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此前,胡润研究院发布了《2017年上半年胡润全球房价指数》和《2017年上半年胡润海外房地产投资回报指数》,其中指出,近年来,中国城市房价涨幅居世界首位,在世界前10名城市中,中国排名第6,前50名城市中,中国排名第21。

一线城市房价还要翻番?听听分析师怎么说

安信证券(Essence Securities)首席经济学家高善文9月3日公开表示,尽管中国房地产市场有唱空的声音,但中国大城市的房地产市场仍存在过度配置价值,一线城市的房价仍比空房市高出一倍。

华远集团前董事长任志强也继续坚定不移地看涨。最近,他在公开场合说中国的房地产没有泡沫,所以赶紧拼命买房子,谁勇敢谁就赚钱!

如此清晰的观点令人信服吗?

记者发现,在这些观点的背后,内地房地产企业的股价今年在a股和香港股市飙升。

今年迄今,内地地产股在香港股市赢得了风头。中国恒大的股价上涨了3.8倍以上,融创中国的股价也上涨了3倍以上。与此同时,在a股市场,万科a股(000002)的股价上涨了30%以上。9月7日,万科a股跌停板,收盘上涨9.12%。

此前,胡润研究院发布了《2017年上半年胡润全球房价指数》和《2017年上半年胡润海外房地产投资回报指数》,其中指出,近年来,中国城市房价涨幅居世界第一,在世界前10名城市中,中国排名第6,前50名城市中,中国排名第21。

一线城市房价还要翻番?听听分析师怎么说

分析师对一线城市的房价持乐观态度

他表示,小学生人数与房价上涨之间存在高度正相关关系,各城市小学生人数增长率是判断房价走势的关键指标。

2012年后,学龄小学生的增长率转为正数。目前,中国小学生人数的平均增长率为1.5%,深圳为8%,北京为7%。因此,在小学生增长率非常高的地区,房价将继续上涨。另一个原因指出,房地产库存周期也有利于房价。

高善文提出,15个月后,即2018年春夏之后,全国房地产市场的去库存化将基本结束。如果没有重大金融政策收紧和宏观经济动荡,2018年夏季之后,全国范围内的房价将普遍再次上涨。自2015年以来,一线城市和一些二线城市的房价飙升,这可以被视为全国房价飙升的一个预演。

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此外,从需求角度看,大城市仍存在投机性住房需求和人口流入。

高善文表示,一线城市和一些二线城市的供需仍然紧张,尽管出台了限购和贷款等监管政策,但对整个房地产行业的限制并不那么严格。从投机购房的角度来看,空还有一定的余地。

早在2015年底,任泽平还提出了“一线城市房价翻番”的观点,认为房地产的长期拐点已经出现。一线城市对购房和贷款的短期限制以及收紧货币政策只会导致房地产行业的短期调整。未来,人口将流向大都市地区,但大都市地区的土地供应明显少于预期。一线房地产有销量,没有土地,表现为价格上涨和土地王的再现。

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任泽平进一步分析了房地产在不同时期有不同的影响因素。长期看人口,人口在哪里流入,长期房价肯定会上涨;从中期来看,当人们大规模涌入城市时,土地将供不应求。如果政府不提供土地,房价肯定会上涨;从短期来看,如果人口流入,政府没有足够的土地,货币刺激也会导致房价飙升。

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住房企业的表现是光明的

从统计数据来看,一线城市的房地产交易价格确实发生了短期调整。

最近,国家统计局于2017年7月发布了70个大中城市的销售价格统计数据。国家统计局城市统计司高级统计师刘建伟指出,15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比增幅继续下降,10个城市环比下降或持平。在70个大中城市中,一、二线城市房价同比涨幅继续下降,城市数量持平或环比下降。

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资料来源:国家统计局

然而,2017年上半年,一些房地产企业的业绩和股价表现都非常出色。

以万科半年度报告为例,2017年上半年,万科A实现收入698亿元,归属于母公司的净利润73亿元,同比增长36.5%。

记者梳理了各大房企的销售情况和股价。从下图可以看出,各大房企的销售额均实现了同比增长,增幅最小的为13.80%,增幅最大的是碧桂园,增幅为131%。

数据来源:风数据

买不起房子,地产股能看看吗?

对于地产股,经纪机构也“非常乐观”。

首先,对于股市,CICC发布了一份研究报告,称a股在中期可能会被过度配置。根据研究报告,短期利率的下降趋势将有助于提高流动性,股票和债券都将受益。如果市场风险偏好得到改善,股市将受益更多。

根据兴业证券(601377)的分析,房地产行业集中度上升的趋势没有改变,目前领先的房地产类股有较好的安全边际。由于竞争优势明显,集中度迅速提高,领先的房地产公司都是中国的核心资产和良好资产。

然而,业内人士指出,房地产业是一个政策性很强的行业。

国信证券(002736,诊断)研究所所长杨分析说:“房地产行业本身有两层含义。第一,房地产是中国国民经济的支柱产业,不能让人尴尬;第二,房地产也是国家调整周期、平衡各方利益的有力工具。”

基于这一判断,杨构建了房地产“小周期”理论:“当经济开始好转时,宏观政策调控倾向于抑制房地产;当经济不好时,国家愿意用房地产作为刺激经济的工具。”

这意味着在研究房地产走势时,我们不应忽视政策预期。

来源:罗马观察报

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