房价跌了 房租降了吗？

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根据国家统计局发布的最新数据，6月份一线城市房价环比下降。据初步估计，新建商品房环比下降0.1%，二手房环比下降0.2%。

在限价令的背景下，新房价格有些扭曲，但如果二手房价格也下跌，就意味着房价真的下跌了。然而，对于约有1.6亿人在城镇租房(占城镇常住人口的21%)的大学毕业生和农民工来说，房价已经下跌，租金真的下跌了吗？

租金数据不容易找到，也没有专门统计市场租金趋势的机构。小白只能从混乱的数据中整理出最近的租金数据。

据云房数据研究中心统计，2017年6月北京二手房租金指数为160.2，同比增长0.64%。

以下是北京二手房租金趋势图

根据上海市易居研究所发布的“50个城市租金收入比研究”报告，今年6月份租金最高的前五位城市是北京2748元、上海2319元、深圳2211元、杭州1622元和广州1605元，北方三大一线城市和深圳人均租金超过2000元。

在统计的50个城市中，房租收入比最高的前5个城市是北京58%，深圳54%，三亚48%，四八系组合41%，海口41%。这是什么概念？以北京58%的租金收入比为例，这意味着58元用来支付100元的租金收入。如果租金与收入的比例过大，人们将没有更多的钱用于其他目的，他们的生活质量往往会下降。

根据这份报告，租金与收入比率低于25%的城市被定义为“租金相对合理的城市”，超过25%的城市被定义为“租金相对较高的城市”，超过45%的城市被定义为“租金严重偏高的城市”。

也就是说，根据这份报告，北京、深圳、三亚和上海是租金非常高的城市。

事实上，如果你是租房者，不用看数据你就会知道房租很贵。小白认识的一只“童鞋”去年7月来到深圳，在市中心找到了一份工作。当他正要高高兴兴地去上班时，他痛苦的大脑出现了。他原本计划在公寓附近找一栋房子，但是没有房间出租。无奈之下，中介的电话响了，“你是xx童鞋吗？我这边是yy安珠公司。”中介告诉这孩子的鞋子，只有共用的房间，通常是四间卧室，共用厨房和卫生室。价格从每人两千英镑开始。虽然童鞋不喜欢分享，但他们可以在这个时候管理这些事情。我在中介处找到一个2500元的小房间并签了字。租期为一年，退房押金已经用完。

2016年10月，房地产迎来了政策调控，房价迅速下跌。到今年7月房屋租赁期到来时，童鞋原本以为租金会下降。不幸的是，中介告诉他你的租金会上涨，因为房子很紧。供应短缺，落后...

令人头痛的是，房价下降了，但房租却没有下降。为什么会这样？

在正常情况下，租金和房价会相互制约，不能偏离太多，但在中国是不同的。我们通常用租售比来衡量房价和租金之间的关系。

2016年，《中国城市房屋租赁和销售排名与前20名城市的对比》报告显示，深圳(1: 732)、厦门(1: 728)、北京(1:728)和南京(1: 608)的租赁和销售比例最高。这是什么意思？

这些数据告诉我们，如果你是深圳的房东，把房子租出去，大约需要732个月才能收回购房成本。

根据国际标准，租售比通常是1:100到1:200。目前，国内的租售比已经远远超过了这个标准。这表明:1 .国内房价确实太高了；2.房东的租金收入其实并不高；3.与收入相比，租金仍然相当高。

如果房价与租金的偏差太大，它们之间的相互影响和制约就会相当弱，最终体现出各自的属性:

1.房价除了具有住宅属性外，还具有金融属性，这意味着房价不仅受供求关系的影响，还受货币因素的影响，如货币过度和实体经济的低盈利效应，因此房价往往会上涨。

2.租金是住宅物业的反映，受供求因素的影响很大。

对于租房市场来说，每年租房的旺季一般在三月、六月、七月和八月。3月，大量春节返乡人员返回城市，这需要大量的生活条件。

六月是毕业季节，大量学生从学校离开社会。热门城市，尤其是最受大学毕业生青睐的一线城市，正迎来最热的购房季节，因此租金通常会在这个时候上涨。

当然，季节性因素可以解释全年租金的波动，但与收入相比，我们的租金还是相当高的，根本原因是租赁市场不完善。

房地产市场一般分为三个部分，一是商品房市场，二是经济适用房市场，三是租赁市场。然而，根据连锁研究所发布的数据，房屋租赁在交易市场中所占的比例只有6%左右，与美国、日本等成熟国家相差甚远。

中国住房市场的不成熟还表现在租赁法律的不完善、租赁住房的短缺、租赁信息的不透明、房东不合理的提价以及房屋租赁和购买的权益差异巨大。

为了发展租赁市场，今年，管理层想了很多办法，比如最近热起来的“租买权”。小白没有对“租购权”发表太多评论。小白的观点是:

1.“租购平等权”的提出在制度上的确具有里程碑意义，标志着中国已经开始从制度(文件)上明确租房和买房享有平等的权益。

2.不是每个城市都能实现“租购平等”。三、四线城市人口外流压力大，供给充裕，有一定的空空间。然而，在一线城市，医疗保健和学位已经供不应求，有住房的家庭不能为所欲为，更不用说租房了！

然而，如果不能在一线城市实施，“租购同等权益”的效果将大打折扣。你想吗？农民工和毕业生主要集中在一线城市。如果“租购平等”不能解决他们的需求，那又有什么意义呢？

小白不追求高，只有普通人(603883，诊断股)能懂的方言。

来源：罗马观察报