房企发债“找钱”规模攀升 政策强调“堵暗口、开明口”

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最近，住房和城乡建设部和中国人民银行在北京举办了一个关于重点房地产企业的研讨会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，落实房地产金融审慎管理制度，提高房地产企业融资的市场化、正规化和透明度，中国人民银行、住房和城乡建设部在前期广泛协商的基础上，会同有关部门，形成了重点房地产企业资金监控和融资管理制度。

作为典型的资本密集型行业，房地产企业的融资能力和现金流是两条生命线，“借新债还旧债”是房地产行业普遍存在的问题。

受疫情影响，上半年大多数企业销售额下降，导致商业活动产生的现金流收紧。高负债、高杠杆的房地产企业迫切需要“换钱”。

记者注意到，虽然住房企业的"变化"通常是基于银行贷款，但直接融资的规模，如发行债券，最近大幅增加。然而，本次研讨会的政策将为房地产企业“补血”指明正确的道路。

住房企业直接整合的规模不断攀升，海外债务连续三个月增长

风统计显示，截至7月21日，今年房地产企业海外发债规模已达416.32亿美元(折合2910.45亿元人民币)，同期国内房地产发债规模为3764.63亿元，总发债规模为6675.08亿元。

据中央参考研究院数据，7月份，房地产行业信用债券发行规模达到642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；4月份零发行后，海外债券连续三个月增长，7月份发行规模达到508亿元，比上个月增长30.6%。

“房地产企业的融资方式主要是银行贷款。今年总体融资环境温和，但不同规模的企业分化明显。大型国有房地产企业融资相对容易，但区域性、中小型民营房地产企业融资相对困难。总的来说，资金链比较紧，融资需求非常迫切。”方正证券首席经济学家Color认为，从利率的角度来看，在疫情期间，货币政策相对宽松，利率下降。然而，随着最近几个月货币政策的逐步正常化，利率逐渐稳定，空的下降非常有限，这可能导致融资成本的增加。

在住房企业发债量上升的同时，也进入了债务偿还的高峰期。

风能数据显示，未来五年，国内外房地产企业的总债务期限将达到3万亿元左右，从2020年开始，期限将保持高位。

“大量融资削弱了住房企业资金链的压力。一方面，它增加了房地产供应，并产生了“去库存化”的压力。另一方面，它导致了过度的债务杠杆和债务风险以及金融风险。”中国人民大学国家发展研究院城市与房地产研究中心主任邝大伟说。

“住而不投机”不是一刀切的房企融资“堵黑嘴、开大口”

今年以来，中央政府一直坚持“无房无炒”的方针，并多次强调要防止信贷资金非法流入房地产行业。

年初，中国保监会在2020年工作会议上强调，要严格执行信贷集中等监管规定，防止信贷资金非法流入房地产行业。

今年4月，中国保监会再次强调，资金在申请贷款时要按用途使用，不得挪用。如申请房地产抵押贷款，应要求银行严格监控资金流向，确保资金在申请时流向目标，坚决纠正房地产非法流入。

7月24日，房地产工作座谈会指出，要实行房地产金融审慎管理制度，稳定存量，严格控制增量，防止资金非法流入房地产市场。

20日召开的座谈会强调，以市场为导向、规范透明的融资规则有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强抵御风险的能力，促进房地产行业长期稳定运行，防范和化解房地产金融风险，促进房地产市场持续稳定健康发展。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，此类会议传达的政策信号不应简单地被视为“收紧”或“放松”，此次会议强调的是更加规范的操作导向。“首先，各类非法资金肯定会面临监管，一些触及监管红线的高负债也将面临压力；二是支持合理的融资需求。”

东方证券(orient securities)首席经济学家余韶认为，出台一系列政策和规定，是一系列“遮遮掩掩”的举措。余韶指出，只要房地产开发商能够遵守政府的规章制度，能够提供一定的质量，满足一定的刚性需求，他们就会得到相应融资渠道的支持。

数据显示，自5月份以来，房地产企业启动了更多新项目，计划总投资很大，尤其是在一线城市，那里的土地收购价格已达到新高。

Color认为，盲目追求竞争性土地将导致资金链进一步收紧。从货币政策的角度来看，随着整体货币政策的正常化，流动性将趋紧，这将导致债券发行收益率下降，债券发行成本上升。房地产企业需要警惕这一点。

严跃进建议，下半年相关房企要注意融资口和投资口的关系，要注意高负债项目的处理。对于一些债务压力大的企业来说，要不断努力减少债务，甚至要积极降价促销来收回资金。

来源：罗马观察报