租购同权之后 学区房岂不是要大幅降价？

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最近，长期平静的房地产市场又不太平了。租房和买房拥有同等权利的消息引发了关于房价和房租未来涨跌的激烈讨论。

事情大概是这样的:7月17日下午，广州市政府正式发布了《广州市人民政府办公厅关于印发加快广州市住房租赁市场发展工作方案的通知》，表示要加快建设租购并举的住房制度，促进住房租赁市场的快速发展。新出台的16项政策在多方面对房屋租赁给予了大力支持，如改商租房、入学、税收、水电等。其中，最具争议性的一点是，符合条件的租户的子女被明确授予就近上学等公共服务的权利，以保障同等的租房和购房权利。

乍一看，许多人认为这很可怕。这是一个影响房地产市场的重大消息，尤其是对于学区的房子，甚至是每个人都曾经花巨资为孩子上学而购买的学区走廊。现在，这不是很大的降价吗？？

因此，在新闻发布后不久，许多专家和学者出来发言，说这是一个重要的信号，表明国家已经开始大力推动租赁市场，高房价的时代即将结束，学区的价格将暴跌。

然而，与此同时，也有大量的声音批评“Li/きだよ 0”的观点，他们认为这些专家的想法过于简单，相信学区应该直线下降的观点的普通人(603883，临床单位)的想法过于美好。因为你不能简单地从标题上理解这项政策的含义，也不能低估这项政策在实际实施中的难度。

例如，刚才有人说，承租人的子女享有在附近上学等公共服务的权益。这里的承租人谁也不能算。前面还有一个限制性条件，叫做合格。那么什么是合格的？具体条件是什么？让我们看看。通知中的具体规定如下:

本市户籍的适龄儿童、少年的子女、持有绿卡的人才的子女及其他政策性照顾借款人的子女，以及来广州符合本市及本区整体入学安排的学历要求，其监护人在本市无自有产权住房的子女，以监护人承租房屋的地点为唯一居住地，房屋租赁合同已登记备案。 居住地的区教育行政部门应当安排参加义务教育阶段学校，具体细节由各区教育行政部门制定。

读完这篇文章后，我们不需要逐一分析。光是这个城市的户籍就足以让我们感受到这个要求有多高，更不用说各区的教育行政部门在实际运作中都参与了细则的制定，更不用说还有很多障碍和困难。

很多网民都说我买了房子，但是没有户口，孩子的阅读问题就解决不了。更别说你们这些租房者了。如果我们想说这样的政策会导致房价大幅下跌，那只能说是一个愚蠢的梦想。

更重要的是，如果租房能够解决学区的问题，学区的租金将会飙升，而飙升的租金将会推高学区的租金收入，所以学区的房价不会下降，而是会进一步上升。

这可能会让我们这些吃瓜的人感到困惑。有些人说他们会暴跌，有些人说不会，甚至租金和房价会一起上涨。最后，如此热烈的讨论对房价和租金有什么影响？有人能解释清楚吗？因此，今天我们要好好分析一下，最终，租房和买房会对房价和租金产生什么样的影响？

首先，我们必须确保政府有足够的决心和力量，大力发展租赁市场，促进租购平等权利。事实上，这件事已经被提起很久了。最近，上海首次批准了两块出租但不出售的土地。住房和城乡建设部等9个部委联合发布通知，明确包括广州在内的12个城市是首批加快住房租赁市场发展的试点城市。广州只是率先发布了正式文件，其他许多试点城市也纷纷效仿。在接受住房和城乡建设部相关负责人的采访时，新华社也明确得到确认，住房和城乡建设部将通过立法澄清“租房和购房享有同等权利”。也就是说，这将是未来的大趋势，真正实现只是时间问题。

好的，在搞清楚了这么大的市场环境和趋势之后，我们将回到具体学区住房的微观市场，先谈一谈住房价格，分析和讨论租金和购买权对学区住房价格的影响。我们仍然需要关注影响房价的两个核心因素:供给、需求和预期。

从中期和长期来看，决定房价的最重要因素必然是市场上买卖双方供求关系的变化。如果需求增长超过供给，房价就会上涨，反之亦然。

从短期来看，人们对未来房价走势的预期也会极大地影响短期内的房价波动。这是因为房屋不仅具有住宅等商品属性，还具有保值增值的金融属性，所以就像股票市场会追涨杀跌一样，当人们预期房价未来会上涨时，他们更倾向于购买。

因此，我们说对于房价来说，供给和需求决定长期，而预期决定短期。

此外，租金比房价简单，租金水平主要由供求关系决定。为什么期望对租金没有太大影响？因为租房完全是一种消费行为，没有投资的性质，你不会马上租更多的房子，因为租金将来会上涨，因为你根本不需要它们。买房子是不同的。如果你预计房价在未来会继续上涨，你可能会抛售手中的铁，甚至借钱买更多的房子。这是住房市场和租赁市场的根本区别。

