元，为2013年底以来的新低，租金指数环比下降3.1%。深圳的租金和资本价值双双下跌，后者跌幅略大于前者，投资收益率呈现扩大趋势，为推动交易提供了充分条件。

写字楼租金继续承压，但租金跌幅在第二季度收窄。在high/きだよよ0/,the的压力下，业主继续降低租金，以加快去城市化，特别是在南山区，那里的新供应压力最大。甲级写字楼租金下调吸引了许多非甲级写字楼的租户，成本密集型升级逐渐成为租赁市场的主流。

虽然今年上半年甲级写字楼的供应放缓，但今年下半年仍有一批甲级写字楼被堆积并竣工，总供应量约为90万平方米。尽管深圳市场的租赁活动逐渐恢复，但大量新供应将进一步推高深圳的空购买率。市场供大于求的局面将会持续，租金预计会有一定程度的下降。

第一太平戴维斯还认为，在2020年，虽然一些项目的进展因疫情而被推迟，但深圳整体市场恢复工作的效率非常高，预计供应高峰仍将在今年迎来——今年内将新增或交付总计约139万平方米的甲级写字楼。截至目前，预计下半年将陆续有约83.4万平方米的新项目交付市场，供过于求的现象预计将持续。

金融技术的主导需求

仲量联行认为，疫情仍将给全球经济带来更多不确定性。但是，鉴于中国在疫情防控方面的突出表现，预计国内经济将继续快速修复，深圳写字楼租赁市场需求将进一步改善。

科技巨头仍将保持稳定的扩张需求，业务受影响较小的企业也将抓住租金下调的机会，升级空办公用房。此外，深圳大型传统基础设施项目的稳步落地，将支撑大型建筑企业稳定的租赁需求。随着新基础设施项目的实施，预计从长远来看，将刺激相关产业链上下游企业对办公楼的租赁需求。

第一太平戴维斯还认为，预计tmt行业将继续是需求增长的主要贡献者，尤其是该行业的龙头企业。此外，由于大湾区新的优惠政策，预计金融业将逐渐产生新的租赁需求，但预计整个城市的平均空购买率仍将受到新供应量的影响，并将在结构上上升。

深圳即将庆祝经济特区成立40周年，随着大湾区建设的推进，深圳的城市发展有望得到更加充裕的政策支持，这将继续支撑投资市场。

来源：罗马观察报