仲量联行：北京办公楼租金持续下探，但投资活动保持强劲

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7月14日，仲量联行在北京召开新闻发布会，回顾2020年第二季度北京房地产市场，分享最新的房地产透明度指数报告和城市更新白皮书。 “进入第二季度后，北京大力推动经济运行重回正轨，商业地产各个领域的市场活动纷纷回暖，但季末北京疫情风险的再度出现，影响了该市的经济复苏进程。”仲量联行华北区董事总经理张颖说。办公楼业主优先考虑项目的入住率，选择更加灵活的租金策略，这也导致租金持续下降的趋势；投资者仍然活跃在市场上，这种流行病并没有影响大交易的达成；零售市场租赁活动受到冲击，工业物流地产租赁需求疲软，市场压力进一步积聚，导致市场租金连续第二个季度持平；在高端住宅市场，因疫情而暂停的购房需求推动了房地产市场销量的反弹，各种优惠活动吸引了买家重返市场。 甲级办公楼

随着市场逐渐从疫情中复苏，租赁活动与前一季度相比略有回升。然而，由于市场需求持续放缓和新疫情的出现，需求反弹的程度仍然相对有限。在当前的市场环境下，国内企业仍然是租赁市场的主要需求来源，占新租赁交易的71%。由于更严格的预算和成本控制，外国租户更加谨慎。

这两个新完成的项目将空的整体购买率提高了2.7个百分点，达到14.0%，为市场带来了31万平方米的新供应量。其中，位于cbd核心区的新项目的进入将进一步加剧cbd与周边地区现有项目业主之间的竞争。

整体租金在压力下持续下降，环比下降3.0%，同比下降6.8%。在疫情爆发后，特别是在本季度末北京疫情的影响下，业主选择继续提供租金优惠，并放宽对租户资格的审查，以应对市场需求放缓。仲量联行北京商业房地产部主任张思亮表示:“在这个充满挑战的时期，业主们在租金条款上变得更加灵活，相比之下，他们更注重入住率，而不是追求租金增长。这一战略的转变有望为租户提供更具吸引力的市场选择，更有可能满足处于有利地位的租户的升级需求。”

投资

投资者依然活跃，2020年上半年总营业额超过270亿元人民币。尽管市场继续受到疫情的影响，但今年上半年北京的投资势头依然强劲。虽然总营业额略低于去年同期，但仍保持在较高水平，并实现了许多关键交易。今年4月，私募股权基金霸菱亚洲(Baring Asia)首次进入北京，以7.5亿元人民币从新加坡枫树集团手中收购了中关村(000931，诊断学)软件园一期的方舟大厦；同月，被关闭已久的洪钟大厦以33.12亿元完成司法拍卖，被东方资产收购。

最近，北京的防疫已经进入正常状态，迫使市场继续承受压力，但目前的环境也给市场带来更多的机会。由于某些交易在流行病影响下的延迟，一些卖家可能会愿意考虑更有竞争力的销售价格，以便尽快促成交易并给买家带来一定的机会。尽管存在不确定性，但投资者仍对北京充满热情，对市场的长期前景充满信心，因此大宗投资市场仍能在2020年上半年录得稳定的成交量。“我们看到，投资者继续关注核心领域，青睐有升级和增值潜力的房地产。本季度，新兴地区和郊区也有许多项目，表明投资者对非核心领域的信心正在增强。仲量联行华北投资部主任王刚表示:“虽然今年的疫情给市场带来了许多挑战，但具有前瞻性眼光的投资者会继续关注较长期的市场趋势，不断在北京寻找机会。”"

优质零售

在年初大规模暂停市场活动后，租赁活动和消费者流动在本季度开始回升，但随后又被新的疫情阻断。餐饮租户受影响最大；实体零售市场的快速时尚继续萎缩，业绩不佳的商店纷纷关门。然而，生鲜超市的形式继续受益于流行期间不断增长的消费需求，本季度，博克斯玛鲜盛积极扩张。

疫情对零售市场的影响在本季度开始全面显现，市场压力加大，空的购房率上升，租金水平下降。在这种市场环境下，业主在一定程度上采取了租金优惠措施，城市租金环比下降1.9%，郊区租金环比下降3.0%。“我们观察到，市场压力已经累积到一个临界点。甚至一些业主在开始降低租金期望值或提供更灵活的租赁条件之前，也不愿意降低租金。仲量联行北京研究部经理纪明表示:“预计大多数业主将在今年下半年集中精力提高项目入住率，整体市场租金水平将进一步下降。”

