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如今,很多城市的房价都比地价便宜,因为现在的房价相当于原来的地价,而现在的地价相当于未来的房价,所以可以想象未来的房价会怎么样。

1.我们的房地产不是完全市场化的,这就决定了我们的房价会非常可控

在房地产市场上,我们也应该奉行顾客就是上帝的经营战略。开发商应该做的是生产让买家满意的房子,他们可以自由交易和定价。但是我们的房地产交易不是免费的,我们的定价也不是免费的。

这意味着房地产不是一个完整的市场。不完全意味着高度可控。例如,目前的“五限”策略是,如果你不能交易,就不会有起伏。如果你限制交易,你将限制涨跌。如果你以高价卖出更多,你就会以低价卖出更多,你就会有零增长数据。

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荣福芳君认为,最直接的表现就是国家统计局发布的70个大中城市的月度房价数据和房地产开发投资销售数据。这两个常规数据非常神秘,与其说是反映了房价和开发、投资、销售的变化,不如说是反映了调控的准确性:当人口集中在大城市时,土地供应倾向于中小城市,结果是好城市的房价不能上涨,而贫困城市的房价却受到刺激。

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2.土地、户籍和金融没有实质性变化,房地产趋势也不会发生实质性变化

仍然只有一个土地供应商,它的策略直到现在都没有改变。户籍尤其如此,租房门槛也很高。

金融业也没有明显的变化。让我在这里举一个例子-房地产基金,我们还没有介绍到现在。

房地产基金的优势是门槛低。人们可以通过买卖房地产基金间接投资房地产,从而避免了直接买房和分享房地产红利的高门槛。打个比方,如果买房子是一次买10,000多块股票,那么买一只房地产基金就相当于买1块、10块或100块。只要这只股票有好的表现和不好的表现,它就可以被交换,每个人都可以参与其中,这是一个双赢的局面。相反,现在的情况是,如果首付低,将会有更多的房地产投机,如果首付高,它将关闭的迫切需要。

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3.我们的租金水平不低,因为你没有买一套完整的房子

相对于房价来说,租金水平确实很低。但是别忘了,我们不会买一套完整的房子。我们以房价的20%或30%购买一套套房,然后出租。这实际上计算了投入产出比,但租金水平并不低。

如果租金真的负担得起,只有一个办法,那就是有足够的廉租房,而要实现低成本,就必须降低地价。目前,开发商经营的出租公寓成本仍然很高,未来租金也不会便宜。

4.中国有650个城市,我们只跟踪了70个城市的房价数据

我们只跟踪了70个城市,其余590个城市尚未公布。事实上,大多数城市的房价并不高,低于三、四线城市的平均价格不到4000元。

如今,很多城市的房价都比地价便宜,因为现在的房价相当于原来的地价,而现在的地价相当于未来的房价,所以可以想象未来的房价会怎么样。

5.信贷紧缩,没有放松的可能。今年下半年到明年是开发商还债的高峰期

去杠杆化使得个人抵押贷款越来越少,开发商的资金链变得越来越紧张。今年下半年到2019年是开发商还债的高峰期。由于性能和资金链问题,开发商降价出售房屋的可能性并不排除。

6.政策转变需要两个条件

首先,房地产的基本面正在迅速下滑;第二,经济明显波动,投资不足导致gdp增长率明显波动。今年上半年国内生产总值超过预期,主要是由于基础设施投资的快速增长和房地产销售的蓬勃发展。然而,任预计明年将出现快速下滑,这将影响gdp增长。

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7.价格限制、贷款限制、销售限制等微观层面的措施实际上影响了五个方面,即资本流动(购买其他资产而不买房)、社会心理(趋于分化,有些人期待降价后再卖,有些人越买越多)、价值取向(越来越模糊)、资源配置、消费能力和权利(首付影响购房能力,购房限制影响购房权利)。所有这些都对房价产生了巨大影响。

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8.中国的个人抵押贷款基本上是无风险的

在一手住房市场,只有22%的购买价格来自贷款,只有40%的二手房来自贷款。第三类是用于其他商业活动的住房贷款。这部分是有风险的,大约五六万亿元,但这部分不是房地产贷款。

9.房价持续上涨

根据国家统计局每月发布的房地产开发投资和销售数据,商品房销售面积的增长率一直低于商品房销售面积的增长率,这在我国东、中、西、东北地区都是如此。增长率的差异表明房价实际上在持续上涨。

来源:罗马观察报

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