绿地控股半年账单 地产销售与利润双降下的现金流难题

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8月24日，格陵兰控股公司发布了2020年上半年的业绩报告，数据表现并不那么漂亮。

受新冠肺炎疫情影响，第一季度大部分绿地指标下降，失去的节奏感似乎在第二季度开始恢复，稳定了变化的曲线。

报告显示，上半年营业收入2098亿元，总资产11712亿元，同比分别增长4.17%和2.23%；利润总额153亿元同比下降7%，归属于80亿元母亲的净利润同比下降10.77%，基本每股收益0.66元。

房地产方面，上半年绿地控股实现合同销售额1330.29亿元，同比下降20.7%；合同销售面积1031.2万平方米，同比下降30.7%。同时，格陵兰特别强调收藏的表现。上半年，征收金额1257亿元，征收率达到95%，同比增长近15个百分点，创历史新高。其中，住宅产品销售额占70%以上，回报率达到106%。

另一项主要业务，即基础设施业务，也受到了疫情的严重影响。绿地控股基础设施行业实现营业收入906亿元，同比下降16%，降幅较第一季度缩小10个百分点。

房地产销售和净利润双双下降

去年同期，绿地控股的基础设施业务收入首次超过房地产，占总收入的50%以上，这一度让外界误以为绿地不再依赖房地产。

2019年上半年，绿地控股基础设施业务实现营业收入1077亿元，同比增长39%，而房地产业务仅实现营业收入901亿元。

事实上，在过去的2019年全年，格陵兰岛的两个主要业务，房地产和大型基础设施，分别实现了1947亿元和1866亿元的收入，房地产收入仍然占据首位。

从今年上半年的收入数据来看，绿地控股加快了房地产业务的结转，签约交付面积903万平方米，达到去年同期规模的122%。

房地产业务收入966亿元，同比增长7%，基础设施业务收入大幅下降，同比下降16%，至906亿元。在这方面，格陵兰控股公司解释说，建筑业尤其受到这一流行病的影响。

过去6个月，国内房地产开发企业销售增速疲软，绿地也未能幸免。上半年，绿地控股实现合同销售额1330亿元，比去年同期的1677亿元下降了20%。

上半年，绿地控股新增供应面积956万平方米，同比增长80%，新开工面积1633万平方米，竣工备案面积602万平方米。在合同销售的上半年，约有70%的房屋和约30%的商业销售。

关于2020年的销售目标，张玉良董事长年初表示，他将继续保持谨慎，格陵兰的目标是稳步增长。根据这一销售目标，下半年格陵兰岛的推广和销售需要比去年同期加快15%，以便在2019年达到3880亿元的销售额。

令人欣慰的是，近年来，一直高度依赖商业项目的绿地，通过不断优化结构，取得了一定成效。产品结构的变化直接反映在销售回报上。上半年，回报金额为1257亿元，回报率达到95%。住宅产品销售额占70%以上，回报率达到106%。

除了销售额的下降，绿地控股的中期净利润也出现了大幅下降。

一些分析师认为，基础设施行业的利润降低了绿地控股的整体利润水平，而今年上半年基础设施业务收入大幅下降，进一步拖累了净利润的下降。

值得一提的是，在今年上半年的财务报表中，财务费用的增加也是影响净利润的一个重要原因。

格林兰控股表示，财务支出变化的主要原因是利息支出增加。数据显示，上半年绿地控股财务费用为31.56亿元，同比增长34.25%，去年同期为23.51亿元。

现金流和366亿土地购买

在第一季度报告中，经营现金流是一个引人注目的数据。第一季度净经营现金流为负80亿元。上半年，经营现金流量由负转正，经营活动净现金流量为41.33亿元。

但与去年同期相比，仍下降了一半，同比下降了49.26%。2019年上半年经营活动净现金流量为81.46亿元。

格林兰控股公司还在报告中解释说，经营活动产生的净现金流量变化的原因是，由于新冠肺炎肺炎的影响，与去年同期相比，归还的资金减少了。

但是，上半年绿地控股收购土地储备也占用了更多资金，其中2020年新增土地储备的权益土地为366亿元；此外，在企业合并现金流量表中，购买商品和接受劳务支付的现金总额高达1660亿元。