那么，在分析了房价和租金的决定因素之后，让我们先来看看租购和租金分摊对学区住房供求关系的影响。学区住宅的核心价值不是其住宅价值，而是其优质教育资源所带来的附加值。然而，许多人忽略了一个明显的事实，即与房地产相关的政策，如租购和租金分摊，在本质上不会影响优质教育资源的供给，至少它们之间的关系是遥远的。简单地说，就因为现在宣布租房和买房有同样的权利，就会有更多的学校，学校还是那些学校，只有几所好学校。因此，从供应方面来看，学区住房本身不会增加。需求方面呢？显而易见，每年入学的学龄儿童数量应该是一个稳定且可预测的值，不会因为房地产政策而导致突然的变化。所以从这个角度来看，从学区住房的供需双方来看，应该保持平衡。

但是。注意，平均分，但之后才是最重要的！我们要特别注意的是，我们刚才所说的是，学区房屋本身和学龄儿童本身不会改变，但出售和租用学区房屋的供应可能会改变，而选择购买和租用学区房屋的需求也可能会改变。例如，尽管学龄儿童的数量没有变化，但由于入学壁垒降低，对选择学区的学龄儿童的需求将会增加。最初，许多人只能通过购买学区而被拒之门外。然而，现在租房是可以的，自然会有更多的家庭需要租房。因此，从这个角度来看，学区的租金很可能会大幅上涨。此外，学区住房的买卖市场和租赁市场的相互转化也可能产生很大的影响。

然后，我们将进一步分析租购权的第一个影响应该是需求方模式的变化。最初，孩子们上学的问题只能通过花费数百万购买学区来解决。现在，有一个额外的方法以相对较低的成本和更灵活的租赁方式来实现这一点，因此很有可能很多原本计划购买学区的人会转向租房。假设供应结构在此时保持不变，学区的房价将下降，租金将上升。然后让我们来看看这种变化传递到供应方的选择。随着房价下跌和房租上涨，很可能会有更多的学区房东选择不卖，而是租房。然而，学区的房价和租金是涨还是跌，取决于需求方和供应方之间的租金和销售的哪一方变化更大。就我个人而言，我做了一个大胆的预测。随着租赁权和购买权的逐步落地，原来买房的人可能会选择多租房，而原来卖房的房东可能不会改租这么多。因此，总的来说，学校区的房价会有一定程度的下降，而房租会大幅上涨。

刚才我们从供求角度进行了分析，决定短期房价的另一个重要因素是市场预期。分析人们心中的预期变化是非常困难的，因为互联网上的各种民意可能会影响人们的预期。关键是你在读了这么多陈述后，仍然不知道人们在想什么。因此，我们只能假设，如果我们期望学区的房价在未来保持稳定，它不会对短期市场结构产生太大的额外影响，因此我们可以参考我们刚刚得出的预判结论。

如果你预计学区的房价在未来很长一段时间内会下跌，那么更多的房东可能会希望尽快出售，这将导致短期内供过于求，学区的房价将在短期内大幅下跌。由于每个人都选择出售房屋，租赁市场的供应也会减少，从而进一步提高租金价格。然而，这些变化只会在短期内产生影响，而这种影响在中长期内会得到缓解，甚至过度预期的情绪影响也会逆转。也就是说，人们会根据未来市场的实际变化调整策略。例如，如果他们发现房价跌得太多，他们就不忍心再卖了，所以他们干脆不卖了。更重要的是，房东发现房租大幅上涨，租售比进入了一个非常合适的范围。房东也会觉得把房子留着出租也是一个不错的投资，所以市场供应会慢慢调整和变化，更多的房东会从卖变成租，这样房价可能会逐渐停止下跌，租金可能会逐渐稳定下来，停止飙升。

嗯，通过以上分析，我相信我们对相同的租购权会如何影响学区的房价和租金有一个清晰的逻辑推理过程。综上所述，要分析政策对房地产市场的影响，最重要的是看政策对市场供求结构的影响和变化，这是中长期的决定性因素，而预期情绪造成的短期影响将在中长期得到纠正。

最后，由于在我们分析的各种情况下，学区的租金不可避免地会上涨，这是一件坏事吗？这是否增加了租用学区的家庭的负担？事实上，答案恰恰相反。租赁和购买相同权利的政策只是给了我们需求方多一个选择，多一个选择总比没有选择好。受这项政策影响的人可能是学区的租户，他们不需要孩子上学，他们应该重新考虑是否停止租用学区。当然，我们还需要期待租购平等的政策，这一政策能够尽快真正落实，并在全国各大城市推广。另外，要从根本上解决孩子上学的问题，我们应该从供给方面入手，让更强大的机构提供优质的教育资源，同时让优质的教育资源服务通过各种科技手段提供给更多的家庭。这样，我们就能真正解决我国教育资源的供需矛盾，不用担心是买还是租学区。

来源：罗马观察报