观点直击 | 弘阳服务：上市带来并购机遇 要降低母公司依赖度（实录）

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上市一个月后，红阳服务举行了首次业绩发布会。

与房地产企业的喧嚣相比，物业公司的业绩发布会不可避免地显得单薄。8月21日上午，只有执行董事兼首席执行官杨光、副总裁程健、首席财务官贾杰出席了红阳服务绩效会议。

然而，从管理层的角度来看，我显然对手中的中期答卷相当满意。

需要承认的是，突如其来的疫情让社会和市场进一步看到了房地产业的价值。与沉闷的房地产圈不同，无论是收入、利润还是规模增长，房地产公司的数据表现都应该更加光明。

数据显示，今年上半年，红阳服务实现收入3.23亿元，比2019年同期的2.01亿元增长60.4%；毛利8500万元，同比增长67.6%；毛利率为26.3%。

其中，红阳服务上半年实现物业管理服务收入2.25亿元，占总收入的69.9%，同比增长52.9%；非业主增值服务实现收入6900万元，占总收入的21.3%，同比增长50.1%；社区增值服务实现收入2800万元，占总收入的8.8%，同比增长261.3%。

正如业内人士所说，或许房地产正进入一个黄金时代。

事实上，与鸿阳服务目前的表现相比，市场和投资者更关心的是如何把握发展机遇，如何创造差异化，以确保未来的增长。

毕竟，经历过黄金时代的房地产业主已经用残酷的事实澄清了一个事实:窗口期越长，竞争和行业洗牌就越激烈。

快速增长是由于业务拉动

鸿阳地产从商业地产起步。与其他同行相比，由此诞生的鸿阳服务自然具有更强的商业元素。

在公司发展战略方面，鸿阳服务明确提出采用商住双轮驱动模式:上半年我们可以实现大的增长和扩张，这在很大程度上是由双轮战略驱动的。

截至2020年6月30日，红阳管理服务项目112个，合同建筑面积约3100万平方米，管理建筑面积约1870万平方米，同比增长约46.5%。

从收入构成来看，今年上半年，红阳服务物业管理实现收入2.25亿元。其中，住宅部门实现收入1.33亿元，占物业管理收入的59.1%，占总收入的41.18%；商业及其他行业(办公楼、学校)收入9200万元，占物业管理收入的40.9%，占总收入的28.5%。

从数字的对比中不难看出，商业收入的比重并不小，而且从扩张趋势来看，这一部分的比重今后还可能进一步增加。

为了支持这一观点，与去年同期相比，鸿阳服务增加了28个管理下的住宅项目和16个非住宅项目。截至2020年6月30日，管道建筑面积中的商业管道面积约为350万平方米，同比增长约73.4%，商业部分的扩张速度远远超过居住建筑。

对此，首席执行官杨光表示:上半年，商业物业管理面积大幅增加，这刺激了鸿阳服务的快速增长。

在业务分布方面，2020年上半年，与2019年相比，住宅业务从83.9%下降到79.6%，商业业务从15.8%上升到18.7%，其他业务从0.3%上升到1.7%。

他进一步透露，与其他同行不同的是，鸿阳服务的扩张计划中仍有大量商业地产项目。

然而，住宅物业管理仍然是鸿阳服务收入的主要来源。受母公司鸿阳地产的影响，鸿阳服务在住宅业务拓展上基本保持了与母公司相同的步伐:我们也选择了深化长三角，在区域布局上在江苏取得大的突破，包括在西南地区的一些渗透，在目标选择上也是如此。

杨光进一步表示:与一些关注一维住房的同行相比，我们承受压力的能力会更强，这也是两轮驱动带来的好处。

鸡蛋被分成几个篮子，这自然会有更强的抵御风险的能力。然而，作为资本市场的新人，鸿阳服务仍有许多问题需要考虑。

可以看出，红阳服务上半年总收入同比增长60%以上，但总利润只有2340万元，同比增长3.0%；归属于股东的净利润为2330万元，同比增长2.6%。

与总收入变化相比，红阳的服务利润增长缓慢。如何在增加收入的同时增加利润，仍需在下一步发展中给出答案。

不断减少对母公司的依赖

虽然红阳服务不可避免地要背负母公司留下的品牌，但它也在努力成为一个更独立的房地产平台，就像其他房地产公司分拆出来的房地产公司一样。

数据显示，截至2020年6月30日，鸿阳服务从鸿阳房地产开发项目获得的物业管理收入约为1.4亿元，同比增长42.7%，项目数量同比增长24个；第三方收入约4900万元，同比增长297.2%，新增项目20个。

到目前为止，我们的物业管理面积已经超过了第三方总面积的三分之一。与2019年相比，红阳地产开发项目比例由56.5%下降至33.4%，第三方比例由33.4%上升至37.3%。

首席财务官贾杰指出，从上半年的数据中不难看出，红阳第三方服务的比重在不断增加，未来我们将保持这一趋势，从而减少对关联公司的依赖。

具体怎么做？红阳服务给出的答案是加大并购力度。

并购是红阳实现规模突破的主要手段。副总统程健说。

对于大多数已经登陆资本市场的房地产公司来说，减少对母公司的依赖实际上是每个人都会采取的一个步骤。然而，通过并购的方式迈出这一步并不容易。

对于现金流实力不强的房地产公司来说，通过并购扩大规模无疑会给其现金流带来更大的压力。

根据上半年的财务状况，2020年6月30日和2019年12月31日，红阳服务没有银行贷款。截至2020年6月30日，宏阳的现金及现金等价物约为3.81亿元，较2019年12月31日的1.791亿元增加112.8%，主要是经营活动产生的现金流入。