工业物流地产

疫情让市场承压，需求明显疲软。北京新的疫情对城市批发市场的材料处理提出了挑战，市场的注意力迅速转向健康和安全。租赁活动在暂停几个月后开始恢复，本季度的有限租赁交易发生在新一轮爆发之前。

随着市场压力的增加，空配售率攀升至5年来的最高点4.9%，但仍处于相对较低的水平。这种流行病导致租户收回租金，推高了空的购买率。需求疲软抑制了大多数业主的租金增长，并推动市场租金连续第二个季度持平。“面对空的上行压力，业主更愿意提供租金优惠，而项目表现稳定的业主仍保持原有水平。”仲量联行华北研究部主任杨幂表示:“然而，由于目前的形势给市场带来了进一步的压力，我们预计未来几个月将有更多的业主提供灵活的租赁条件。”

饭店

受旅游限制和控制措施的影响，各类需求下降，高端酒店业绩同比大幅下滑。截至2020年5月，北京高端酒店每间可出租客房的收入同比下降74.6%，需求同比下降71.7%，比同期其他一线城市高出5-10个百分点。受旅游限制的影响，商务旅行和休闲旅行的需求同比大幅下降。根据统计局的统计，截至2020年5月，北京的客运量(包括公路、铁路和空航空)同比下降60.0%，北京主要旅游景点接待的游客数量同比下降57.7%。受举办大型展览限制的影响，会议和展览需求处于低迷状态。根据官方网站主要场馆的消息，原定于6月底前举行的各类展览活动，包括国际汽车展览会和世界体育大会，已经延期或取消。2020年下半年，会议展览的时间安排将同比减少50%左右，部分会议展览将转移到其他一、二线城市。

不同类型和等级的住宿产品在流行期间表现出不同的抗风险能力和性能变化特征。截至今年5月，服务式公寓的抗市场风险能力优于酒店产品，服务式公寓每间可出租房间的收入下降仅占酒店产品收入下降的不到一半；在各种档次的酒店产品中，中端酒店的表现比高端酒店更加稳定，每个租户的收入同比下降比高端酒店低6.6个百分点左右。此外，酒店产品档次从高到低的特点是价格稳定性下降，入住率稳定性提高。高端和豪华酒店的整体价格相对稳定，而中端则表现出量价变化的趋势。

自6月份以来，防疫工作正常化的推进和局部地区疫情风险的重新出现，可能会给北京高端酒店业的复苏带来新的挑战。鉴于4月以来疫情的发展，人们的防疫意识有望进一步增强，防疫措施的加强影响了人们的出行意愿，可能需要较长时间才能恢复。此外，由于6月份疫情在北京部分地区再次出现，控制政策和旅行限制再次加强，这可能导致商务旅行需求再次下降。“每个模块需求的有限恢复将进一步延长需求低迷期。北京高端酒店市场的完整复苏周期可能超过12个月，酒店需求的负增长趋势可能持续到2021年。”仲量联行大中华酒店及旅游房地产投资咨询部副总裁梁涛说。

购物广场

随着疫情的逐渐缓解，此前被抑制的购房需求在本季度得以释放。抵押贷款利率持续下调，加上适度购买折扣等有利因素，进一步吸引谨慎的买家重返市场。因此，本季度豪华公寓市场和高端别墅市场的成交量分别为323套和32套，同比分别增长99.4%和60.0%。

市场需求上升，开发商推动报价的意愿增加。本季度，共有四个豪华公寓项目，为市场带来了217套新供应，是上季度市场供应量的四倍。高端别墅市场相对稳定，连续四个季度没有新项目进入市场。然而，土地市场仍然很热。本季度共有10笔无限制的住宅用地交易，其中包括和盛创展以平均每平方米7万元以上的价格收购的位于北京程楠的3块土地。“最近，政府重申房地产市场稳定健康发展是2020年房地产市场的政策方向。因此，整体价格水平在未来有望稳步上升。”杨幂表示:“考虑到上半年土地市场有很多无限制的住宅用地交易，且底价较高，我们认为未来高端住宅市场可能面临新房价格上涨的局面。”

来源：罗马观察报