回顾上半年，绿地控股新增项目59个，建成面积1465万平方米，土地总价款448亿元，土地权益金366亿元，价值近1600亿元。

与过去三年同期相比，今年土地投资步伐得到控制。绿地控股还表示，今年疫情的影响同比有所下降，但基本稳定。

2018年年中，60个新的房地产项目被保留，新的价值接近3000亿元。为此支付的土地总价格达到464亿元；2019年上半年，新收购项目58个，建成区面积2202万平方米，与2018年同期基本持平。

横向比较，视点指数发布的中国房企1-6月新增土地储备报告显示，绿地控股新增土地储备仅次于碧桂园，在全国房地产企业中排名第二。

绿地控股相关负责人表示，对土地投资的态度仍然是积极的，项目将倾向于以区域整体发展为主的大项目，与其他综合产业整体形成更具产业内涵的综合开发项目。

下半年，绿地在土地投资市场上依然十分活跃。8月21日，绿地控股在武汉黄陂临空经济区赢得了7块土地，总面积为242 . 29万平方米，预计总投资为500亿元。

绿地控股发布消息称，上述七块地块计划建成武汉有历史上最大的单体土地供应项目——武汉绿地天河国际会展城，并将建成世界上最大的室内净展览面积的展览项目。

减债和模式融资

回顾上半年，格陵兰控股公司的销售业绩下降，现金流量通过提取资金得到补充，同时借款和融资增加，以确保资本周转。然而，外部借款的增加导致计息负债同时增加。

根据中期报告的数据，上半年格陵兰岛的短期贷款为317.29亿元，长期贷款为1780.62亿元，比去年年底增加407亿元。资产负债率同比增长0.24%，达到88.51%，高于行业平均水平，扣除预收账款后为82.70%，短期负债率为0.72，同比下降5%，短期债务偿还压力加大。

截至2020年6月30日，企业货币资本为872.5亿元，比2019年末减少16.5亿元，但生息负债增加365.0亿元，达到3298.4亿元。总体而言，计息负债大幅增加，比2019年末增加24.7个百分点，达到180.3%，净负债率再次上升。

短期内，融资政策将继续收紧。根据当前市场划出的三条红线，剔除资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短期负债率小于1倍的三项指标，格陵兰需要控制下半年生息负债的增长，进一步降低杠杆水平。

绿地控股还向投资者透露，减债是该公司的主要优先事项和目标之一。

事实上，随着资产规模进入万亿行列，格陵兰对负债和现金流有了更高的要求。

绿地控股表示，今年上半年的资金流入为531亿元。为加大融资力度，多渠道筹集资金，加快项目周转和结转，加强应收账款回收，公司除常规发展贷款外，还实施了流行病贷款，并推广了资产支持证券、海外债券、公司债券等创新融资方式。

目前，公司现金流量总体良好，主要贷款银行授信额度4150亿元，使用额度1887亿元，未使用额度2263亿元，预收账款3934亿元。

在中期报告发布的同一天，绿地控股发布了相关公告，宣布公司(包括其子公司)计划向上海黑格林兰投资企业(有限合伙)借款不超过35亿元人民币。上述贷款期限不得超过三年，并可根据需要分批借款。贷款年利率按绿地对金融机构的实际融资成本计算，不得超过7.5%。

除了国内融资，绿地控股还在加快海外融资的步伐。7月23日，绿地控股集团有限公司宣布，公司全资子公司绿地控股集团有限公司已通过公司海外全资子公司绿地环球投资有限公司完成4亿美元和2.5亿美元的固定利率债券发行。

视点房地产新媒体从公告中获悉，绿地环球于2020年7月22日完成发行4亿美元定息债券和2.5亿美元定息债券。其中，4亿美元定息债券的票面利率为6.125%，到期日为2023年4月22日；2.5亿美元固定利率债券的票面利率为7.25%，到期日为2025年1月22日。

截至公告披露日，格陵兰环球在80亿美元中期票据计划下发行的未偿债券包括54.8亿美元和15亿元人民币。

来源：罗马观察报