报告期内，宏阳的服务现金流充足，但资金来源也非常单一。从这个角度来看，上市可以提供更多的可能性。

对此，杨光透露，红阳服务一个月前上市的重要目的之一就是为了筹集资金，从而加快并购工作，进一步扩大公司规模。

他承认，该公司已从上市融资中拨出1.5亿港元，用于寻求战略投资和收购机会。

通过上市筹集的资金计划用于1-4个之前已经跟进的未完成目标，预计这部分资金将于今年下半年到位。同时，秉承两轮驱动的要求，预计未来将有更多的并购项目继续登陆。

以下是红阳服务2020年中期业绩会议的现场问答记录:

现场提问:今年上半年的突发疫情对房地产行业产生了很大影响。集团的业务有影响吗？

杨光:红阳服务集团非常重视通过并购进行业务拓展，拓展能力也在不断增强。目前，我们的物业管理面积已经超过了第三方总面积的1/3。

一个月前，鸿阳服务集团成功上市，并被香港资本市场超额认购。我们筹资的重要目的是进行并购，进一步扩大公司规模。

该公司已预留1.5亿港元用于寻求战略投资和收购机会。与其他专注于住宅物业和商业管理服务的公司不同，鸿阳服务不仅拥有大量的住宅物业项目，还拥有大量的商业物业项目。今年上半年，商业物业管理面积大幅增加，有力推动了红阳整体业绩的快速增长。

目前，鸿阳服务集团拥有一支具有丰富物业管理经验的高级物业管理团队，通过鸿盛会和鸿商会的集成平台，为业主和商户提供涵盖全生命周期的多元化物业服务。

在两轮驱动的指导下，与其他一些注重一维住宅或商业管理服务的物业相比，我们抵御风险和压力的能力将明显优于它们。

现场提问:集团预计下半年将增加多少新领域？上半年的增长能保持吗？

程健:下半年复合增长率预计在50%左右，与上半年基本同步或略有增长。目前，我们通过两个维度实现规模增长，一是并购，二是第三方扩张。

在区域布局上，长江三角洲和江苏省包括西南地区将会有一定的渗透，目标的选择也是如此。

现场提问:公司在规模扩张方面的下一步考虑是什么？有具体的策略吗？以及未来3-5年的发展目标。

程健:在下一个扩张规模中，公司仍采取以长三角地区为基础，深入江苏，深耕长三角，布局都市圈的战略布局，并向中国多个地区进行多元化扩张。

截至2020年6月30日，集团总承包建筑面积约3100万平方米，涉及15个省、市、自治区和48个城市的187个项目，其中管理总建筑面积约1872万平方米，涉及11个省、市、自治区、29个城市和122个项目。

截至6月30日，除江苏外，其他地区占总面积的14.2%，2019年占2.8%。

我们仍然扎根于长江三角洲，因为毕竟长江三角洲是国内生产总值的前沿，同时，它将在下半年或未来2-3年利用其品牌优势继续扩张。保持公司50%的复合增长率，同时增加收入和利润。

现场提问:上半年，物业管理收入比重下降。您是否打算在未来增加非所有者增值和社会增值服务？

贾杰:未来公司将继续提高增值服务在总收入中的比重。今年上半年，社区增值服务较过去三年有显著改善，根据目前的经营战略和策略，将进一步改善。

以今年上半年为例。今年上半年，五大产品线都实现了快速增长，Mercure等业务增长超过50%。值得一提的是，今年上半年社区增值服务明显增加。

从今年上半年，我们可以看到第三方的比例正在增加。这一趋势在未来将会保持，对关联公司的依赖将会减少。

现场提问:今年以来，许多房地产企业纷纷分拆房地产板块，在香港上市。你认为这个市场的竞争格局如何？你认为红阳服务上市后应该加强哪些方面？

杨光:7月份的成功上市给鸿阳服务带来了加速第三方扩张和收购的机会。

我们的上市收益接近1.5亿港元，其中40%将用于寻求选择性战略投资和收购机会，以及进一步扩大业务管理规模。

因此，鸿阳服务也希望朋友们能给鸿阳更多的合作机会。

现场提问:近年来，随着物联网、云计算、大数据等技术的兴起，许多公司都在进行智能创新和探索。目前红阳服务在这方面做了些什么？

杨光:作为行业创新的先锋，红阳服务早在四年前就启动了互联网+社区战略，利用互联网平台和红水应用，形成了以社区为中心的一公里商圈，形成了包括食品、服装、住房、娱乐、购物、旅游等各个领域的商户服务资源。

如今，红阳服务在互联网+的思维模式下，利用物联网平台，构建了一个业务融合、智能化IOT的红阳镇综合平台，为业主提供通知、报修、支付、安全、邻里社会化等基础服务，以及家政、装修、团购、电子商务、金融、社会化等个性化智能增值服务。

成功上市也提升了鸿阳服务的智能和科技服务。上市募集资金的30%将用于智能系统的研发和升级，其中22%将用于购买和升级住宅和商业地产中的设备和智能系统，8%将用于集团智能系统的研发和升级，尤其是红阳镇综合平台。它还将用于整合各种业务终端，提高不同平台之间的协同性，增强大数据的分析能力。

来源：罗马观察报